赢盛中国仲文佳：2014东南地区商用土地数据分析报告

　　（赢商网福建站5月23日报道）“商业推动地产论坛东南峰会暨赢商网·中国商业地产招商大会”今日在福州隆重开幕。赢盛中国商用地产集团战略研究中心总监仲文佳在会上发布了《2014年东南地区商用土地数据分析报告》。

　　赢盛中国商用地产集团战略研究中心总监仲文佳

　　以下为文字实录：

　　仲文佳：各位来宾，大家下午好，我是赢盛中国战略研究中心的仲文佳，非常高兴能为大家发布，今天发布的是《2014年东南地区商用土地数据分析报告》。在报告中，第一个是对全国商用土地市场状况的分析。第二个是对福建商用土地数据的对比分析，第三个是对福建典型城市商业市场情况的分析。

　　第一部分：第一季度的宏观经济走势情况

　　第一季度中国经济出现了增速进一步下调，成为备受关注的问题。但是在宏观经济在深化改革的背景之下，经济增速下调是必然的结果。房地产市场在历年的经济周期里面也起到了一个调控的杠杆作用， 2008年2013年房地产投资在国民经济贡献率不断提升，但是经济增速在呈下滑趋势。而今年第一季度全国房地产投资状况呈缩减状况，还有房地产企业土地置地面积呈现下滑趋势，房地产杠杆地位不会持续下去。

　　这是商用土地市场的成交情况，商用土地市场的成交情况和住宅一样，呈现疲软趋势。前四季度成交的总面积是1.13亿平米，同比下降20%。从下部分可以看到1-4月份，除了2月份同比增长13%之外，其他都是出现负增长。1-2月份房地产市场出让土地出现了一个小高潮，开发商在业绩状况较好的情况下，也是采取了积极拿地的态势，到3-4月份房地产商拿地趋势放缓，虽然政府在这个阶段积极推地，但是这个时期开发商更主要的是把前期的高价土地周转到现金流里面，所以3-4月份拿地的状况过于谨慎，出现了降低的局面。

　　这是商业土地成交均价，2014年1-4月份商用土地成交均价同比出现增长，增长原因是房地产企业置购面积集中在一二线城市，均价土地的价格远远高于三四线城市。2014年的2月份土地的均价速度增长同比下降9%，3-4月份出现一个复生的迹象。从商用土地全国成交总价情况来看，全国商用土地成交面积呈下降趋势，但因为土地市场竞争状况较为激烈，均价增长，因此成交总价有小幅上涨，基本上和去年前四个月持平，小幅增长3%。除了3月份是下降之外，其他都是增长状况。1月份成交总价最高，4月份也是出现的同比增长率是最高的。

　　第二部分：福建全省商用土地成交状况的分析

　　福建的商业土地成交面积情况在1-4月份表现为小心谨慎的态势，成交量呈下降趋势，前4个月是201万平米，同比下降将近一半。1月份成交面积是96万平米，然后开始逐渐下降。在2013年5月到2014年4月一年周期内，成交面积最大的月份是出现在2013年，成交增速最快在2014年的2月份。4月份出现了在一年周期里面成交面积和增速都是最低值。

　　商务土地的成交均价有所增幅，其成交均价在2014年总体上呈上涨趋势，1-4月份达到3036元，同比增长28%。1月份是今年内最高达到500元每平米，虽然说福建商用土地成交集中在新城区，开发商竞争较为激烈，均价上还是有一些增幅，在2013年5月到2014年4月周期内成交均价最高值和周期最高值都出现在2013年12月份。

　　福建的商用土地成交总价情况出现下降幅度，2014年1-4月份成交量大幅下降，大部分商用土地成交总价出现下降幅度，前4个月是36亿，同比下降58%。在2013年5月到2014年4月的周期内，总价最高值出现在2013年，最低值出现在2014年4月份。

　　根据对福建全省城市情况的一个分析，商用土地成交面积的第一名是泉州，成交总量是39万平米，虽然是最高值，但是与去年相比成交面积下滑将近一半。增速来看，增长最快是漳州，同比增长187，虽然说今年的土地出让面积和去年基本上差不多，但是今年重点加速是商业用地，并且速度是飞快的。南平和厦门土地的供应量也是放量，下降幅度最大的是福州，一方面由于政府的供应量的情况，另一方面是开发商更加小心谨慎，前4个月成交面积是14万平米，同比下降91%。根

　　据前4个月可以预测全年商业土地成交面积，再跟这个容积率为3%~20%购物中心来推算，3年后开业为计，以此推算出泉州和漳州2017年新增的购物中心商业面积是在1、2位，基本是持平的。泉州将增加70万平的购物面积，漳州增加68万平米，而厦门福州这些由于商业体量之前商业较为繁荣，商业面积比较饱和，所以后期势头减弱。

　　另外从福州土地总价对比情况来看，前4个月福州商业地产成交总价是12亿元，一年来也是一直位于首位。但是增长幅度是下降最大的，就是一方面是成交总价位居首位，下降的幅度达到71%，也是倒数之一。前4个月总价靠前的是福州、泉州、厦门，同比增长率下降幅度最大的。漳州和南平由于去年同期的成交总量较低，所以现在的同比增长率是最快的。在这几个城市的商用土地的均价对比情况中，前4个月商用土地均价排名，厦门出让了4个优质的地块，成交均价是12000多，位居首位。成交均价增速最快的城市是莆田，达到了279%。福州虽然成交地块较多，但是都位于周边跟县区，并且比较零散，所以价格并不是特别高。

　　第三部分：福建典型城市商业市场情况的分析

　　根据赢商网的报告进行统计和推理得出，2013年福建省新增的商业大概有5个，平均体量8.1万平米，商业总面积40.5万平米。2014年计划开业项目20个，平均单体面积12.6万平米，面积增大不少，计划开业面积251万平米，同比增长6倍以上。开业项目中最多的是福州，然后是泉州和厦门。而计划开业面积的类型中，综合体是位居首位，然后是购物中心。

　　福州商业的情况，由于政府有利于商业地产开发的动作，所以在近几年出现了住少商多的局面。因此在2013年的土地成交面积中，商业用地远远高于住宅用地，可以看到2013年的新增商业有3个，2014年6个，预计2015年达到9个，这些在福州商用土地的供应量还有开发商对拿地都是比较谨慎的态度。那么随着商业项目的大量上涨使福州商业地产出现体量较大，功能同质化明显的情况，未来出现招商难等一系列的问题。所以未来的商业地产的发展中，福州要更加的小心谨慎。

　　这是关于厦门的数据，厦门的土地出让面积是呈增长趋势，但是主要的是集中在岛外，以居住行为主。厦门主要是办公，2013年商住面积是150万平米2014年计划是达到了2013年的三倍之多，商业这一块2013年-2014年入市综合体量达到590万平米也是相当高的，所以商业地产出现的状况和福州是相近的。