盈石司徒文聪：商业地产过剩在某种程度上或是新机遇

　　对商业服务供应商而言，商业地产过剩在某种程度上也意味着机遇。

　　盈石中国商业投资控股集团董事长兼CEO司徒文聪对此感受深刻，由于很多开发商是被动做商业，所以盈石这两年的机遇增加得非常明显。

　　在接受媒体专访时，司徒文聪强调：“虽然主观愿望是希望项目越来越多，但客观情况是接项目比两年前更谨慎，所以盈石的商业管理运营项目数量并没有那么大幅度增加。”

　　盈石在项目选择上亦有几大前提：首先是受电子商务影响最大的部分尽量避免参与太多；其次会重视一些可塑造体验业态的项目。

　　在此前提下，盈石选择了两个方向作为未来的发展重点：一是儿童娱教体验、娱乐类型购物中心，二是社区型商业。

　　谈及商业地产过剩现状时，司徒文聪指出，过去20多年房地产的回报跟今天的商业相比，还处于不太良性的生态链里，土地价格过高会导致真正的消费与租金误差拉开更宽。

　　“如果开发商还是像十几年前那样希望土地有高回报率的心态，就一定做不好商业项目。我认为要解决过剩的商业可能要回到政府政策层面，或者回到开发商心态层面，最原始的是回到资金流的原始层面，因为这三个层面代表了对商业的培养是否有专业的心理准备。”

　　在司徒文聪看来，商业本身就是一门艺术，标准越多、标准化管理越清晰，差异化就会被这种标准化抹杀掉，从而体现不出商业所应有的灵魂与内涵。

　　“成功的模式要靠标准，但是成功的商业要靠每个项目独特的个性化经营。”

　　盈石的优势恰恰是比较重视因地制宜、因人而异、因项目需求来定制专属的经营方法与商业组合。

　　司徒文聪表示，虽然这种做法不可能快速地在全国复制，但是可以争取把每一个项目的优势发挥到极致，把每个项目的特点表现得淋漓尽致，这也正是现在中国商业所要的。

　　以下为媒体对盈石中国商业投资控股集团董事长兼CEO司徒文聪先生的采访实录：

　　问：盈石管理的项目数量和市值已经达到什么规模？比去年有多大增长？

　　司徒文聪：

　　盈石的发展方向跟战略非常清晰，希望能够一步步把业务推向更完整、更高的水平。就国内同类型公司而言，盈石的业务相对来说比较综合。同时，盈石在全国几个重点城市布局，管理的每个项目都有特色，而且有差异化。

　　不得不说的是，这两年来房地产经济很微妙，很多开发商是被动做商业，所以对我们这种商业综合服务供应商来说，这两年的机遇增加得非常明显。

　　问：一些传统的地产商转型商业，但专业度不够。

　　与两年前相比，现在可能是刚刚拿到商业项目的开发商越来越多，因此我们在接触项目的时候会更加谨慎。

　　虽然主观愿望是想项目越来越多，但客观情况是接项目比两年前更谨慎，所以盈石的项目数量并没有那么大幅度增加。

　　因为新客户多了就代表市场供应量增加，所以盈石现在对项目的把控会更加严谨，不会随便接一些质量不高的项目。

　　盈石发展还是比较稳健的，每年都增加几个项目。不过也有一些项目不一定能够往前推进，比如说开发商有资金问题，我们会当断则断。

　　问：从专业的角度应该如何解决商业地产过剩的问题？

　　服务供应商的角度可能跟开发商不一样，因为开发商不管怎样都需要解决空置的问题，因为是他们的资产。对服务供应商来说，我们会选择一些有打造潜力的项目，进行大量人力、物力的投入。

　　怎么解决商业地产过剩的问题？过去20多年房地产的回报跟今天的商业相比，还处于不太良性的生态链，土地价格过高导致真正的消费与租金误差拉开更宽。

　　如果开发商还是像十几年前那样希望土地有高回报率的心态，就一定做不好商业项目。我认为解决过剩的商业可能要回到政府层面，或者回到开发商层面，最原始的是回到资金成本层面，因为这三个层面代表了对商业的培养是否有足够的心理准备。

　　如果还是用高回报的资金投入土地，而且开发商也希望从土地上获得大量回报的话，就会导致商业地产越来越难做。

　　首先资金源头就不要期待太高的回报，这种资金投入商业地产的话，开发商也不需要承担太高成本，心态会相对平稳，可以留更多精力跟心理准备给商业房地产运作商，可以有足够的时间去把每个项目做得更好。

　　问：资金成本更低才能有平稳的心态？

　　没错。很多开发商资金成本其实也很低，但心态不一样。现在香港上市内房股公司里，有很多拿到的资金成本不高，但是心态还是想要赚大钱。

　　问：盈石也会引入一些基金，如何选择这些资金来源？

　　社会上有两类资金，要求的是稳健、稳定以及回报率比较有把握的项目来投资，这种资金比较合适商业房地产的运营和开发。

　　比如说国外退休基金，像加利福尼亚州公务员基金或者纽约公务员基金等，这种基金希望能够为几十万基金投资者每年都带来稳定的收益，比较合适在全球投资商业房地产项目。

　　还有一类是保险基金，也是属于比较容易控制风险的资金，宁可少赚一点，但是不能够出任何的错漏，这种基金也是比较合适的。盈石一直非常努力地寻找合作伙伴，包括这两类资金。

　　除此之外，还有一些非常大的行业领导者或者企业领导者，已经积累了一定的资源或者资金量，愿意投资一些相对来说时间长、回报率高、较稳定的项目。

　　问：在项目的选择上是更加谨慎，标准是怎样的？

　　过去这两三年，电子商务对于传统商业的冲击非常大，所以在选择项目上，如果受电子商务影响最大的部分，我们避免参与太多，这是第一个前提。

　　就是说盈石投资的项目尽量不与电子商务有直接冲突，比如说传统商业如国美、苏宁等，是很困难的。

　　第二，我们特别重视项目是否拥有体验为重点的内容，如果是非常重视体验以及配套餐饮，也是我们主要选择的，这是第二个前提。

　　在这两个前提下，盈石选择了两个方向作为未来发展重点：一是儿童体验、娱乐类型购物中心；二是精品社区型商业。

　　问：盈石的中小型社区商业站跟一般社区配套商业相比，有哪些不一样的地方？

　　社区商业的土地成本相对比较低，以前一些大开发商会做一些与社区住户息息相关的商业，尽量方便社区，可以说这是第一代的社区商业。

　　盈石的精品社区生活站有几个关键内容，第一希望商家的品质、安全是过关的，我们在招商过程中会特别重视。

　　第二，现在社区需求跟以前不同，越来越重视儿童文化培养，所以我们的生活站项目也特别重视文化培养，配备有国际品牌英语中心、舞蹈中心、钢琴和芭蕾舞培训中心，还有专门配套的幼童中心等。

　　第三，因为我们的项目是在家门口，所以会以家庭、生活、餐饮、文化、互动娱乐(300043,股吧)配套为重点。以前可能零售达到70%-80%，但现在只会留下30%-40%的零售，其他都是体验配套。

　　第四，就是乐园化与娱乐化概念，把社区商业站变成经常有小朋友跟家庭进来的地方，这也是我们项目的重点。

　　问：盈石有一些项目是中途接手，如何解决改造问题？

　　盈石认为，2015年商业地产新项目供应量非常大，要成功的话必须更用心，资源要更充足。

　　所以，明年盈石会更加关注在过去四五年开业但一直没有效益的项目，通过附加手段，注入一些新的资源，把项目提升到另外一个层次。

　　每个项目都有自身的问题，策略离不开两个大的原则：第一，项目硬件没有严重内伤；第二，还可以撬动市场需求。

　　现在有些城市的小区里面只有几十户住在里面，那里的商场人流是不够的，我们去参与的话能够改变的地方也不会特别多。

　　问：商业地产运营有没有标准？

　　商业本身就是一门艺术，所有艺术家都必须懂得一些基本功或标准。这个标准不可以没有，但是标准越多、标准化管理越清晰，差异化就会被这种标准化抹杀掉，从而体现不出商业所应有的灵魂与内涵。

　　成功的模式要靠标准，但是成功的商业要靠每个项目独特的差异化经营。

　　盈石比较重视因人而异、因项目需求来定制专属的经营方法与商业组合。虽然这种做法不可能快速地在全国复制，但是可以争取把每一个项目的优势发挥到极致，把每个项目的特点表现得淋漓尽致，这也正是现在中国商业所要的。

　　这才是现在中国商业所要的内容，每个项目做好就有可能成为地标。如果是标准化快速复制，只能说明提供了需求。

　　问：不少开发商都成立了资管公司，您如何看待这一现象？盈石在资产管理方面的优势有哪些？

　　过去两年中，很多公司都成立了商管公司，但还是要看开发商本是想做模式还是想做商业。

　　商管公司的成立是很明显的趋势，但是到底给予怎样的任务和使命？这成为公司发展成功与否的相当重要的里程碑，所以商管公司开了了后，母公司到底想用来做什么，这才是这个商管公司的根本所在。

　　问：限购、限贷均松绑，可能使资金再度回到住宅市场，您认为这对商业地产会产生多大的影响？

　　我觉得影响不会特别大，从资金流量看起来好像是回到住宅地产，但是实际上没有。

　　因为现在已经很少大宗宅地供应了，政府在这一点控制得很严，但在5年、10年以前，可以看到大片宅地供应。

　　不管是哪个开发商，拿地后都必须要做一定的商业配比。像万科，其实是不想做商业的，但是每次拿地都要搭上10万平方米的商业，自然而然就会变成一个非常大的商业开发商。

　　未来不管资金怎么流动，政府的土地供应中商业已经成为了一个硬性要求，所以商业的比例还是会稳定的。当然，商业供应量加大，出路就会越来越小，运营困难度也会越来越高。

　　问：您认为值得期待的商业地产跟金融之间结合模式是什么？

　　以前资金排第一位，土地资源排第二位，技术排第三或者第四。以前是先有市场，然后才有资金、土地进入，技术是排在后面的。

　　轻资产出现后，代表了市场与技术一样成为优先考虑的内容，而资金跟土地则变成技术和市场的配套，所以现在资产管理公司的地位越来越高。开发商们明白，如果拥有一个成功的资管公司，会更容易解决商业房地产的运营问题。

　　以前只有拿到土地、拿到资金才慢慢解决后面的问题，现在已经不一样了，商管公司存在的价值会越来越高。

　　问：盈石有没有可能从拿地阶段就开始涉入项目当中？

　　我们希望能够集中精力把综合服务这一块做好，暂时还没有考虑进入开发这个阶段。

　　问：会不会以管理者的身份开始管理？

　　其实我们已经在做，两年前开始选择一些自身有足够能力，而且财政能够负担得起的项目进行股权投入，以及掌握项目的经营管理权。

　　问：会议主题是“互联网时代的商业”，您如何理解这个主题？在这样的背景下，商业地产会朝什么方向发展？

　　互联网冲击着传统商业，也拿走了很多蛋糕。不过，互联网跟商业肯定是朋友，而且两者之间必须要互相合作才能更好。

　　如果传统商业不改变，或者传统商业不跟互联网做朋友的话，必然面对更大的挑战和更多的困难。

　　未来，所有盈石的项目都必须跟互联网某些概念有共同点。我们非常认真地研究过支付问题，将来盈石所管理的购物中心如果能在某种意义上与支付相结合的话，那我们与互联网的关系就会更密切。