揭秘宝能地产的净资产真相：土储暴涨、公司股权质押

　　近日来自各大媒体关于宝能净资产1200亿、收购万科股权不是蛇吞象的新闻稿霸气刷屏，地产壹线也来凑个热闹。

　　不久前，地产壹线写了一篇《那些年，姚振华用勇气给宝能地产挖下的大坑》得罪人了，被宝能以侵犯老板名誉权的理由举报了。大意是，文章事实正确，数据没问题，但是绝不能说老板挖坑，君威神圣不可侵。

　　首先，虽然老板在华工毕业后曾去布吉市场炸油条卖蔬菜，这都是草根创业者以小搏大的能力的体现，也是深商精神的代表。

　　其二，姚老板励精图治。在2012-2014年从姚建辉二老板手上接过宝能地产后的期间，就去很多三四五线城市的高铁或者农村旁拿地，带领宝能地产从偏居一隅的深圳走出至完成全国布局，虽然这些项目很多都卖不出去，有些地退了，项目如肇庆宝能环球金融中心也进行了股权转让。

　　其三，宝能集团不仅开发房地产，在金融行业接连收购万科、南玻、韶能等股权令资本界不寒而栗。从2014年开始，宝能相继成立电商、电影院线、旅游、教育医疗等多个事业部，他认为宝能必须进入这些朝阳行业去瓜分市场份额。这些事业部目前进展甚微，激进的姚老板还没有像在地产业一样“大展拳脚”，幸甚至哉！

　　说回宝能的公关稿，文中称“据某权威估值机构给宝能地产出具的最新评估报告显示，宝能地产目前净资产约1200亿”，此非令人侧目，而是令人瞠目。

　　目前行业翘楚如万科、恒大等少数几家两千亿房企的净资产也只是1200亿元，而宝能地产是怎么拍马追上的？

　　净资产是指企业的资产总额减去负债以后的净额，截至 2015 年 6 月 30 日,公司的总资产为 514亿元，负债397亿，净资产117亿。

　　同期的资产负债表中，资产表中分有16亿元的货币资金（包括2191万不能随时支付的银行承兑汇票保证金）、4792万元应收账款、58亿元的预付账款、54.5亿的来往款等应收款以及258.5亿存款等流动资产类目，以及合计为127亿元的长期股权投资、投资性房地产、股东资产、在建工程、长期待摊费用、递延所得税资产等非流动资产。而这些分部的金额相对稳定，短短半年间难以有大的变化。

　　净资产半年增10倍的逻辑是宝能地产土储和存货价值、持有物业价值估价不合理的暴涨。

　　宝能地产称，以深圳为例，宝能地产已建及在建的自持物业总价值超1500亿元，此外宝能公馆和宝能城货值共计520亿元。

　　自持物业算在投资性房地产一项，属于长期工程，短期内难有大的项目货量变化，在市场环境相对稳定时，估价也不会有大差距；宝能城和宝能公馆均位于深圳关内， 分别以6.5万/㎡和8.5万/㎡的均价于2015年11月开盘。宝能城开盘当日，开发商外称去化率为60%，不过驻场中介透露实际去化40%。据规土委数据，至1月20日，项目去化率才达60%，约回款22亿。另一项目宝能城市公馆截止发稿前去化率为87%，回款约60亿元。

　　上述所见，宝能地产所聘用的权威股值机构所采用的会计方法相当趣致，建议有做高总资产和估值需要的企业出重金聘请该机构。

　　经过多方了解，于2014年入市的合肥宝能城当年的销售额为13.1亿元，2015年上半年销售额为5.6亿，总金额为18.7亿；同年入市的乌鲁木齐宝能城2014年全年销售额为5.9亿，2015年上半年销售额为5.4亿，总金额为11.3亿。 但宝能地产特意强调的合肥宝能城累计销售额为25亿元，乌鲁木齐宝能城销售额24亿元。也就是说，在2015年下半年两项目分别突破6亿和13亿的销售额，给项目团队点赞，真神也。

　　此外，据地产壹线掌握到的数据，截止至2015年6月，公司总土地储备建面为318.22万平，拥有项目的权益可售面积合计1079万平。而宝能地产称，到2015年年底，全国范围内土地储备已达2800万㎡。 虽新闻通稿中并无写明到底是土储建面抑或是权益可售面积，但无论从哪个标准来看，半年新增1800万平的可售面积或2500万平的土储建面都是惊人数字。

　　好在，宝能地产用轻松覆盖200亿借款的行文来侧面证实截止2015年末融资总额200多亿的存在。

　　与此关联的另一数据是，因开具承兑汇票、保函等冻结的货币资金、因融资而抵押或质押的存货、投资性房地产和固定资产所限，总资产仅514亿的宝能地产受限资产的账面价值竟高达 171亿元。

　　并且，2016年，宝能地产至少要偿还来自中信信诚、交通银行、光大银行、农业银行、中融国际信托、民生信托、中国华融等多家金融机构总额为51.55亿元的借款本金。

　　另外，截至 2015 年 6 月 30 日,宝能地产所取得的金融机构 209.77 亿总授信额度仅剩下 36.72 亿元未使用。

　　而公司共有在建项目 18 个，拟建项目 6 个，而截至 2014 年 末已投资 217亿元，与 816.39 亿的总投资额尚有600亿的距离。

　　为拿地和向乙方预付工程款，除了不断借新还旧的发公司债、增加银行授信额度外，宝能地产还走上了钜盛华和前海人寿般靠股权质押融资的路子。

　　姚振华和姚建辉通过两家海外公司UNIGrand Venture Ltd.和 TinMark Development Ltd.控制宝能地产。 尽管目前宝能地产股权尚未存在被质押、冻结和权属纠纷的情况，但其股东、子公司已然情况堪忧、资金链绷紧。

　　2013年11月，华润深国投信托发起华润信托·鼎新108号深圳宝能地产股权投资集合计划，以2亿为优先级资金增资入股宝能，持股18%。

　　该信托计划提早在2015年6月结束，2015 年 7 月 27 日股东大会后，华润深国投信托有限公司将其所持股权转让给宝能控股(中国)有限公司。目前最新的股权结构是，宝能控股(中国)有限公司持股95.98%，深圳市中林实业发展有限公司持股4.02%。

　　宝能控股(中国)有限公司以上的控股公司全为境外注册公司，无法穿透。不过宝能地产的另一股东深圳市中林实业51%的股权都已被质押。

　　2015年8月，宝能控股（中国）有限公司将持有的全部深圳市中林实业股份共9.93%、宝能地产股份有限公司持有全部深圳市中林实业股份共41.07%质押给平安银行。

　　目前，持有深圳市中林实业其余49%股份的股东是宁波宝能信投资合伙企业（有限合伙），其背后出资人乃刚拿下深圳坪山高价拿地的信达，后者以股权和债权形式投资于深圳市中林科技产业园南区项目。

　　此外，在2015年11月，宝能地产股份有限公司价值6亿的股权也被质押给中国民生银行；而宝能地产子公司合肥市宝能投资有限公司在2014年12月将超过50%的股权质押给杭州工商信托。

　　关联公司互相担保借款、子公司股权质押融资，资本市场蛇吞象的宝能在地产市场玩“大富翁”游戏，一旦无法周转便是一具多米诺骨牌。

　　宝能地产2014年度的存货周转率和总资产周转率为0.03和0.02，均底于行业平均水平。而2015年度的存货、总资产周转率数据也未有大的改善。

　　芜湖退地可谓宝能地产的第一张多米诺骨牌，此后肇庆宝能环球金融中心完成了股权转让。以存货价值为傲的宝能倘不能在2016年提高周转率，大厦将倾近在眼前。

　　1月25日，深圳商人陈谷嘉北上京师，实名举报宝能二老板姚振辉等人非法获取宝能城用地。风起矣。