未来3年华润置地持有型物业体量猛增 厦门万象城2016年将开业

CRIC研究中心 作者 朱一鸣 洪圣奇 陈开朝   2015-05-05 11:02
核心提示:华润置地有限公司2014年年度报告数据显示,华润去年全年营业额为883.81亿港元,同比增长23.8%。其中开发物业营业额为804.82亿港元,同比增长24.2%,投资物业租金收入为54.36亿港元,同比增长17.6%。

  华润置地有限公司2014年年度报告数据显示,华润去年全年营业额为883.81亿港元,同比增长23.8%。其中开发物业营业额为804.82亿港元,同比增长24.2%,投资物业租金收入为54.36亿港元,同比增长17.6%。

  两大助力推动销售业绩平稳增长

  2014年,华润置地实现销售额692.2亿元,同比微增4%,整体表现较平。从季度看,全年销售前冷后热:一季度销售不到百亿,同比锐减49%;二、三季度同比平稳增长;到四季度,大卖249亿元,同比激增60%,单季销售创历史新高。

  华润置地第四季度销售“异峰”突起,主要靠两大助力:

  一靠政府救市不怠,中高档改善需求应激释放。2014年,华润置地动用的降价促销力度并不大,为此企业首4个月销售一度遇冷。但在各城市纷纷取消限购(尤其930)后,市场二改(120-144m2)、中高档改善(144-220m2)、高档(220m2以上)需求不断释放,行情非常契合华润置地的产品定位。根据CRIC监测,前三季度华润置地120m2以上户型销售金额占比55%,四季度该比重升至60%,尤其是220m2以上高档户型,销售占比高达26%,相较前三季度提高9个百分点。

  二靠主力布局城市市场行情快速反弹。华润置地主力布局的城市要么是需求坚挺的一线城市,如北京、上海,两城市合计贡献16%;要么是需求强烈的二线城市,如成都、沈阳、合肥、大连、苏州、重庆、武汉、青岛、南京、南宁、长沙、厦门、福州、长春等二线城市,这14个城市贡献了53%的业绩。可以看到,为华润置地贡献了3/4业绩的TOP20城市,极少风险城市,且大多在下半年尤其第四季度行情较快复苏,成为企业业绩跃升的一大助力。

  2015年有望顺利实现780亿元销售目标

  华润置地公布,2015年销售目标为780亿元,同比增长11%,相比2014年的实际销售增速提高了7个百分点。我们认为,该目标制定表明企业对2015年行情持谨慎乐观态度,从当前时点看,今年完成780亿元的销售额并不难:

  一则今年企业可售货量高达1600亿元,如果按去年50%去化率(=2014年近700亿元销售额/1400亿元可售货值)估算,今年销售额预计将达到800亿元。需要指出,中高档定位的华润置地非常契合此轮改善型需求驱动的行情,所以今年去化率应该会超过去年,为此完成既定目标不难。

  二则母公司史上力度最大的注资项目今年将带来可观贡献。2014年8月份,华润置地宣布,母公司华润集团拟将其深圳和济南的4个优质商住、综合体项目注入华润置地。但实际上,2014年上述项目仍属于母公司,2015年将正式划给华润置地。根据CRIC监测,深圳的两个项目华润城润府、银湖蓝山润园分别于10月12日和11月8日首开,截至2015年2月底,两个项目已累计销售逾50亿元,预计可为企业带来可观业绩,也进一步降低了目标的实现难度。

  商办转型硕果累累,规模和利润开始爆发

  自2004年12月7日首家自营购物中心深圳万象城开业以来,整整十年时间,华润置地一直稳扎稳打开拓商办持有物业,累积到今天,企业商办持有物业无论是规模体量和营收利润贡献都已相当可观,而且进入了一个爆发期。

  一是未来3年商办持有物业体量迅猛上升。截至2014年末,华润置地已有14个、270万平米体量的购物中心在运营。未来三年,企业自营购物中心体量增长将开始爆发:2015年在青岛、淄博、赣州、合肥、沈阳、长沙的6个万象城将新开业,新增总体量160万平米;2016年在日照、温州、上海的3个万象城将新开业,新增总体量65万平米;2016年在西安、太原、南通、成都、杭州、深圳、北京密云、昆山、厦门的9个万象城将新开业,新增总体量219万平米。到2017年末,华润置地将拥有31个自营购物中心,合计体量714万平米。因此未来三年,自营购物中心体量将保持年均38%的高速增长。

  二是持有投资物业营收毛利持续快增。2014年,27个已经投入运营的持有投资物业(含酒店)租金收入为54.36亿港元,同比上升17.6%。相比2010年的18亿元收入,持有投资物业租金收入和毛利润均增长了2倍,年均增速高达32%。

  根据企业推案计划,2015年到2017年企业计划新推的可售货量分别为1077万平米、739万平米、876万平米。可以看到,2016年和2017年新推可售货量较2015年少(注:由于上年库存留存,2016年和2017年的可售货值预计相较2015年应会继续上升)。企业高官对此的解释是,公司将更多精力和资金投向商业地产发展。我们根据推案判断,未来三年企业开发物业销售额很可能维持年均10%增长的“新常态”。

  根据持有投资物业体量和开发物业销售额的增速匡算,如果持有投资物业的租金坪效不变,那么到2017年,持有投资物业租金收入将占到总营收的10%左右,毛利润将占到总毛利润的20%左右。这离企业持有投资物业毛利贡献达40%的远景还有一段距离,但与国内其它房企相比,华润置地商业地产转型无论是体量、营收、利润,还是品牌口碑,都开始收获累累硕果。

  无需跨界多元化,未来只需做好三件事

  进入白银时代,行业发展天花板显现,房企无论大小都在积极考虑跨界转型。由于华润集团本身就是极其多元化的企业,所以华润置地无需考虑房地产业务外的多元化,只需借力集团下商超、医疗健康、金融等兄弟板块,共同完善社区服务和商业运营即可。换句话讲,未来华润置地可以更加专注发展住宅和持有投资物业。

  正因为此,我们认为,未来华润置地只需做好三件事:

  一是根据行情需求及时调整产品结构,推动产品转型升级。

  华润置地产品定位中高端,符合改善需求渐成主流的大趋势。但功能结构往往决定了产品热销或滞销。2015年行情回暖,刚改和二改特征显著,消费者对住宅品质有更高的需求,但对价格依然敏感。企业应该根据这一市场特征调整产品结构,加快中小户型产品的更新换代,以对销行情。另外,随着80、90后成为改善住房的购房主力,传统户型功能区划分逐渐跟新生代的需求相脱节。为此需要企业积极研究主流需求的变化,不断强化个性化订制能力。

  二是加快商业地产轻资产化运营,实现更有效的扩张。

  截至2014年末,企业持有投资物业土地储备高达541万平米,占总土地储备的13.5%,投资物业土储中,权益面积占比85%。再看那些已投入运营的投资物业,企业平均持股近90%。可见,华润置地商业地产目前仍是重资产运营。等到未来几年企业持有投资物业体量爆发增长,这种重资产模式会给企业带来巨大的资金压力。当然我们也发现,企业在温州、惠州、柳州、汕头、无锡、南通、赣州等三四线城市开拓商业地产,更多以合作拿地、合营方式开发运营(持股比例都在50%及以上)。这说明企业拓展三四线城市时,兼顾了轻资产化需求和风险控制,比较稳妥。但仅这些还不够,企业还需更广泛深入地用股权合作方式推动商业地产扩张。另外,两会中央报告提出支持资产证券化发展,对企业商业地产融资和轻资产运作而言都是一大良机。

  三是利用稳健财务和融资成本优势,积极把握调整期战略收购良机。

  2014年末,企业持有现金403亿元港币,同比大升43%;现金短债比2.1,长短债比3.5,现金足以应付短债,财务结构合理。同时公司保持较低的融资成本,加权平均借贷成本仅4.47%,企业净负债率42.7%,在行业中也处于较低水平。总之,企业财务非常稳健。另外,华润置地有母公司担保,无论国内信贷、还是境外发债都受资本市场青睐,融资渠道非常通畅。这在市场分化调整的当下,是一个巨大的优势。为此建议,未来几年华润置地利用自身财务和融资上的优势,积极把握市场收购良机,实现弯道超车。

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