看国外“僵尸”购物中心如何复活?摇身一变获新生

商业地产观察   2015-08-25 10:19
核心提示:“僵尸”购物中心,意指由于经营不善、消费增长乏力以及电商冲击等因素的影响下,导致购物中心面临倒闭关门的窘境。当然,并非所有的购物中心都甘心“坐以待毙”,其中不少购物中心积极的改变。

  盈石集团研究中心总经理张平将“Dead Mall”直译为“僵尸”购物中心,意指由于经营不善、消费增长乏力以及电商冲击等因素的影响下,导致购物中心面临倒闭关门的窘境。

  当然,并非所有的购物中心都甘心“坐以待毙”,其中不少购物中心积极的改变,摇身一变成了学校、医疗机构、办公地等。

  变学校

  据“商业与地产”介绍,位于德克萨斯州奥斯汀的Highland购物中心,拥有120万平方英尺的商业面积,于1971年开业。虽说是奥斯汀的第一个郊区购物中心,但由于经营不景气,到2010年,Highland几乎完全空置。

  奥斯汀社区学院(ACC)的行政办事处坐落在这家商场旁边,该学院决定介入并将其改造成“银河系最大的学习商场”。为了解决购物中心建筑的大进深问题,商场改造时开凿了天井,以增强楼内各区域的采光。已完成的改造区域拥有604台电脑,20万平方英尺的教学场所、图书馆和办公室。一个名为Rackspace的云管理公司入驻了原百货主力店所在的大空间区域,570名员工在此办公,这让奥斯汀社区学院的学生有机会参与实习,亲身感受科技公司的工作氛围。

  这个“学习商场”计划继续加大改造力度,创建一个拥有员工中心、实验室、数字媒体中心乃至餐厅的学院区。其中的餐厅也将交给学生管理运营,从而让学生真实体验商业运营。

  2011年5月,一场突如其来的龙卷风席卷了Joplin'shigh school,当地的区政务委员会急需建立一所新的学校。仅用了55天,一所临时的高中便在先前位于Joplin's Northpark Mall的Venture百货公司位置正式开学。可移动的墙壁将教室空间有机的布置起来,90000平方英尺的空间布满崭新的课桌椅子。但不幸的是,在2014年秋天,Joplin's焕然一新的永久性高中校园已经开学,之前的百货公司位置再度空置。

  变教堂

  位于肯塔基州列克星敦的列克星敦商城已经年久失修,2010年南方基督教会以810万美元的价格买下该商场,将其改造成52000平方英尺的礼堂和教会办事处,并于2013年投入使用。

  BeechPark Baptist Church位于Tri-County Mall内原来30球道的保龄球馆位置,这个巨大的场所现在可容纳800个人进行祈祷。此外,还有位于美国俄亥俄州的Euclid Square Mall,如今被出租给了24个独立的基督教教会;位于密歇根州的Grand Village Mall则被捐赠给火星山圣经教会,花费约230万美元进行装修。

  购物中心往往拥有充足车位,医疗机构正好将这些大面积的空置区域收为己用。

  在密西西比州杰克逊的一家商场杰克逊医学商城(Jackson Medical Mall),现在已经变身为一个满足低收入居民的医疗供应站,不仅包含专科诊所,还有餐厅、酒吧、社区活动中心,以及当地唯一一家非洲裔银行。

  2007年,范德比尔特大学医学中心则租赁了位于纳什维尔的100奥克斯广场(100 Oaks Mall)的整个二楼,约80万平方英尺的面积。商场余下的一半商业面积继续用作商业用途。

  变办公地

  在北京,由于写字楼市场需求相对较大,也曾发生过购物中心调整定位改为办公的事情。

  后记

  “从硬件条件上讲,购物中心的通用性较好。”博地设计机构总设计师曹一勇的解释是,购物中心作为大型公建的一种,其荷载、消防、停车配比等指标皆是高配标准,加之,购物中心通常都是大开间式空间,这使得购物中心改为学校、教堂、医疗机构、办公等用途有着先天的硬件条件优势。

  显然,变身后的用途不同,购物中心的改造设计,需要对交通动线、配套服务设施等物理空间结构及其所需功能的硬件条件,进行有针对性的调改。“购物中心改造时的重中之重,是植入文化内涵。”曹一勇强调,包括建筑外立面、照明、景观环境、色彩等方面都要与改造后的购物中心用途相匹配,打造出相对应的环境氛围,“这才能让改造后的项目运营风风火火起来”。

  当然,我们并不希望看到购物中心的“死亡”,再去花大力气将其“起死回生”,但购物中心空铺潮或“僵尸”购物中心在新增供应压力巨大的中国并不鲜见。

  根据盈石集团研究中心数据显示,目前在中国二线城市新建的购物中心中,按期开业率不足60%,很多城市四成至六成的购物中心陷入空铺危机,甚至开业后的购物中心也频频陷入生存困境,开业不久后关门。

  曹一勇认为,除了上述改变“僵尸”购物中心用途的“大调”,原有商业空间的“微调”功课也是一个思考题。

  张平建议,结合特有的地缘文化,并做到精致且有创意是形成消费者吸引力的一大利器。而如何运用互联网技术,扩大线上线下客流量,则是购物中心开发商和运营商面临的新课题。

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