上半年福州楼市商业成交面积超20万㎡ 环比增120.7%

　　随着半年报各种数据的出炉，有两大问题关注度极高，一个是哪个区域最热？一个是哪种产品最受欢迎？

　　究竟哪个区域最热？是老牌的金山，还是火热的闽侯，或者是新兴的城门，甚至郊县的连江、平潭？

　　究竟哪种产品最受欢迎？中小户型的刚需产品？改善型的住宅？还是高端的大户型、别墅？抑或是投资的商业、写字楼等？

　　带着这些问题，一起来了解目前福州的房地产市场行情。

　　板块

　　东区、南屿依然红火

　　数据：根据统计的数据，2014年上半年福州市五区商品房成交中，仓山区以43%的面积占比摘得冠军头衔，在这其中，金辉淮安半岛、三江城及阳光城丽兹公馆等项目贡献巨大；晋安区成交面积位居亚军，世欧王庄、三盛国际公园及保利香槟国际为区域成交主力；台江区占比13%，排名第三。在这些区域中，各个板块的表现也各不相同，其中金山板块以33%的面积占比居首，中心城区排名第二，占比13%，马尾板块和江滨板块并列第三，均占比12%。

　　分析：金山虽然是老牌区域，但随着配套的不断完善，以及区位价值不断提升，越来越受到市场的认可，从板块上来看，金山持续受到热捧是情理之中。中原地产福州分公司董事总经理蔡俊表示，除此外，还有南屿板块、甘蔗板块，城门板块、东区板块，表现都还相对不错，这些区域在地段上都是不少购房者可以接受的。另外，这些区域定价相对务实，产品类型都是以刚需为主，这都为它们加分不少。而在这些区域中，东区板块则最为耀眼，除地段的原因外，随着东二环区域融侨悦城、首开中庚香开新城、保利香槟国际、泰禾广场等项目纷纷入驻，也都促使东二环成为炙手可热的区域。另外同属东区的金融街一带也有出色表现，中庚香江万里、阳光凡尔赛宫等项目也为区域增色不少。

　　另外，据了解，随着上半年新盘禹洲天悦湾、保利西江林语的持续放量以及下半年新盘泰禾院子、中发印象外滩的相继入市，预计下半年楼市成交主力仍将集中在仓山区。

　　而随着“大福州”规划的扩围，地缘优势让闽侯成为仅次于金山的刚需首选区域，将继续作为刚需置业的主战场，闽侯项目在产品定位等方面更加契合市场，以小户型、低总价等为营销噱头吸引客户前往置业。

　　除此外，一些郊县大盘的表现也可圈可点，比如据罗源湾滨海新城售楼部提供的数据，该项目上半年总销售金额19.3亿元，总套数达3700套。

　　产品

　　刚需仍是主力

　　数据：根据统计的上半年商品房数据，从成交结构来看，上半年普通住宅仍主导市场成交，以71%的面积占比傲踞榜首；车位占比12%，排名其次；商业店面占比7%，位居第三；写字楼、SOHO及别墅成交量相对较低。

　　从各产品线成交情况来看，90-125㎡区间成交量最高，占比达36%；125-144㎡区间占比25%，排名其次。从占比上看，市区70㎡以下小户型产品由于较为稀缺，成交量也占比较低，仅为4%。90㎡以上的首改、再改及高端产品较为普遍，为市区产品主流。

　　分析：数据刚好也印证了市场的表现，调控的影响挤压了投资群体，因此，目前市场仍然以刚需为主要消费群，这部分人需求的面积集中在80-110m2。而在市区仍以改善型产品或者高端产品为主导，但由于观望情绪存在，可以等待的改善型需求也不会在这个时候出手。同样的，对于一些豪宅、准豪宅等高端项目都要做好去化速度慢的准备。

　　别墅价格提升 商业成交量大增

　　数据：2014年上半年福州市别墅成交面积47011.09㎡，环比降低8%，同比下滑41.5%。由成交走势可以看到，别墅的月成交量起伏较大，金辉淮安半岛、泰禾红峪及三木水岸君山等项目为今年上半年别墅成交主力。均价方面，上半年别墅成交均价达30704元/㎡，同比也有55%的大幅攀升。

　　另外，2014年上半年福州市商业成交面积200749.18㎡，环比增加120.7%，同比上扬101.1%。商业成交居上半年度商业成交量首位的是台江区，成交面积占比37%，茶亭国际、中亭街改造等商业集中备案；鼓楼区商业面积位居其次，占比23%，三坊七巷历史文化街区配套服务用房、大儒世家及恒宇国际公馆等商业集中备案；晋安区主要是长福世家、世欧王庄及两大泰禾广场商业的集中备案。

　　分析：别墅方面价格的高企主要受金辉淮安半岛、三盛百督府及万科世玺等高价位别墅集中备案的影响。而商业方面，主要因名成水产品交易中心、世欧王庄等项目商业集中备案，助力上半年商业成交量的大幅上涨。

　　价格

　　普通住宅 台江第一 鼓楼第二

　　数据：在价格方面，区域排行中，普通商品住宅台江区、鼓楼区均价均处在2万元/㎡以上高位水平，分别拿下第一、第二名，晋安区均价17588元/㎡，排名第三。而板块排行中，江滨板块以23783元/㎡居首，中心城区位居其次，价格也在2万元/㎡以上，西区板块在融信澜郡等高价位项目集中备案的带动下，价格以19942元/㎡排名第三。

　　分析：相较于成交量的萎缩，福州市场在价格方面则表现异常坚挺。但纵观市场，2014年上半年是市场价格表现最典型的阶段，因为刚需群体对价格极为敏感，在排行中上榜的企业和楼盘中，一些市场反应迅速，能及时作出调整，通过活动或者其他营销手段迎合购房者的需求，这些招数往往都十分凑效。一些走快消路线的企业也取得了良好的效果。

　　后市

　　9月或开始回暖

　　数据：上半年商品房供应同比降低23.1%；成交面积同比降低29.6%。商品房供求比为1.27:1，供大于求。上半年度，受市场结构调整及信贷收紧的影响，商品房供需量双双下行，楼市成交呈现疲软态势。另外，截至目前，福州市商品住宅在售存量约345.22万㎡，库存压力凸显。下半年，随着多个新盘的相继入市，市场放量将继续攀升，市场竞争压力增大。

　　分析：中原地产福州分公司董事总经理蔡俊认为，调整期仍在继续，但从下半年开始，预计将进入另外一种模式，具体时间点大概在9月，之后一月会好过一月，并逐步恢复状态。

　　同时，今年，福州五区继续加大旧城改造力度，随着旧改的推进，因拆迁、改造而产生的换房需求将继续加大，这无疑为市场带来新的契机。

　　而在价格方面，预计下半年商品住宅价格涨幅不会扩大，价格整体趋稳。下半年，随着市场结构调整的深入，商品住房价格将趋于稳定，甚至回归理性，涨幅或将收窄。