立秋之后的地产市场丝毫没有凉意。昨日,闽资开发商融信集团以110亿元抢走上海一地块,创下中国土地成交史上最贵地王记录,预估建成后每平米售价将超15万元。
融信豪掷百亿
静安拍出中国新地王
今日,在上海土地市场疯狂的行情之下,位于上海静安(原闸北)中兴社区的一幅住宅地块进入挂牌阶段,起拍价46亿,吸引了18家企业前来竞拍。最终融信以110.1亿的总价击败17家各路土豪,以10万/㎡的名义楼板价,14.3万/㎡的可售面积楼板价,139%的溢价率,创下中国土地成交史上最贵地王记录,未来项目售价毫无疑问将超过15万/㎡。
18家参拍企业名单
1雅居乐 2世茂 3金辉 4金茂+中铁 5西藏城投 6龙湖
7融信 8招商 9仁恒 10保利 11 合景泰富 12新城 13融创
14葛洲坝 15旭辉 16中粮+建发+首开 17华润+华发 18万科
这幅地块位于新静安区内环区域,紧邻宝山路站。距离外滩仅2公里,距离陆家嘴仅3公里。是上海内环内除杨浦之外10年来首次的纯住宅地块出让。应该是全中国所有房企希望能够拿下,在上海打造的封面位置之一。
天价地王频繁诞生
探查背后真相
2016年以来,随着楼市复苏、房价暴涨,各地地王频现。截至目前,国内已经涌现200多宗地王,成为历史上出现地王最多的一年了。那么是什么因素推动着房企不惜花巨资造地王呢?
城市核心地段的土地资源日益稀缺, 尤其是一、二线重点城市的建设用地不断减少,成为房企不惜代价抢地的首要因素。
国内一、二线重点城市的房地产市场需求仍相对旺盛,商品房成交量保持相对高位,日光盘频出,使得开发商有底气去抢地王。
数据显示,今年很多地王都是上市房企创造出来的。上市公司需要考虑年度业绩,在土地储备越来越少、而市场需求旺盛的当下,高价补充的土地储备,也会得到高回报。
宽松的融资环境,让房企有了比较充裕的资金链。尤其是央企、国企背景的房地产开发商,融资成本低、资金储备多,成为地王大军中最醒目的一个其群体。
金融巨头成为地产业门口的野蛮人,平安、安邦等金融大鳄纷纷出来搅局买地。风头最旺的是处理国有银行不良资产为主业的信达资产,在上海、杭州、深圳、合肥等地造就了6个地王。
豪宅市场的需求持续升温也是天价地王频频诞生的重要因素,昨天胡润富豪榜发布的数据显示,中国目前的亿万富豪接近9万人,而这些高净值人群,正是各地天价豪宅的抢购者。
静安百亿地王之后
上海楼市变局
融信110.1亿的总价创下全国楼板价地王后,对于上海楼市来讲,“地王”频出之下的楼市政策走向会向哪方面走?
笔者认为,在“沪九条”楼市新政已经出台的市场背景下,当前上海楼市发展过程中存在两大干扰因素,一是“地王”,二是“类住宅”。
“加杠杆”场外配资拿地,“地王”频现背后的系统性市场风险
从上海楼市走势来看,由于“沪九条”的严格执行、市场需求在前期大量透支,4-5月上海商品住宅的走势会逐渐趋于理性,二季度已经呈现“量跌价稳”供求继续博弈的特征。但是,由于5月份以来“地王”频出,因为“地王”的频现三季度上海楼市再现量价齐升,“地王”成为干扰上海楼市回归理性的一项非常重要因素。
比如,8月17日,在上海土地市场疯狂的行情之下,位于上海静安(原闸北)中兴社区的一幅住宅地块进入挂牌阶段,起拍价46亿,吸引了18家企业前来竞拍。最终融信以110.1亿的总价击败17家各路土豪,以10万/平方米的名义楼板价,14.3万/平方米的可售面积楼板价,139%的溢价率,创下中国土地成交史上最贵地王记录,未来项目售价毫无疑问将超过18万/平方米。这又将为上海楼市增加一把火。
此外,从当前上海土地市场特征来看,今年以来上海“地王”现象已与往年不同,往年一般是一个城市出一个“地王”或少数几个“地王”,一旦市场遇到调整,那么这几个“地王”或许会存在操盘的风险,最糟的结果就是项目降价销售或股权转让,整个市场风险被控制在局部范围内,还不至于是整个市场的。而现在上海土地市场,一旦有住宅类用地出让便是“地王”,即使像青浦、奉贤、崇明等郊区的住宅类用地也是被高溢价拍出,那么,这也就意味着市场风险不是单个项目的,而是整个市场的,一旦有风险就是系统性的风险。
“类住宅”市场的火热,政策面存在收紧的可能性
上海“沪九条”限购从严后,办公产权的公寓式办公(类住宅产品)迎来火热的局面。同策咨询研究部数据显示,截止8月14日,上海办公产权的公寓式办公存量面积为115.25万平方米(3月底是159万平方米),按照近3个月平均去化速度,市场去化周期已经降至5.88个月(3月底是10.6个月),在商品住宅供应稀缺、价格快速上涨的市场背景下,公寓式办公(小面积低总价的类住宅)因此而销售火热。现在市场去化周期已经由3月份的10个月降低至6个月以下,市场去化速度大幅提升的同时导致库存大幅降低,这类产品的价格也呈现上涨的态势。“沪九条”新政之后,由于限购条件的提高,这类物业因为不限购再次迎来了新的去化机会,这类项目在接下来市场当中仍然会成为市场的新宠。
正是由于如此,一些原先购买住宅的客户转投“类住宅”产品,导致“类住宅”销售较好,占到商办市场的大部分份额,虽然起到积极去化商办市场库存的作用,但是,也引发投资类客户对于类住宅产品的炒作,引起类住宅市场价格也呈现出上涨的态势。对于类住宅政策走向来看,由于“类住宅”的火热北京已经开始采取“限购”措施,当前而上海“类住宅”的积极去化与价格的上涨同样也引起持续的关注,如果市场也出现过热的状态,不排除下半年“类住宅”也出现政策收紧的可能性。
下半年上海楼市政策走向的5点预判
综上所述,上海楼市调控政策有可能会在执行的角度从严,也有可能会有一些有针对性的调控措施“控地王”。具体来讲:
1、“地王”频出导致7-8月市场再次出现量价齐升,其实是削弱了“沪九条”政策的执行效果。从官方表态来看,房地产市场“沪九条”不是权宜之计,必须长期坚持,实施过程中要做到违规必处,保持房地产市场平稳健康发展。因此,这也暗示接来下上海楼市要加大“沪九条”的执行力度,“沪九条”政策将从执行的角度继续从严。
2、上海上半年土地出让的量确实不多,下半年会加快宅地供应,从供应的角度解决供需矛盾及市场过热的问题。
3、既然有“地王”频现的现象,那么下半年也势必会有相对应的“控地王”的措施,以防止市场出现系统性的风险。比如针对拿地场外配资加杠杆拿地情况给予监管和控制,对于拿地首付比例进行提升,对于拿地后的开工时间、达到预售条件的时间及竣工的时间给予限定等等,为土地市场“降杠杆”,防止地王频现而导致的系统性风险。
4、“商改住”继续推进,以改善以居住为目的的市场供求矛盾,同时,针对“类住宅”产品出现投资过热的现象,不排除上海会模仿北京出台限购类措施。
5、楼市过热尽管是由于市场供求、货币供应等主要因素导致,但是,作为次要因素的中介公司有可能还会被查出一批,在首付贷、虚假房源、垄断房源、违规交易等诸多方面有可能会进行新一轮的市场整顿行为。
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