李嘉诚地产帝国版图曝光:详解4210亿港元资产大包

观点地产网   2015-05-12 09:12
核心提示:以长地为代表的李嘉诚地产帝国版图也逐渐展现在公众的视野中。4210亿港元的物业估值,1580万平的开发土储,160万平投资物业总建筑面积及超1.46万间酒店客房,一系列的数字说明,又一个地产巨无霸来袭。

  在长实、和黄重组落定后,以介绍方式上市的长江实业地产于5月11日公布了第一份投资者简报。

  随着简报展开,以长地为代表的李嘉诚地产帝国版图也逐渐展现在公众的视野中。4210亿港元的物业估值,1580万平的开发土储,160万平投资物业总建筑面积及超1.46万间酒店客房,一系列的数字说明,又一个地产巨无霸来袭。

  仅从2014年的数字来看,长地备考总营业额约466亿港元,其中,物业销售337亿港元,物业租赁68亿港元,酒店及服务客房56亿港元,物业及项目管理5亿港元。主力贡献区域中香港占66%,而内地占28%。

  4210亿港元物业组合

  据长地投资者简报,在公司4210亿港元的物业组合中,发展物业2307亿港元,投资物业1233亿港元,酒店及服务套房661亿港元,三者占比分别约为55%、29%及16%。

  若按地区划分,香港、内地及海外分别为2690亿港元、1380亿港元及130亿港元,占比64%、33%及3%。而海外物业中,新加坡约46亿港元,英国约76亿港元,巴哈马群岛约5亿港元。

  具体来看,在2307亿港元发展物业中,香港、内地及海外分别873亿港元、1314亿港元及120亿港元,各占38%、57%及5%。

  发展物业主要分布在香港及内地的21个城市,其中,长地在香港的主力项目为波老道内地段8949号、西铁荃湾站荃湾五湾畔发展权、油街内地段8920号、亚皆老街九龙内地段第11125号及维港·星岸,总计划建筑面积约481.6万平方呎。

  在内地的布局则以一二线城市为主,物业面积共计1970万平方米,超过百万的城市有5个,其中成都195.6万平方米、重庆440.16万平方米、广州100.78万平方米、东莞147.52万平方米,大连126.11万平方米。

  值得一提的是,在长地目前1580万平方米的开发土储中,香港是80万平方米,内地是1450万平方米,英国40万平方米,新加坡10万平方米。

  至于土地收购策略,长地于投资简报中明确指出,将利用经营优势及优越的财务资源,以合适成本购置有潜力的优质土地,并将适时拓展香港及香港意外的市场业务。

  投资物业方面,长地于投资简报中称,总投资物业估值1233.31亿港元,总建筑面积150万平方米,主要包括写字楼、零售、工业物业及停车位,而其租户包括主要的金融机构、跨国公司及著名企业。

  分区域看,香港、内地及海外的投资物业估值分别为1178亿港元、53亿港元及3亿港元,各占96%,4%及0.2%。从2012到2014年,长实的平均出租率分别为94%、93%及95%,而和黄的则为97%、97%、97%。

  除发展及投资物业外,长地的第三大物业是酒店及服务套房。对此,长地方面透露,公司该部分业务估值总额661.22亿港元,其中香港、内地及海外分别为639亿港元、18亿港元及4亿港元,酒店客房数目超1.46万间。

  长地表示,公司在香港拥有14间酒店、在内地拥有4间酒店、在巴哈马群岛拥有1间酒店。在香港正在发展1间酒店,在内地正在发展4间酒店。入住率方面,2012-2014年,长实的平均入住率为90%、89%及90%,和黄则为84%、80%及81%。

  131亿港元地产信托

  在地产业务外,长地还于投资简报中指出,公司是香港三间上市房地产投资信托的筹办人。

  据了解,上述三家地产信托分别为汇贤产业信托、置富产业信托、泓富产业信托,长地于其中应占的权益为131亿港元。

  参照长地简报,上述三支地产信托的投资重点有所侧重。其中汇贤产业信托投资的是写字楼、零售物业及酒店服务套房,现有的资产组合是北京东方广场和沈阳丽都索菲特酒店;置富产业信托的投资重点是零售物业,现有资产组合是香港18个私营屋苑的零售物业;泓富产业信托投资的是写字楼、零售及工业物业,现有资产组合是香港8个物业。

  市值方面,汇贤、置富、泓富分别为233.40亿港元、149.98亿港元及40.84亿港元,长地的应占价值分别为75.33亿港元、41.95亿港元、7.87亿港元。

  相关历史资料显示,长地已于2012年将沈阳丽都索菲特酒店注入汇贤信托,代价9.8亿元,并将于2015年将重庆大都会广场作价49.1亿港元注入。此外,其还于2012、2013年,分别将丽城花园、合富中心及嘉湖银座注入置富信托,总代价为76.04亿港元。

  投资信托外,长地方面表示,公司未来将坚持严谨投资方针及审慎财务管理。截至2014年12月31日,长地拥有53亿港元短期负债、115亿港元长期债及550亿港元长地贷款融资,总负债约718亿港元。

  对于其中550亿港元融资,长地认为,此项贷款能为分拆上市提供部分资金支持,并有利于优化资本机构,预计将实现强劲的投资级评级。

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