福州人均综合体面积超北上广 商业地产过剩隐忧始现

　　再没有比“免费午餐”更让人津津乐道的了。免费停车历来是城市综合体开业初期的揽客利器，走访福州市场时发现，金山开业最久的浦上乐都汇新近悄然启动停车收费，至此，金山三巨头（仓山万达、金山大润发、浦上乐都汇）悉数终结免费时代。而若放眼全福州，全城已开业的购物中心、城市综合体中，仅剩五四北泰禾广场这一独苗依旧有免费午餐。

　　虽然有车主纠结要多掏钱了，但同一事件，资深业内显然看得更远——免费停车固然是城市综合体开业初期的揽客利器，但越强势、人气越高，启动收费的时间点越早。从这层意义上讲，福州的商业综合体经营出现分化，隐忧始现已然是不争事实。尤其是在多项调控政策剑指住宅市场，商业地产成逐利热点的近年，这一问题更值得关注。

　　金山三巨头悉数不再免

　　再次走在位于浦上大道的乐都汇，一纸“地下停车场营运调整通知”的“友情提示”很是显眼。据了解，乐都汇是于一个多月前悄然启动停车收费的，但异常低调，并未见诸媒体。

　　金山地区目前开业有三个城市综合体，体量大的达到数十万平方米，小的也有数万。仓山万达开业最迟，却最早终结免费停车，在开业仅半年后的时间点即启动收费，成为金山最早启动停车收费的规模商业个体。据了解，在万达集团开业的80余座万达广场中，2013年，仓山万达广场的客流量、销售额两个指标均闯进了前五。2011年9月开业的金山大润发免费停车时代维持了两年左右，这与当下如日中天的万宝商圈启动收费的时间点保持一致。

　　不过，最早开业（2011年5月）的小型城市综合体乐都汇，此前一直未有启动停车收费迹象。而走在乐都汇时注意到，一楼逾1/3的面积是空的，经营状况已然不言而喻。

　　还注意到，或许是经营业绩所限，乐都汇相对保守，底气并不太足，2小时内免费，2-3小时10元/小时，3小时以上前3小时10元以后每小时5元的收费标准低于市场行情。

　　商业地产过热难掩过剩

　　不光如此，福州的“独苗”或将在近期终结免费午餐。已有小道消息传出，开业于2013年9月底的五四北泰禾广场定于一周年的节点启动停车收费。但五四北泰禾广场有关人士称，“暂时没接到通知，至少目前还是免费的，但过夜需要收费。”

　　事实上，是否收取停车费在业内被普遍看成是综合体经营状态的晴雨表。据了解，从免费到收费，福州大商圈一般是两年，像仓山万达这样的“异类”，只用了半年，且开收停车费后还曾一度上调，在福州更是罕见，其强势可见一斑。从各家启动收费的节点（快则半年慢则三年多）看来，福州的商业综合体经营出现分化已然是不争事实。

　　来自业内的反馈是，在商业综合体养足人气后，停车甚至变成综合体新的利润增长点。据悉，当前福州已有一些人气足的综合体单靠停车收费估计一年就有1000万元的收入。

　　不过，停车场进行收费或提高收费也是把双刃剑，弄不好很可能会损伤人气。毕竟当前福州城市综合体项目渐呈遍地开花之势，光去年9月就接连有五四北泰禾广场、苏宁广场开业，今年还有红星国际、世欧王庄等跟进开业，抢人战颇为突显。

　　长期关注商业的福州大学管理学院教授陈章旺就曾多次表示，商业地产过热难掩过剩。在其看来，福州这几年新上马的商业项目比过去几十年都要多，但商业产品同质化异常严重，消费者难免感到乏味，难免会有出局者。毕竟，这么多年，福州也就只成全了一个万宝商圈以及仓山万达。在其看来，福州的综合体开发有点快，过剩是一定的，需要“停一停”。“这么多的城市综合体，带来的必然是成就极少数的商圈及其优质商铺，同时，毁掉大部分的商圈及其商铺。”

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　　今年初，2013中国50城市综合体战略地图在商业圈不胫而走。在这份由国内最早从事房地产专业咨询的服务机构发布的报告中注意到，福州人均综合体商业体量已逼近0.3平方米，高过北上广深四个一线城市。

　　依据报告，被列入二线城市的福州以现有509万平方米的综合体规模排到了第24位。509万平方米是个什么概念？要知道当下如日中天的万宝商圈万象+宝龙商业体量也不过堪堪30万平方米，也就是说，偌大一个福州城，目前商业体的体量规模相当于17个“万宝”。

　　报告预测，相比2013年，到2015年，50城市综合体体量增长率将高达77%，而届时，福州的综合体体量将从509万平方米增至逾800万平方米，也就是说，今明两年福州还将增10个“万宝”。