各线土地市场降温溢价率逐渐回落 房企购地趋于谨慎

　　伴随楼市持续低迷，土地市场开始降温，房企拿地积极性也在下降。这几个月以来，尽管各地土地市场普遍有土地推出，但是在楼市需求下行的背景下，土地市场表现依旧低迷。底价成交、流标率增加，溢价率也降到了近年来的最低点。中原地产统计数据显示，销售前20强的标杆房企，最近几个月拿地数量也在逐月递减。去年5月拿地金额高达455亿元，今年5月拿地金额仅有71.28亿元，降幅达84%。而去年同期，土地市场火热，“地王”频现。

　　开发商拿地趋于冷静

　　7月14日，北京土地市场迎来断供两个月以来的首次土地出让。位于昌平区沙河镇北沙河北侧一宗地块和顺义新城第21街区地块，于当天下午挂牌并进入现场竞价环节。

　　据悉，此次土地拍卖现场共吸引了首开、万科、金地、融创、懋源、鲁能、北科建、天恒等多家房企参与竞拍。

　　最终该两宗地均成功出让，总成交金额达52.6亿元。其中，昌平区沙河镇北沙河北侧地块，由北科建以总价23.3亿元竞得；顺义新城第21街区地块，由鲁能以总价29.3亿元竞得。值得一提的是，两宗地块的最终成交价均未达到合理土地上限价格。

　　资料显示，今年上半年，北京市供应住宅及商服用地共计982公顷，完成计划的45%。其中，已供的714公顷住宅用地中有387公顷为保障性安居工程用地、151公顷为自住型商品房用地，民生住房用地占总住宅用地面积的75%。

　　北京土地市场结束了连续68天无经营性用地成交的局面。业内人士表示，这两宗地块建筑面积合计为18.2878万平方米，成交总价为52.6亿元。楼面价为28762元/平方米，平均溢价率仅为10.04%。

　　这与昔日居住类地块动辄吸引十几家房企，经过几十轮竞价以高溢价率成交的情况不同，此次土地出让意外遇冷，无论是吸引房企的数量，竞拍次数还是溢价率均出人意料地跌至较低水平。

　　一、二线土地市场降温

　　6月以来，尽管各线城市土地市场普遍有土地推出，但是在楼市下行的背景下，土地市场仍旧低迷，底价成交、流标率增加，溢价率也降至近年来最低点。

　　据相关机构不完全统计，6月20日，南京、重庆、广州等五个城市共有33宗地块入市交易，最终成功出让30宗，其中18宗均为底价成交。

　　除了底价成交以外，可以佐证土地市场形势的还有土地溢价率。截至6月23日，一、二线土地市场溢价率均创下了最近两年来的最低点。其中一线城市6月份平均溢价率仅2.3%，相比最近一年一线城市平均溢价率为30%大幅降低;二线城市平均溢价率为5.8%，相比之前15%左右的溢价率也明显降低。

　　在持续近半年的地热房冷后，业界认为，即使是土地资源稀缺、竞争激烈的一线城市，土地交易市场也已经明显低迷。进入6月以来，北京、上海、广州、深圳等四个一线城市总成交土地为15宗，合计土地成交额为46.1亿元。6月份四个一线城市的土地创最近几年的最低点。

　　2013年土地市场的火爆现象难以延续，各线城市土地均有所降温，并已开始产生分化。房企受到销售不佳、资金链趋紧的影响，虽然对一线城市地块仍有一定渴求，但购地已趋于谨慎及理性。

　　武汉

　　7月14日，根据武汉国土资源局公告显示，15日将现场挂牌出让5宗地块，总净用地面积为22.57万平方米，起始总价为13.20亿元。数据显示，今年上半年，武汉共出让49宗地块，成交总额约为190.8亿元，与去年同期相比降幅达35.2%。

　　重庆

　　重庆市国土资源与房屋管理局将于7月29日公开出让3宗商住用地，供应面积7.33万平方米，起始总价4.0054亿元。据统计，2014上半年，重庆主城区共计成交土地118宗，同比减少21宗，环比减少89宗；总面积910.9万平方米，同比上涨407.62万平方米，环比下降1032.08万平方米。

　　福州

　　根据中原地产提供的数据显示，2014上半年，福州市区经营性用地合计供应10幅，面积为38.70万㎡，环比降低75.3%，同比降低16.8%；共计成交宗地17幅，面积为90.33万㎡，环比降低7.4%，而闽侯区域仅出让3幅商服用地，供地面积为54.1万㎡，成交经营性用地12幅，成交面积为70.23万㎡，环比下跌53.1%，从整体来看，福州土地市场相对于去年有所降温，土地供应速度趋缓。而受市场大环境的影响，开发商拿地更趋谨慎，溢价地块减少，平均溢价率降低。

　　专家观点

　　同策咨询研究部总监张宏伟：从2014年第三季度土地市场趋势来看，上半年土地市场溢价率逐渐回落可能致使更多的底价成交，甚至出现更多的流拍现象。而土地市场频频流拍将给后期房地产市场调控增添新的阻力。原本应该投入市场的土地因为流拍未能或延缓投入市场，这将使一年或一年半时间后的住房供给量减少，加剧刚性需求与住房实际供给之间的矛盾，从而为中长期房价下行增添新的变数。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进：目前整个土地市场降温，和房企看跌楼市的情绪有密切的联系。加上目前房地产开发贷还没有松动，整个房企的资金压力还是比较大的。对于地方政府来说也很识趣，不会刻意抬高土地价格，以防出现土地流拍的尴尬。

　　中原地产首席分析师张大伟：在房地产市场降温之际，土地自然难以以较高的溢价率成交，从而导致溢价率同比回落。对于二线及三、四线城市，尤其是目前成交量疲乏、库存量偏高、楼市降价预期较高的城市，房企拿地意愿普遍减弱，致使流标地块增多。