泰禾朱进康:轻重并举加速转型 三五年内拟推近30个泰禾广场

赢商网 李璐   2016-07-21 07:09
核心提示:泰禾集团副总裁兼商业地产总经理朱进康认为,泰禾集团轻重并举,最核心优势在于全产业链运作经验,真正的市场化,是要做出有个性的商业体。

  (赢商网报道)2016年6月30日,由中国商业地产第一门户赢商网,联合中国最权威的商业地产研究机构21世纪中国商业地产研究院等发起主办的“2016中国商业地产模式创新论坛”,在成都恒大广场瑞吉酒店盛大召开。论坛以“变形记——商业地产轻资产模式的进化逻辑”为主题,围绕当下商业地产“轻资产”模式相关方向进行深入研究探讨。

  泰禾集团作为轻资产队伍中的一员大将,自然也有自己的“轻资产论”。近日,赢商网独家专访了泰禾集团副总裁兼商业地产总经理朱进康,他认为,只有具备能力、市场有需求、商业需要规模优势,才有轻资产的可能。泰禾集团轻重并举,而其最核心的优势在于全产业链的优势,真正的市场化,是要做出有个性的商业体。

  能力+市场+规模优势 才能轻资产的可能

  朱进康认为,轻资产业务需要具备几方面条件,首先要有一定的能力,如果没有能力,开展轻资产业务都是空话。这个能力包括产品能力,泰禾希望做成全产业链,不管是设计、商业模型研究、商业逻辑、招商、运营,甚至后面的执行都要有能力。

  第二,市场需要,如果你有能力,市场没有需要,也没人来做。前几年土地出让后,商业项目非常多,大家盲目开发,可能很多企业根本不具备开发商业项目的能力,或者这个企业根本没有商业基因,现在商业存量非常大,大量商业项目出来,经营起来相当困难。第三,现在商业的运作模式是轻重并举,因为市场竞争加剧,商业做规模也已成共识,这也是以后商业的潮流,没有规模的商业未来发展的路可能走得不会太远。

  总之,有能力、市场有需求、行业发展趋势往这个方向走,只有这三个能力具备了,才有轻资产的可能。泰禾集团选择进入轻资产的原因也正是基于这三点。

泰禾集团副总裁兼商业地产总经理  朱进康 图片提供:泰禾集团

  泰禾最核心优势在于“全产业链”运作经验

  “做商业,硬件非常关键,商业理念和硬件的完美结合非常重要,而如果硬件不到位也很难经营。现在很多商业物业被搁置,是因为硬件和商业逻辑格格不入,很难体现它的亮点。和很多顾问、咨询公司不同,现在很多公司只在招商、运营方面做轻资产,而泰禾最核心的优势在于全产业链的运作经验。”朱进康说道。

  朱进康表示,泰禾有完整项目全产业链运作经验,且模式非常市场化,其轻资产希望输出整个商业市场化、全产业链的模式。而采用这种模式最主要的原因是市场需求,因为大量从市场拿的土地不可能像万达这么便宜,也不可能像央企华润这样有钱,普通企业撑不住。每一个企业都是很个性化的产业链,真的想输出不容易,这两种模式都不是完全的市场化行为。真正的市场化,是要做出有个性的商业体。

  据赢商网了解,泰禾集团董事长黄其森曾表示,泰禾在商业地产方面会以轻资产方式运作,将通过代建、代租、改造的方式,加快商业地产的布局,参与全国更多城市的商业地产开发。

  而在朱进康看来,轻资产有几种,一种是地拿了放在那里不去做。还有一种是已经盖好了,找人去经营。泰禾集团的轻资产合作模式有四种,分别是:合作开发、直投模式(小股操盘)、委托管理、整租经营。其中,泰禾更喜欢代建,从商业模型的建立、做设计到代管工程,整个产业链都帮忙做。目前合作方面,泰禾还比较谨慎,模式是轻重并举,重资产量不少,轻资产是有选择性的接,主要做一些标杆、有品质、能成功的项目,适当控制规模,不想盲目铺开。

  当然,对于泰禾集团长远发展战略而言,在实施轻资产业务过程中也会遇到挑战。朱进康表示,轻资产沟通方面的难度比重资产要大,很难做。没有足够的能力,很多老板或大企业不会相信你。此外,如果是一张白纸还好做,已经做了一半再来接手就很麻烦。

  第二,整个商业除万达较标准化外,其他几家公司的商业都非常不标准化。在商业的操作过程中,产品规划很复杂,招商、运营在国内不规范,特别涉及一些技术处理问题,包括经济处理问题。民营企业不太理解商业,沟通起来难度较大;而对央企来说,有一些费用不能出。在中国做商业相当难,牵扯到方方面面的问题,如装修补贴,国外很少有,国内特有装修补贴。所以我们选择合作伙伴很谨慎。

  轻重并举加速转型 三五年内拟推近30个泰禾广场

  据悉,泰禾集团正加速转型。朱进康透露到,泰禾不单商业做轻资产,住宅也开始做。转型不仅是地产转型的概念,它正向地产的全产业链过渡,如金融、保险、大健康。轻资产转型也是迎合市场的需要,可以进一步做大品牌的号召力和影响力。住宅方面主要是院子系列,也有点泛轻资产味道,包括商业。小股操盘也好,完全的轻资产模式也好,也可以做一些比较优秀的项目。而且轻资产方面泰禾最重要的是要做大规模,资产不太重,可以作为扩大品牌影响力的一个补充。

  目前,泰禾集团轻重并举。重资产有6个项目,即泰禾广场,开业的已有3个。在未来3-5年内,希望做到20-30个泰禾广场。另外,全国还有十几个3-4万㎡的小体量项目,叫泰禾天地。有一些是作为住宅开发的配套,有一些是特殊产品。

泉州东海泰禾广场项目

  从起步到迅速发展 轻资产还需3-5年

  在朱进康看来,中国的轻资产道路处于刚起步、较初级的阶段,不过它会是未来的发展主流,因为商业地产买地盖楼代价太高,门槛高、资金投入量大,不是一般企业能够做的。

  现在不完全是商业地产着重发力轻资产最好的时机,因为轻资产不论从模式、地域、营运基础来看在国内的体系中都不成熟,每个企业有每个企业的理解和想法。虽然中国轻资产道路未来市场前景非常光明,但还需很长的路要走。

  而未来三、五年,商业项目会面临生死存亡的问题,这时轻资产道路有很大的机会,会达到黄金点。市场非常需要,他们的思路、理念建立起来了,有一些成功的轻资产经验,在市场上可以看得见、摸得着,这个时候是轻资产迅速发展的阶段。因此,现在我们不盲目做量,重点还是合作一些优秀企业,做一些有意义、有品质的轻资产标杆项目。

  其实,对于国内商业地产而言,轻资产模式的发展也需要有一定的环境,尤其需要资本方、管理方及政府等多方协同努力。朱进康认为,首先,政府方要大力支持,鼓励轻资产运作,提供一些支持和优惠(如税收优惠),政府行业协会要制定轻资产的发展规划或一些操作要点。

  第二,资本方要有专门的投资机构。国内很多轻资产都处于甲方出钱、出地,而国外轻资产模式是基金或信托公司出钱,轻资产做得大。基金天然是做轻资产的,专业的机构做专业的事,模式非常成熟,不操作、只投钱。而这种模式如果在中国,则需要整体健全的体系。如果基金支持,轻资产的量会多很多。

  第三,就管理方而言,发展到一定阶段时,应该专司其职,如果是那样,可能轻资产就会快速发展。不投重资产,专做轻资产,机构就成了专做轻资产的机构,专业的人做专业的事。

  当然,就市场环境而言,要有市场需求,没有需求你想做都没用。

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