万科等房企首季业绩飘红 第二季度市场步入调整期

　　一季度一线及热点二线城市的房价上涨，让业务聚焦于这些地区的房企交出了一张亮丽的成绩单。

　　易居研究院发布的报告称， 2016年第一季度30个典型城市房价大涨近三成，创史上最强开年纪录。

　　与此并行的是，诸多房企第一季度的销售额也大幅上涨，无论是房企龙头万科、恒大，或是深耕于热点二线城市的新城控股、福星股份。

　　然而随着调控的收紧，沪深两地楼市已现降温的迹象。业内人士普遍认为，热点二线城市受到溢出效应的影响，火爆行情仍将持续；但后续部分过热城市调控也可能收紧。

　　包括南京、武汉在内的二线城市也已经出台调控政策。未来二季度房企业绩的表现，将取决于调控政策的差异化和效力。

　　房企首季迎“开门红”

　　中原地产研究部统计数据显示，截至目前，公布2016年一季度报的沪深地产上市公司合计有50家，这50家房企在2016年一季度的总营业收入达到了1401.14亿，同比大涨51.3%；50家企业中仅16家企业营收下滑。在市场升温的背景下，近六成的房企成交上升。

　　作为房企老大的万科，销售额更是录得近六成的增幅。4月27日万科公布一季度季报显示，报告期内万科实现销售面积545.7万平方米，销售金额752.4亿元，同比分别上升37.6%和59.5%，增速为近五年来同期最高。

　　中心城市的火爆行情为万科贡献了可观的销售额。仅仅上海一城的销售额就已突破百亿元，深圳、北京、武汉和杭州等城市的销售金额也超过40亿元。上述城市从去年以来房价大幅攀升，销售畅旺。

　　今年剑指2000亿的恒大，第一季度的销售额就已经完成了年销售目标的32.8%。恒大季报显示，一季度恒大累计实现合约销售额656.7亿，仅3月就实现合约销售额292亿，创单月销售历史新高。

　　去年以来恒大已经逐渐完成一二线城市布局的战略转型，这让恒大也成为这一波行情的获益者。恒大提供的开发数据显示。截至去年底，恒大在全国的项目总数达375个，其中一二线城市项目有205个，占比55%，一二线城市土地投资额占比已达72%。

　　除了房企佼佼者，一些布局于热点二线城市的中小房企首季度的业绩也令人刮目。新城控股1-3月累计销售面积约116万平方米，累计合同销售金额约114亿元，较去年一季度同期合约销售面积51万平方米和销售金额49亿元，分别增长127%和132%。新城控股深耕长三角地区，在南京、苏州及杭州等城市有诸多项目。

　　重仓武汉的福星股份，一季度实现营业收入31亿元，较去年同期增长42%；归属上市公司的净利润2.6亿元，同比增长32%。此外，公司今年一季度经营性现金流同比增加11%。

　　需要强调的是，一季度的火爆行情和宽松的政策推动密不可分。易居控股执行总裁丁祖昱表示，一季度政策的大力推动以及需求端恐慌性入市的双重影响，加之部分城市行情火爆，造成一季度市场的“大阳春”。

　　此番背景下，丁祖昱认为房企保持一季度的增长几无可能。“二季度对于房企来说可能是2016年最艰难的季度之一。”

　　政策分化的市场

　　随着一线城市政策收紧，部分资金开始转移到二线核心城市。中原地产研究部统计数据显示，4月截至24日，二线城市住宅土地市场量平价升，已经成交的住宅用地中平均溢价率高达72%，刷新了历史纪录，成交平均楼面价也达到了4519元/平方米，同比涨幅高达183%。

　　业界人士也普遍看好热点二线城市下一季度的表现。中原地产首席分析师张大伟认为，一线城市收紧政策将约束房价涨幅。未来政策托底盖帽将成为新常态，一线城市有望市场降温，而二线城市将成为市场的主要热点。

　　上海市政府相关数据显示，新政实施后，上海楼市交易量和成交均价出现回落。截至4月24日，上海一个月来一二手住房成交面积分别为120万平方米和210万平方米，较前一个周期成交面积分别减少43%和58%；成交均价分别为32406元/平方米和26814元/平方米，分别下降4.8%和0.4%。

　　根据深圳中原研究中心监测，截至4月24日，4月份深圳共有1857套新房成交，约19.73万平方米，较3月份成交量大幅下滑58%；同时全市二手房仅有6793套成交，约57万平方米，较3月份大幅下滑64%；上周二手房均价为51690元/平方米，较3月份已大幅下滑8%。

　　中原地产研究中心统计数据指出，截至4月24日，54城市合计住宅签约26.37万套。环比3月同期的29.14万套下调了9.5%。一线城市回落最为明显，4大一线城市在4月来合计签约27489套，环比下调了18.2%。二线城市也有所回落，调整幅度为9.6%。

　　张大伟指出，政策分化已出现，3月份上海、深圳、南京、武汉、合肥、廊坊、北京多个城市出台了力度或大或小的约束性政策，未来依然有多个城市将出台不同力度的调控约束性政策，限制楼市过热上涨；目前，沪深报价下跌的房源数量已经超过报价上涨的房源，政策的短期效应已现，市场将逐步进入调整。

　　第一太平戴维斯市场研究部也认为，限购下导致的恐慌情绪甚至蔓延至京郊、昆山，多个项目大幅上调价格，迫使环北京、上海一带已出台或酝酿限购举措。随着一线城市楼市限购从严、地价高企、贷款收紧，预计后市市场成交量将逐渐放缓，从而再度考验开发商资金实力。虽然整体市场价格难以下跌，但个别区域或将再现一二手价格倒挂局面。