福清城市综合体之殇：集中释放 跑赢对手即“胜利”

　　几年前，当福清万达广场率先提出要打造“福清首个城市综合体”时，福清市民就对“城市综合体”这个地产概念产生无限好奇。然而也就这短短的几年时间，福清突然像雨后春笋一样，冒出了无数个城市综合体，万达广场、裕荣汇、红星美凯龙（需求面积:30000-100000平方米）、利嘉中心、华榕世纪城、富创世纪城……几乎集中城市的核心或未来核心的位置。如此高密度的城市综合体项目不禁让人发出疑问，福清到底能够容纳多少城市综合体？

　　特有的优势拉近与大城市距离

　　所谓“城市综合体”，其含义就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

　　城市综合体对提高城市知名度和整合城市资源也可以产生积极的作用，西区原本是属于福清近郊，在06之前鲜有人会问津此地，然而随着福清向西不断发展，万达的入驻使福清西区星光四溢人气得到极大提升。由此可见，城市综合体的建立对促进区域发展和聚集人气起到了不可替代的作用。

　　而城市各区域“综合体”的形成，也会让城市出现多个次中心，对于福清的整体商业、经济的发展具有积极的推动作用，也拉近了福清与一、二线大城市的整体发展距离。在福清万达广场出现之前，到福清市区购物只有成龙步行街可去，而如今，众多一线品牌纷纷入驻福清万达，让福清市民可以与一线城市居民一道同时感受到最时尚前沿的服饰和饮食。随着更多城市综合体的落成，福清市民可在自己家乡享受到更多一线品牌带来的品质生活。福清传统的商业中心的模式逐渐被打破，城市的商业中心也从传统的成龙步行街、沃尔玛向西扩张，从单核向多核裂变，从步行街向各大次中心及未来的综合体分流。

　　“综合体”有吸引力也有压力

　　然而，这些城市综合体的不断形成也出现了许多令人担忧的问题。就如，如此大规模的建设综合体，福清在未来是否会出现“综合体”过剩？目前万达广场和裕荣汇、红星美凯龙已经开业，未来还有更多的城市综合体显现，区域商业、配套等设施重复建设可能会造成资源浪费。万达广场与裕荣汇就隔街对望，期间的配置及竞争可想而知。

　　对于，福清是否需要这么多城市综合体，也有人提出质疑？有网友表示，在福清炒作综合体概念就是瞎扯淡不用交钱，城市综合体这种东西就是忽悠度99%的垃圾玩意儿，看看别的城市也是，有几个真正的城市综合体？个个都是破盘烂盘，做很多年连商业都卖不动，还想综合体，还想一站式服务？

　　另有业内人士分析，在发达国家，中产阶层每人每年大概消费10万人民币，这样l万人就是10个亿，而这l0个亿足够维持一个购物中心的运营。在福清，正常估计，按照人均年消费3000元来计算，要33万人口才可以支撑起一个购物中心。那么，以福清150万的人口来计算，应该能支撑5个城市综合体的发展的空间，但是，中心市区的城市综合体真正拥有的稳定客户群体的数量——中心城区的人口又是相对有限，城镇化进程中城市人口的增长速度与综合体的发展速度如何同步，这是一个难解的问题。

　　集中释放 跑赢对手即是“胜利”

　　有网友表示，未来的社会，项目规划应走专精路线，细分市场为王，所以，专精化才有未来，要么搞纯住宅，要么大商业，要么写字楼……像现在这种七不像的城市综合体，迟早是要全部灭亡！

　　另有业内人士表示了担忧，多个综合体如果都以大体量的购物中心出现，单一的业态势必导致激烈的竞争，甚至出现过剩。其实，该网友的担忧不是没有道理，从城市规模上来看，福清的规模不能算大，但却有那么多城市综合体，能有那么多人流来支撑吗？

　　目前，福清的大多数城市综合体基本竣工，一两年后，更多综合体将集中释放。这么多的商业同时绽放，竞争之激烈可以想象。在商战危机中，也不少人会用“熊口理论”为自己定位，你不一定能跑赢“黑熊”，但你一定要跑赢对手。