苏恒：谈福建商业地产突围之道 解析八大认识误区

　　（赢商网福建站5月23日报道）“商业推动地产论坛东南峰会暨赢商网·中国商业地产招商大会”今日在福州隆重开幕。骏鼎中国企业有限公司董事长苏恒先生在主题演讲环节中发表了对于“福建商业地产突围之道”的看法。

　　随着国内经济持续稳定的发展，随着房地产调控大势下，土地供应呈现住多商少的格局，近年以来大型商业综合体的商业地产开始快速的增长，根据统计数据显示，2013年中国购物中心在建数量已经占全球购物中心数量总数的一半，在2015年达到4000家。这时城市商业综合体的体量将达到5.54亿万平方米，近年来福州商业地产的城市综合体、高端写字楼、大型商贸区已经片地崛起。除已建成的仓山万达、红星美凯龙、台江金融街万达、台江红星美凯龙、王府井百货、泰禾广场等等，世欧、融侨、金源等本地的开发商，以及华润、万科、华侨城、恒大等国内知名的房地产企业，也纷纷进军福建商业地产的市场。据有关资料两年内福州市区上市的城市综合体项目将超过27个，体量将达到17百万平方米，如果统计向周边的县市的周边延伸，这次台江增加13个，体谅要达到将近1000万平方米。同时福州已经启动万宝商圈，闽江北岸CBD商务区，五一广场、八一七中路等地下商业的开发，金融街闽江海岸为代表的高端写字楼已全面发展，两年内商业地产开发250万平方米。众所周知，福州的主城区的人口300万，加上八县市约700万人口，福州市商业综合体已经开始呈现结构性增长，人均综合体的面积已经赶超北上广，中国商业地产在经历一论的疯狂之后，开始进入了短期的调整期，同时市场风暴日益加强。

　　苏恒指出，事实上，零售市场的领先和商业地产的项目方式，在全国各地和福州都已经不同程度普遍存在，商业地产出现终端属于箫条或者高出经营纬度的现象，如何解决商业地产产业过剩，已成为地产投资商、开发商和运营商的重点。苏恒以万达广场举例指出，一座万达广场就是城市中心，万达经过十多年商业地产的发展，已将城市综合题做到了极致，一座万达广场已经涵盖了购物中心、百货超市、主题商场、商业街、精品店、餐饮店、电影院线、游乐园、宾馆、酒店、酒店式公寓、住宅等为一体，项目已成为各个城市的名片和标杆的建筑。万达王健林董事长当之无愧的是中国商业地产的领军人，为中国商业地产的现代作出了卓越的贡献。二三线城市的很多是通过首次通过万达广场，感受到现代化商业地产的氛围，体验到高端的商业生活，享受到中国改革开放，探讨万达商业地产的成功，众多开发商开始一味简单的复制，赶超万达模式。

　　苏恒认为，简单靠头脑生意，简单的复制和快速的开发商业地产已经开始呈现了严重的项目建设过剩和运营的同质化的趋势。我国还是一个发展中的国家，城市中也存在着高中低不同收入的群体，满足大量的中低收入群体消费才是商业地产发展的总方向，蓬勃方面的电子商务也在不断抢占商业市场，加剧商业市场需求的萎缩，大趋势下福建投资的商业地产也不会例外。

　　那么如何应对商业项目的过剩跟经营的同质化，走出突围之道？苏恒也提出了自己的看法，他认为要对项目实行差异化，主要的对策：其一是发展体验式的商业地产模式，在商业购物中心引进休闲运动、娱乐、餐饮、美容、养生、儿童教育、培训；其二推行推广商业地产、街店，实行实体店网络经营，网店实体店化经营。发展体验式的新电商定制化服务，传统导购、促销、会员管理等等服务，各类企业纷纷进入电商领域。2011年深圳房地产搭建了国内首个O2O房地产营销平台，近来平安集团开始搭建衣食住行玩五大门户综合金融服务平台，万科挑起互联网颠覆房地产的讨论，开始出现各种业态融合交互发展的趋势；第三，有的提出文化概念以旅游度假为中心，会以养老休闲为方向等等，事实上万达早已开始了服饰品牌的业态，发展文化与旅游地产跟商业地产的融合，引进与电商系统的合作，建立大数据库，发展万达现代商业中心、消费者、会员制等等。所以在商业地产规模化、高端化、精细化已成为常态的今天，在突围之道中大家差异化的体验、体验式的消费，全服务O2O模式，但多少年后社会发现这又是一场同质化的格局。

　　推陈出新的发展是永恒的，我认为商业地产的发展是从商业街区、商业市场、社区商业、地方特色等商业去发展，从电商、文化、旅游、休闲、养老、体育、创意、金融等业态的交叉融合中去创新，同时应该从商业地产是服务于城市消费群体和消费群体中有中高低区分，更大量是中低消费群体这一现实中去谋划。应该结合中国新型城镇化发展的这一大趋势中去开拓，不能仅聚焦于城市综合体这一单一模式，不能仅复制万达模式，这就要求我们发展更加多元商业地产的模式，加大商业地产前期项目的策划、调研、定位分析、业态选择，与政府部门和行业的对接。

　　建设规划设计，施工营销商业运营物业管理等方面的合作和共识，前期规划的成功，项目就成功地达成，而不是后期求神拜佛，要投入大量的媒体宣传。项目的前期策划需要对项目既有资源有清晰的认识，应了解区域的历史，文化氛围、经济现状、城市规划、商业网点的布局、周边的环境、既有资源等方面入手，从而采育不同的方法和手段，目前福州虽然有一些大城镇运输量大的专业市场迁移和正在规划三环以外的建设，但仍有大量的商业地产出现分散、落后的现状，比如工艺品、小商品、文化用品、广告印刷、小五金等等，还有福建根雕、仙游的红木、泉州鞋业等福州地方特色的行业，还缺乏北上广那样的商业街区商业社区，商业社区还处在萌芽发展的阶段，闽台资源还远未开发提升。程度还不均衡，中低消费群体的商业，分散在各个急需改造的状况。

　　苏恒认为，发展商业地产仍有高中低错落格局的搭配，“应先在繁荣中不断改造升级，因为对商业地产我觉得要避免有几个认识上的误区。”

　　误区一：认为差异化的定位可以解决一切，差异化的城市综合体他首先仍是城市综合体的范畴，但他周边的城市综合体体量太多，高度城市化的竞争将加剧。后期差异化的定位只是在经营、战术上面的动作，仍有大的作为和突破。在商业前景之好，就进行战略层面差异化的定位。

　　误区二：体验式的消费是万能。首先体验式的消费确实是购物消费的升级美好生活的体现，但是，大家都发展体验式消费是否会出现同质化，而且我们是生活在日益高节奏之中，消费的主题是中低收入群体的环境中，所以针对周边项目的自身消费群体，贴近他们的需求，才是最好的选择。不能因为拔高定位而改变。

　　误区三：认为电商、实体店、O2O的模式融合这是一种极具有发展前景的模式，但不是未来电商唯一的模式。电商平台具有灵活性、24小时商业、全行业覆盖等几个特点。这也是不断发展壮大的原动力，但我们中国开始进入老龄化社会，城市中有大量的低收入的农村务工人员，对这些电商平台难以适应，从事实体店的是永远的电商，O2O的优势将与电商的优势互相融合，不再成为优势。所以任何模式都不是绝对和完美的，都要进行试点再试点。

　　误区四：万达已经将城市综合体做到极致，成为标准。所以发展城市综合题参照万达模式，万达模式在综合城市化的进程中是引领，而且是一个主流的方向，但万达模式也是在不断的与时俱进中推出了一代又一代万达的城市综合体，应该有各种各样的，古玩城、珠宝城等等以及各种各样的专业街、游乐场，应该有养老、保险地产，文化领域地产、创意创业、酒店写字楼高档商业区、产业街区等等，商业地产新业态。

　　误区五：万达往往探索一个大提升，大家往往就认为城市综合体的潜力巨大，无穷无尽。去年底我前往安徽一个市县进行考察，跟县政府一帮人交流，我们看到全县人口140万，实际常住入口不足10万，但是规划了两个新区，每个新区10万人口，超常规的发展规划布局，在这个县城新区当中已经引进三个城市综合体，县委县政府还想引进世界500强综合体，所以说目前我们福建省有的县商业地产发展已经开始类似情况。商业地产发展前景在保持兴奋的同时，还要有清醒的认识。

　　误区六：网络电商已经做到了极致，当前互联网时代下的电商已经不是传统网络电商的简单延伸和改变，也许它是电子商务的又一次革命，移动互联网离消费者更近，同时互联网和商业结合使商业地产欲火重生，这仅仅是开始，它颠覆更多对传统产业的认识，加快对产业的创新和融合。

　　误区七：商业地产在地段上，地段是关键不是绝对，招商也不是万能的，在前期策划中涉及准确定位，又近又快又规模是现代地产的高端，业态的形式以及商业和规划和建筑的融合，交通与环境的融合，从设备上控制成本，试行招投标、集中采购，施工工期质量。关注后期运营物业管理，做到长盛不衰。商业地产涉及到多领域的工程。

　　当前商业地产阶段性的进程，是否意味着商业地产没有机会了？关键是模式的创新，机会永远是留给有准备的人。商业地产调控的计划是不同的，现行的房地产政策，应该而且必须调整，但是不能限制其发展。房地产永远是国民经济的主要支柱产业，要让老百姓在地产发展中，享受改革发展红利。房地产的发展但房价是可以调控的，当然这是题外话。随着我国经济转型的稳健发展，新型城镇化进程加快，面对城市现状中不平和的局面，我国商业地产仍有巨大的潜力和空间。我国的商业地产将业态的创新，多元化融合蓬勃发展的新格局。