戴德梁行:第四季度多个商业项目入市 厦门商铺租金将上涨

蓝房网   2014-09-30 11:08
核心提示:9月29日,DTZ戴德梁行发布了《厦门房地产市场2014年第三季度回顾与预判》,分析了第三季度厦门房地产市场的经营情况及对未来市场运行情况做出预判。其中,厦门商铺空置整体持稳,未来供应增加将带动租金提升。

  9月29日,DTZ戴德梁行发布了《厦门房地产市场2014年第三季度回顾与预判》,分析了第三季度厦门房地产市场的经营情况及对未来市场运行情况做出预判。

  戴德梁行表示,第三产业驱动厦门甲级写字楼市场成交,新兴商务区吸引力日渐增大;商铺空置整体持稳,未来供应将带动租金提升;限购调整促进楼市健康发展,供地紧张影响供应放量并使房价高企。  

  第三产业驱动厦门甲级写字楼市场成交,新兴商务区吸引力日渐增大

  第三产业,特别是金融及现代服务业的高速发展,驱动厦门甲级写字楼市场发展,本季度,全市累计吸纳量达4,030.0平方米,租金上涨至每月每平方米117.4元,空置率下降至15.8%。

  各商务区空置率均有下降,其中鹭江道CBD、滨南-滨北商务区及两岸贸易中心空置率录得6.5%,1.0%及4.0%的历史最低值,新增吸纳主要源自国内外中小型金融企业及现代物流企业;与此同时,受政策及行业聚拢因素影响,知名金融企业或落户,或迁址两岸金融中心,片区内空置率下降至31.9%。

  与鹭江道CBD同属传统商务区,但较其具备更优质的商业及交通配套的滨南-滨北商务区,租金环比上升11.1%至每月每平方米150.0元,而鹭江道租金水平则继续微降至每月每平方米132.3元;两岸金融中心甲级写字楼租金在需求支撑下也出现上涨,环比上升3.4%至每月每平方米108.5。随着厦门获批现代服务业综合试点城市,作为东南国际航运中心雏形的两岸贸易中心,在政策及需求的推动下,租金出现连续两个季度平均6%的增长,现时租金达每月每平方米90.0元。

  从本季度甲级写字楼市场的运行情况来看,DTZ戴德梁行厦门公司总经理潘育敏认为,两岸贸易中心及两岸金融中心对传统商务区潜在客户(特别是金融类及现代物流类企业)的分流作用正逐渐显现,片区间租金差异也随着政策倾斜、建设速度的提升逐渐缩小。

  结合第四季度入市项目的预租情况来看,传统商务区租金预期普遍高于目前均价,据此DTZ戴德梁行研究部预测,年内厦门甲级写字楼租金水平仍将维持上升趋势,空置水平将伴随着供应增大而有所提高。

  空置整体持稳,未来供应将带动厦门商铺租金提升

  零售方面,汽车消费及电子商务的持续增长推动厦门社会消费品零售总额继续增长。在未有新增购物中心入市的情况下,全市优质购物中心平均租金继续上涨至每平方米每月699.3元,空置率与上季度基本持平,为10.2%。

  租金方面,除莲坂-火车站商圈租金出现较大幅度上涨外,其他各商圈租金保持平稳。位于厦门地理中心区,交通核心区,人流密集区的莲坂-火车站商圈,商业吸引力日益显著,本季度,莲坂-火车站优质购物中心报价每月每平方米833.9,环比上涨19.8%。

  空置方面,全市空置率基本维持在10.2%,但电商对个别社区购物中心的影响依然巨大,以前埔为例,零售类业态的迁出,使得本季度空置率由上季度的3.1%上升至本季度的5.0%。电商影响也驱动购物中心启动业态调整及品牌升级,这也是空置增多的原因。如SM二期新生活广场对部分原先的特卖,婚纱类商户进行了调整,集美万达广场则对沿街商业进行重新定位,都使得商圈内的空置率提高至3.6%及5.0%。餐饮、体验类商户仍被购物中心经营者作为应对电商威胁的着力点,餐饮类多以轻食简餐、饮料甜品等小面积铺位为主,大面积连锁餐厅则少量出现在中山路、SM及五缘湾-湖边水库三大主要商圈。

  长时间未有新购物中心入市的局面将在第四季度被打破,位于五缘湾-湖边水库商圈内的蔡塘广场,将为厦门的商业经营注入新鲜血液。中高端购物中心方面,随着世茂海峡大厦购物中心及中航紫金WSquire的完工,磐基名品中心二期的封顶,预计2015年超16万平方米的供应将进一步提升厦门的商业格局。伴随着厦门社会消费品零售总额的继续增长,人民消费能力的不断提升,及定位更高,品牌更优质的购物中心相继入市,厦门优质购物中心租金料将持续提升。

  限购调整促楼市健康发展,供地紧张影响供应放量并使房价高企

  1月至8月,厦门全市商品住宅批准预售面积仅186.5万平方米,同比减少48.9%,供应萎缩对商品住宅成交造成显著影响,1-8月,厦门商品住宅销售面积同比下降51.2%至215.5万平方米。然而,销售量的下挫并未能对厦门商品住宅销售价格产生调整作用,区别与其他城市房价自今年5月出现不同程度下降,厦门商品住宅销售价格自2012年6月以来连涨27个月,今年前八个月销售均价达每平方米19,558.0,较去年同期上升24.0%。

  厦门市政府在8月中旬公布并执行了调整住房限购措施的“闽八条”细则,全面取消岛外四区住房限购措施,思明区、湖里区高端新建商品住房不再执行住房限购措施。该细则旨在从政策上确保了厦门房地产市场的平稳健康发展。新政的颁发对成交量的影响暂未显现,8月商品住宅成交面积与7月并未发生显著性变化。而从季度月均值来看,新政对购房者意愿,及开发商推盘节奏,均起到一定的刺激作用。本季度7、8两月商品住宅预售批准面积月均值较上季度增加48.9%至每月26.8万平方米,在供应增长的情况下,商品住宅成交面积月均值较上季度商品住宅成交面积月均值提升18.3%至每月22.6万平方米。通过与上季度的供应结构对比,我们发现,位于岛外的中高端住宅供应有所增加,而在限购政策放松的背景下,此类住宅得到本地改善型及外地购房者的青睐。

  二手住宅市场也受到了新政的积极影响,本季度前两个月全市二手住宅成交29.0万平方米,对比去年同期仅下降了4.3%,但月均成交面积则高于上季度每月12.5万平方米的平均值。从反映二手中高端住宅价格变化的DTZ住宅价格指数上看,为克服季节性因素,及各中小学开学所带来的影响,该类型物业售价及租金均出现微幅收缩。

  在限购政策发生较大变化的背景下,厦门商品住宅供应仍然是制约需求释放的主要因素。从根源上看,严重不足的住宅用地供应,一方面让开发商推盘更为谨慎,另一方面也使得厦门房价保持居高不下。结合未来入市项目的情况来看,岛外项目及岛内二手房对外地购房者的吸引也将日益强化。

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