新华都地产试水“互联网+产业” 转型选定三大方向

　　从龙湖上海总经理，到新华都地产总裁，这种身份的转换，早在一年多前赵男男便已完成。近日他也对外界详细揭开，治下的这家新锐房企，未来将何去何从。

　　“当时选择来新华都，是这个企业天生具备投资的基因”。赵男男说，自己曾看到做实业的企业家把企业引向辉煌。希望自己职业生涯的后半段，能再看到具备投资基因的企业家，把企业带上怎样的高度，“这是我非常好奇的地方。”

　　他最终选择的这位企业家，是福建首富陈发树，也是新华都实业集团创办人及董事长，曾涉足工程机械、旅游、矿业等多个产业投资。旗下地产板块新华都地产成立于2006年。在赵男男之前，新华都地产没有很大体量，缺乏成熟机制，而赵男男则要和老板陈发树一起，寻找新的地产模式。

　　变化悄然产生。如今，新华都地产进入长沙、上海及福建龙海等地，业务覆盖住宅、商业及旅游休闲地产，土地储备超过440万平方米。同时，发展模式逐渐清晰。

　　“新华都实业从股权投资层面整合了多样产业资源，新华都地产将从运营层面整合多样的产业资源。”赵男男直言，教育、医疗和旅游资源与地产结合，将是房企打造独特竞争力，寻找发展新风口的重要机会。

　　3月28日，新华都地产宣布启动“互联网+”时代的教育革新暨地产产业整合新逻辑课题研究。按照预想，新华都将在380万平方米的长沙天地项目，推出线上互动平台，例如社区教育类APP的形式，孵化更个性、更多元的教育需求解决方案。

　　当然，由于互联网概念的泛滥，此举也让新华都遭到质疑。赵男男则称，硬件投入新华都已投入不少，软性阶段确实还在吹牛阶段。大环境上，诸多同行结合互联网运营仍还只是噱头。但是，自己经常说一句就是，“一个负责任的男人，就是一辈子要去兑现自己吹过的那些牛嘛。”

　　与互联网的结合，目前仍停留在噱头阶段，这实际是整个地产行业转型面临的共同问题。因为如此，也恰恰给房企留出了更多的想象空间。

　　三大方向

　　教育、医疗、旅游，这是新华都地产转型选定的三大方向。选定原因，则是三个方向需求还未被满足，地产与之结合的产品又都相对低端。

　　赵男男认为，对于新需求的研究和满足，房企还没真正做得非常好的，也没一个成熟产品提供。房企动辄说结合互联网怎样去运营，其实都还是噱头，还在一个吹牛的阶段。

　　譬如旅游地产，其实会经历几个阶段：第一，没看过的去看，观光性；第二，没玩过的去玩，体验性。第三，换一种生活。赵男男指出，为何当收入达到一定层面，人们会选择去欧洲小镇渡假，是因为可以换个地方去过熟悉的生活，这才是未来旅游的爆发点。而国内目前更多停留在观光式和体验式，真正度假的需求还没被激发出来。

　　需求产生机会。赵男男的太太，经常会通过手机出现在各种妈妈群和教育群里，沟通和求教孩子和教育等问题。赵男男注意到了这个现象，他说，获取知识渠道的多样化，包括对知识需求多样化，其实已经影响到一个又一个群落，房企只是要怎么有效的把它们整合起来。

　　按照设想，在长沙天地项目的线上互动平台，有家长对做月子餐有独到见解，不少邻居又感兴趣，可以通过平台邀请她开班授课，并缴纳一定费用。当然，这名讲师也可自主发起。起初可能听众较少，但新华都会进行一定资金补贴，一旦课程内容和质量进入正轨，会形成自然互动循环。为多样教育需求寻求类似“滴滴”打车式解决路径。

　　持有路线

　　在新华都地产的战略布局细化中，未来的布局重点包括中西部、以北京为核心的环渤海区域及上海、珠三角和闽江大本营。这种布局并不奇怪，中西部存在较大发展空间，北京上海一线城市吸聚能力强，珠三角及闽江区域则是母公司深耕多年的区域。

　　但在一线城市，新华都没有太明显优势。赵男男说，要么自己看懂机会别人不懂，不容易。要么比别人做得更好，但新华都又没有龙头房企那样完善系统。再就是拼乐观，但隐藏风险，不建议老板去做。而如果过于悲观，老板可能就选择不投入地产领域了。

　　那新华都真正的空间和打法在哪里呢？持有，真正做资产。

　　在赵男男的概念里，在上海经营的很好的地产公司，未必是销售几百亿的公司，最成功的公司是恒隆和新鸿基和嘉里集团。嘉里集团上海拿下的一宗地，当时是接近3000元钱/平方米的价格拿下，现在40万平方米的综合体，相当于酒店，估值起码超过200亿元，这也给了赵男男触动。

　　高现金流的项目，成为持有打法的支援。“在一线城市做持有的物业是我们非常坚定的一个战略。”赵男男说，我们通过长沙项目和龙海那样高现金流的项目，说白了是全国挣钱拿到上海去花。

　　真正意义上的难点和风险，在于经营能力。而当下资本需求愈加多元，一旦经营得当，自己持有或者出售部分股权玩轻资产，都留有足够的战术进退空间。

　　当然，从另一个层面讲，企业怎样的玩法，实际是由资本决定的。赵男男说，企业做好是钱决定的，如果是50年占7%成本的资本，和每个月利息15%的高利贷，企业经营做法是不一样的。所以，一个企业最强的是财务能力，财务能为企业运营提供最大的空间。