朱凌波:人才困扰商业地产发展 合伙人制度或成出路

　　2014年7月10日，“商业推动地产论坛西南峰会”在重庆隆重召开，全国工商联商业不动产专委会主任、亚太商业不动产学院院长朱凌波先生作为特邀嘉宾出席活动，并作主题演讲《大数据时代下商业地产的趋势与挑战》。

　　目前商业地产可谓是鱼龙混杂，内忧外患。同质化、空置、“僧多粥少”、人才稀缺、电商冲击等现象表现特别严重。如何正确理解商业地产发展趋势?开发商如何解决招商的问题?开发商如何突破人才难求的困境?

　　7月11日，全国工商联商业不动产专委会主任、亚太商业不动产学院院长朱凌波接受了赢商网记者专访。

　　朱凌波，从上中学开始就留着长发，有着文艺青年典型的性格，追求自由、追求个性奔放； 1984年大学金融本科毕业，成为当时有名的现代诗人；90年代，开始寻求转型，带着属于自己个性的长发长须，到一家企业应聘，由于自己的头发和胡须惨招到企业拒绝；虽然认为头都是自由个性的象征，但还是毅然减掉了跟随自己十几年的长发，从报社转型到一家企业，经历三个月适应当时工作；记者看着现在坐在对面的朱凌波老师，平头，一身职业装扮，经过从事商业地产20多年熏陶，褪去了当年那“不修边幅”，追求个性自由的粗犷豪迈的形象，现今，已过天命之年的他，现任全国工商联商业不动产专委会主任、亚太商业不动产学院院长。当记者问及是否还有写诗，“有，平常还有经常写。”从他的眼神中，可以看出他对诗歌、文学有着特别的热爱。

全国工商联商业不动产专委会主任、亚太商业不动产学院院长 朱凌波

　　“金融创新如果没有突破，未来商业地产发展风险是巨大的。”

　　近日，朱凌波在微博上写道，任何事物都犹如山峦一样有其自身的规律和周期，高峰时相对短暂随时可能调整、低谷时绝对漫长但一定会发生转机。那么商业地产的发展规律和周期又是什么样的?

　　朱凌波介绍，任何事物都有它自身发展的周期和规律。从发展历史来看，中国房地产发展时间还很短，美国房地产行业已经发展有200年的历史，其最大房地产公司Pulte Homes，至今已有超60年的历史；我们中国有的企业要做百年老店，实际上我们最长的企业才30年；经过改革开放30年的高潮，中国经济，包括房地产、商业地产，从发展的大周期整体来看，已经到了一个下行期。房地产市场下行目前表现主要还不是价格，而是交易量。一线城市相对好一点，二线、尤其是三线城市，特别明显，交易量甚至出现停滞的状态。总的来说，中国房地产走到今天，房地产已经走到周期下滑阶段，商业地产面临转型阶段。

　　他认为，目前商业地产面临几大冲击，首先，商业地产是一个产业链较长的行业，面对整个经济包括房地产调整或下滑的压力，也必然受到影响；现在包括反腐、扫黄等国家政策的影响，对商业地产消费终端产生向下拉动的作用；其次，商业地产产业链自身的问题。金融创新如果没有突破，我认为未来商业地产发展风险是巨大的。商业地产核心的意义是持有型物业，通过租金、资产是升值，最终通过资本市场的变现，完成投资回报的收益。目前面临最大的困境是，在前端缺少中长期、低成本、多元化的融资品种。举个例子，就像人生活一样，吃了很多，需要排泄出去。目前万达的现金流滚资产是主要融资品类之一。万达号称有三千亿的资产，但租金回报率连三都不到，需要三十年收回回报，还需排除5%的通胀。资产的升值、资产变现等需要解决。

　　“商业地产是一个统一规划、统一招商、统一运营管理，持续性经营的规律，任何一个物业如果没有十年以上，是不可能经营好的。现在很多中小型开发商都面临同样的问题，销售一旦受阻，融资渠道在银行也难拿到钱，想做持有效物业根本就没有这能力。”

　　“人才一直是困扰商业地产发展最大的问题。”

　　在全国商业地产井喷的大环境下，商业地产人材稀缺，高管跳槽频繁。就重庆市场，前恒隆商业地产国内掌门人王裕强加盟协信，任协信集团高级副总裁兼商业事业部总经理；原金科集团副总裁李战洪、原华宇总裁张为耕、原东原总经理魏锂、原光华集团总裁秦晓东、原龙湖重庆公司总经理张雪樵以及一名在碧桂园工作时间超过9年的高管均已加盟至新鸥鹏集团。

　　“由于我国目前没有培养商业的地产的专业渠道，商业地产人才基本都是经验主义和机会主义。行业鱼龙混杂，人才环境比较恶劣。人才一直是困扰商业地产发展最大的问题；商业地产行业必须是一个持续经营的行业，而人才没形成一个稳定的团队，没有形成一个很好的流程。华润的高层职业经理人平均都在10年，很多都在15年以上，它的团队和产品都非常稳定”，朱凌波认为，分析商业地产人才现状问题，需要从职业经理人、老板双方来看。首先，职业经理人急功近利，缺乏与企业共荣辱、长期发展的职业精神。从企业老板来看，老板缺乏契约精神和缺失信誉。

　　“轻资产公司或合伙制公司，是未来中国商业地产解决人才一个很重要的方式和模式。”

　　今年5月，万科的事业合伙人持股计划正式启动，从职业经理人到事业合伙人，无论是万科集团层面的持股计划，还是项目层面的跟投制度，从员工转变为合伙人，这种身份上的转变所带来的改变是显而易见的。在郁亮看来，事业合伙人机制之所以重要，是因为它既是一种管理机制、一种分享机制，也是一种发展机制。

　　朱凌波认为，目前商业地产培养人才包括住宅转商业，培养老的团队，形成基础人才；挖人，也就是“空降兵”，考验职业经理人沟通能力；专业公司合作，双方合作中存在很多不确定因素。所以，轻资产公司或合伙制公司，是未来中国商业地产解决人才一个很重要的方式和模式。合作需要容人所短，用人所长，老板要有契约精神和分享精神，职业经理人要有与企业共荣辱、长期发展的职业精神，这样合作才能长效。

　　“用跨界人才，对房地产企业要求和考验更高。”

　　作为商业地产龙头企业，万达近几年也一直深陷“挖角”的烦恼，人才被挖角首当其冲，被称为是商业地产的“黄埔军校”。一边集团高管被挖，一边又挖来数位媒体高管。近日，一天之内，万达连挖两名知名媒体高管加盟，分别为南方周末副总编伍小峰，以及第一财经日报副总编岳富涛，年薪均是“百万级”。事实上，目前已有多名媒体高管加盟。在传统媒体齐呼步入寒冬的大背景下，万达集团为何又如此钟情于媒体及媒体高管?

　　可以发现，去年10月，万达就推出了新媒体平台，其中包括万达集团中英文官网、中英文移动官网、商业地产中英文官网、万达广场网站群、万达集团移动客户端、官方微博、官方微信，首次实现全媒体、跨平台、多语言的全媒体企业门户。

　　大力挖媒体高管，足见万达对于“媒体影响力”的极端渴求。事实上，企业布局媒体，并非万达集团一家独有。阿里巴巴、复星集团等，近两年都有大手笔，或重金挖人、或入股媒体。

　　“商业地产本来作为一个跨界的行业，需要跨界、综合的人才。但是需要认识到商业地产沿用了房地产粗放的管理模式，用跨界人才，对房地产企业要求和考验更高”，朱凌波认为，企业需要了解跨界人才行业的特点、个性、习惯，创造一个新型的兼容的企业管理模式；对跨界人才来说，也需要转型调整。

　　“中国民族自主品牌和企业自主品牌严重匮乏”

　　对于现在商业地产“僧多粥少”这一现状，朱凌波认为，商业地产面临金融的创新、人才的匮乏、管理理念的再造，现在尤其是同质化和品牌商匮乏表现尤为明显。中国品牌基本都是中国制造，企业投入最少的就是研发，“杀鸡取暖”透资未来的发展；自己原创东西太少，造成品牌同质化，国家需要鼓励开发民族自主品牌和企业自主品牌；开发商和品牌商也需要有自主研发创新的精神。

　　“中国商业地产硬件基本没有问题，软件等细节服务差得太多。”

　　“创新，可以是原创创新、业态组合创新、建筑创新、服务创新等。在此，我重点谈一下服务细节创新。我向业内举例最多的就是日本购物中心，日本购物中心不同背景音乐与天气相关，女厕所音乐均有流水声，可以避免尴尬。中国商业地产硬件基本没有问题，软件等细节服务差得太多。”

　　“政府成为商业地产同质化最大推手”

　　近日，记者对重庆区县商业项目进行了一个简单的梳理，商业项目下沉三四线区域特别明显。发现区县项目远超过130个，合川、万州、江津等区商业项目爆发量特别大，超百万方大体量项目也多，万达、金科、协信等知名房企在区县也均有布局。房企抢滩区县、超大体量项目不断爆发等，这些是否是发展的趋势?

　　开发商在第一代发展中，很多不懂商业地产，对人才、资金、商家资源没有系统性地评估准备，就跳进商业地产，所以造成在未来招商、运营、管理很多问题。朱凌波认为，商业项目大规模爆发，同质化严重，很大程度上，政府成为最大推手。政府在供地时，集中批、大量批，造成恶性化竞争，同质化特别严重。当年100个城市综合体成为魔咒 杭州、沈阳、贵阳、昆明等很多城市都提出建100个城市综合体，完全是大跃进思维。政府需要出台真正的城市规划、商圈规划，进行合理有效地控制，避免造成人为的同质化。同时，开发商需要警醒，要有自己严格的选址标准。

　　“国际化和本土化找到很好的结合”

　　按照最新城市人口排名，重庆排第一。重庆作为最年轻的直辖市，商业地产发展严重滞后。开发商需要厚积薄发，吸取第一代一线城市发展经验和教训，扬长避短发展。从重庆人口基数来看，未来商业地产发展空间还是很大。

　　目前三线城市，类似重庆各大区县，人口基数普遍较大，但是购买力却相对滞后，流动人口少，消费拉动弱。但是需要认识的是，城市越小，人们对距离越敏感；小城市人们对老商圈忠诚度非常高。他建议，中小城市以传统文化商圈为主轴做1个商圈，满足主流需求，其他更多可做社区型、邻里型、便利店等商业，满足三公里范围需求。

　　重庆是个有着特有的文化、民俗的城市，开发商在引进开放的、国际化的、时尚的东西时，要对本土的文化，有历史的传承，国际化和本土化找到很好的结合，这样才不会将城市的魅力丧失。类似于成都的宽窄巷子、锦里、北京南锣鼓巷等，代表当地的文化、民俗。

　　他建议，开发商需要抓住消费者日常消费和主流消费为主、设计打造这样的商圈和业态。过去高端腐败消费，畸形消费、透支消费等，这样的会越来越少，抓住主流消费，尊重市场规律。