城市综合体抢滩福清市场 招商难、选址难问题渐显

　　“全方位配套，生活、休闲、办公、娱乐一站式服务，打造黄金新商圈……”近年在福清市许多商业地产的广告上都能看到类似广告语。随着福清的飞速发展，囊括多种功能的城市综合体项目抢滩福清、异军突起，形成了蓬勃发展的热潮。

　　“人们来到城市是为了生活，人们居住在城市是为了更好的生活。”正如两千多年前亚里士多德对城市美好生活的概括，人们总是对方便、快捷的大城生活无限憧憬。如果说城市改变和提高了人们的生活品质，那么城市综合体的出现无疑让人们的生活更加美好。

　　所谓“城市综合体”，也被称为“城中之城”，因为其基本具备了现代生活的全部功能，将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行综合，并在各部分之间建立的一种互相依存、互相助益的功能关系，从而形成一种多功能、高效能的综合体。城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物，习惯快节奏的人们需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生活和工作，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部位，就会出现这样一种综合物业。

　　城市发展的强大引擎　

　　“以前购物去渔市街、成龙步行街、向高街，现在更多的去万达”，家住福清旧城区的林小姐告诉记者。她说：“过去是为购物而购物，买完就走。可是如今，除了购物，还可以吃饭、看电影、唱歌，既能满足购物需求，还可以享受精神生活，真是惬意。”　

　　记者了解到，福清万场广场于2014年12月5日正式投入运营以来，已入驻商铺124家，累计销售额为31329.18万元，平均每天客流量达3万人左右。　

　　像万达广场这样以一站式购物中心为特色的城市综合体，带给人愉快、轻松，便捷、丰富多彩的购物享受，不仅带来了生活上的方便，而且提升了市民的生活品味，提升了城市的商业档次和城市品位，由此，越来越多地受到福清市民的青睐。　　

　　2010年3月，福清市首座大型城市综合体项目福清富创世纪城开工，标志着福清市进入城市综合体的发展阶段。从2011年开始到2014年，海峡商品交易中心、融鼎新天地、裕荣汇欧尚百货、福清万达广场、红星美凯龙、利嘉中心等一批大型城市综合体项目先后动建或投产运营，福清市城市综合体进入了加速发展时期。下一步，福清市还将规划建设观溪新城、里美洋新城等大型城市综合体项目。　　

　　“城市综合体是城市化发展到一定阶段的产物，是建筑综合体的升级与城市空间的延续”.业内人士认为，作为现代城市发展的新增点、制高点，城市综合体的发展推动了城市的房地产发展，引领了城市的快速发展。　

　　这些年，虽然福清市城市新区周边的基础设施建设马不停蹄，但是受限于交通和商业配套不完善，这些新区的城市化进程受到制约。而城市综合体也就成为新区谋求发展的突破口。城市综合体具备了承载城市的经济和文化功能，它提高了城市土地使用效率，带动了周边土地的增值，具备了完善的配套设施，极大地提升了所在区域的价值。　

　　福清的商业市场，一直以老城区渔市街、后埔街、向高街、一拂街、成龙步行街等为主轴，这里汇聚了大部分的消费人群，使之成为福清市当之无愧的“商业核心区”。随着福清万达广场、裕荣汇欧尚百货、红星美凯龙等大型城市综合体在西区的崛起，福清的商业重心以及消费人群也开始转移分流，福清西区正崛起成为福清新的商业核心区。

　　城市综合体成为推动福清市经济发展，特别是商贸业发展、优化第三产业结构的新引擎。2014年，福清市围绕大商贸、大物流、大旅游，重点推进13个总投资200亿元的商贸项目，全年房地产开发投资107.48亿元，比上年增长13.0%.2014年，社会消费品零售总额完成274.88亿元，比上年增长16.5%;第三产业增加值262.98亿元，比上年增长8%.　

　　同质化模式和扎堆开发　

　　福清市城市综合体在高速发展的同时，也带来一定的隐忧。现有或在建的城市综合体项目不仅投资数额巨大，而且体量偏大。福清富创世纪城总投资近9亿元、融鼎新天地总投资8.3亿元、福清万达广场总投资45亿元、红星美凯龙总投资12亿元、裕荣汇欧尚百货总投资20亿元、海峡商品交易中心总投资30亿元，利嘉中心更是后来居上，总投资逾60亿元，为福清目前最大的城市综合体项目。体量大，带来招商难，商业项目成“吃不饱”，开发商们感叹“招商难”，而另一方面品牌商家也面临着“选址难”.　

　　福清市几大城市综合体都是以辐射全市的购物中心为目标定位，商业类别大同小异，产品品牌同质化严重。这几大综合体现有百货卖场不论服装鞋帽、箱包、化妆品到日用品，几乎相同的品牌甚至是相同的陈列随处可见。大多数的商业综合体，其业态都由住宅+写字楼+卖场构成，而卖场的运作模式无非是主力店+次主力店，而主力店也只是扳着指头就可以数出来的几家。这些，使顾客容易产生“消费疲劳”，导致各商业综合体竞争加剧。　

　　目前福清市大型城市综合体项目汇聚于西区，裕荣汇欧尚百货、福清万达广场、红星美凯龙、利嘉中心、中恒商都等商业综合体扎堆在一起，不用说几分钟车程，就是步行都可以把它们走一遍。　

　　城市综合体结构性饱和，同质化严重，扎堆开发，选择不均衡，加之蓬勃发展的电子商务抢占市场份额，加剧了商业市场需求的萎缩，这些使得福清市综合体冷热失调，导致竞争残酷，部分综合体生意难做。

　　近日，记者走访了福清市部分城市综合体，发现人流量平平，有的甚至少人问津。在某城市综合体，记者注意到，除了服务人员外，商场内部逛街的人群寥寥，三三两两分布在偌大的商场内，显得人气疲软。“工作日来逛商场的人很少，只有周末才会多一些。”一名导购人员这样说。而另一家城市综合体的销售经理告诉记者，由于前来店内购物的顾客很少，他们把主要的精力放在对外跑销售业务上。　

　　“居民消费能力有限，同业竞争又激烈，如果没有清晰的定位，同质化严重，那么商业地产遭遇经营困境是免不了的。”在福清市一家公司从事商业地产策划的小黄表示。　

　　在突围中寻找新方向　

　　中国的城市，尤其是大城市在快速扩张的背景下，城市开发建设往往容易出现商业及服务配套不足的问题，城市综合体的出现，使城市缺乏区域性商服中心这一现状得到迅速改观。每座城市都需要有带领步入国际化的商业综合体，地产开发发展至今，发展城市综合体已经代表了一种趋势，一种潮流。

　　“福清城市目前正处于城市综合体大发展时代，出于成本方面的原因考量，城市综合体一般都定位于新城区，运作得好的话，每一个项目都会成为一个区域的代表。但受制于人口及消费总量，目前福清城市综合体已呈饱和状况。所以要科学规划布局，将有限的资源合理利用，形成自身的体色。”业内人士郑先生表示。

　　针对重复建设、扎堆开发、同质化严重给福清市商业地产带来的发展挑战，如何突围，业内人士认为，差异化是出路之一。“福清市虽经济发达，居民购买力强，但发展不平衡，城市中存在着高中低不同收入的群体，满足大量的中低收入群体消费才是商业地产发展的总方向，”福清万达广场的赵炜副经理说，“对于一个城市的综合体项目来说，并不是简单的商业与办公，酒店、公寓、住宅等几种物业类型的互相组合，而是内在功能的有机联系。要根据福清当地的消费水平、消费习惯进行准确定位，挖掘再造主题特色鲜明，接地气，有差异性的软环境，提升购物的舒适度，差异化、个性化程度，实施错位经营。”

　　福清裕荣汇欧尚百货徐副总经理说，创新是综合体突围的一大利器。要提倡体验型、时间型消费观念，将简单的购物消费转变到精神文化层次。企业要积极抢占电子商务市场，利用互联网、高科技等技术手段，为顾客营造全新的购物、休闲娱乐体验。商业项目可以发挥体验式的商业地产模式，实行实体店网络经营，网点实体化经营，发展体验式的新电商定制化服务。

　　市商务部门有关人士认为，造成同质化和项目过剩的原因在于一味地模仿和简单复制，同时，企业在用住宅地产的模式运作商业地产，以及商业管理模式不足等。针对此，除了转变住宅开发模式外，还应提升商业管理模式，加大创新力度，重视内部管理制度的完善和互相合作。在创新上，企业必须结合自身的独特的资源优势，打造属于自己的商业地产产品，或走文化路线、或走艺术路线等，提升企业的核心竞争力。