福州商业地产年度报告：办公物业稳中有升商业平价走量

福州日报 2016-03-21 07:14

核心提示：2016年，写字楼冷市爬行；SOHO市场认可度虽高，但溢价空间有限，万科金融港、中庚香开观海偏住宅型定位吸引市场眼球，随着“商改住”政策细则落地，办公用地住宅化将势不可挡。

　　2016年，写字楼冷市爬行；SOHO市场认可度虽高，但溢价空间有限，万科金融港、中庚香开观海偏住宅型定位吸引市场眼球，随着“商改住”政策细则落地，办公用地住宅化将势不可挡。

　　办公物业稳中有升

　　福州目前办公物业主要集中于闽江北CBD以及金融街CBD两大区域，近年来办公用地的出让也大多分布在这两个区域。2016年福州办公项目将仍旧集中于这两大区域之内；在成交价格方面，2015年福州办公整体成交均价17609元/m2，同比下跌9.0%,由于当前福州办公物业仍有大量的库存，2016年福州办公市场将呈现“稳中有升”的态势。

　　写字楼：虽处寒冬仍努力向前

　　写字楼供应：写字楼市场供应断断续续，近一年写字楼供应量集中在北江滨CBD及马尾区域，2016年新增供应量约11万㎡，项目为融侨中心及马尾海峡商务广场。

　　写字楼成交：近14个月五区写字楼成交量约12万m2，月均成交0.86万㎡，市场客户投资资金有限，写字楼市场低迷。

　　写字楼均价：市场价格受到区域影响波动较大，2015年底两个月主要为马尾项目面市对价格影响较大，其他月均价格2.1~ 2.3万元/㎡。

　　SOHO定位偏居住型趋势

　　福州SOHO相较写字楼，小面积产品更受市场青睐，月均成交量2.0万m，成交价格稳定，价格基本在18000元/㎡左右波动；福州五区办公氛围浓厚，办公产品销售表现良好，月均销售套数在68套左右，但2015年入市定位转型，项目出现居住型产品，且市场表现度不差。

　　SOHO供应：近14个月五区SOHO新增供应约23万㎡，虽不像住宅快速供应，但从供应频率看，供应紧跟市场需求。

　　SOHO成交：近14个月五区SOHO成交量约28万㎡，月均成交量约2.0万㎡，该种小面积低总价投资型产品客户认可度高，市场销售速度较写字楼快。

　　SOHO均价：市场价格波动较小，保持稳定。

　　商铺走量为主

　　2015年福州商业供应39.18万㎡，整体供应大幅跳水，成交21.84万㎡，出现供大于求的情势；在价格方面，2015年福州商业成交均价为24975元/平方米，价格下滑较为明显，主要由于仓山旧区利嘉国际商业城及北区板块世茂云上鼓岭、融汇温泉城 [动态价格户型地图楼吧]等低价位商业及商墅产品的成交备案拉低整体成交均价。就福州商业的分布而言，大规模的商业综合体基本都为开发商自持，未来福州商业体量的供应将以办公物业底商为主，其分布区域将与办公分布区域重合；而在价格方面，同样受制于较高的库存压力，“平价走量”或将仍为市场主流。