不涨反跌!一线城市购物中心首层租金又有变动了

第一太平戴维斯   2016-08-24 10:12
核心提示:2016第二季度,除北京以外,一线城市购物中心空置率均微升,其中,上海核心商圈空置率达到过去24个月以来最高值。

   2016第二季度,除北京以外,一线城市购物中心空置率均微升,其中,上海核心商圈空置率达到过去24个月以来最高值。北京、上海购物中心首层租金微幅上涨;广州、深圳则略跌。

一、北京

2016年前五个月,北京市社会消费品零售总额录得4,077亿元,同比上升3.1%,增速较第一季度有明显反弹。

1、2016二季度购物中心首层租金:环比微幅上涨1.2%至912.8元/平方米/月

2008年Q1-2016年Q2购物中心首层租金指数

分析:第二季度,全市中高端购物中心首层租金环比微幅上涨1.2%至人民币每平方米每月912.8元。

2、2016二季度购物中心入驻率:环比微幅上升0.1个百分点至94.5%

2016年Q1、Q2主要商圈租金指数及出租率对比

分析:第二季度末,全市中高端购物中心出租率环比微幅上升0.1个百分点至94.5%,较上一季度基本保持稳定。因部分项目持续进行租户调整,核心商圈购物中心入驻率二季度持续下滑1.4个百分点至93.0%,而随城市不断向外辐射发展,零售商持续看好非核心商圈及近郊,令区域内购物中心入驻率环比继续有所上升,分别达95.1%和94.5%。

二季度北京零售租赁需求较上季度有明显改善,各类零售商均积极拓展市场开设新店。其中,受益于核心的地段,核心商圈的购物中心二季度继续迎来多家国际知名品牌开设北京乃至中国首店。

2016年二季度北京部分首进品牌情况

3、市场展望:丰台区和大兴区预计将成为2016年新增供应的主要来源

预计2016年内, 北京还将迎来6个中高端零售项目入市,新增约93 .7万平方米。丰台区和大兴区将成为新增供应的主要来源,包括丰台万达广场(12.7万平方米)和龙湖·大兴天街(15.4万平方米)等优质零售项目将相继落成开业。

随更多优质项目入市,北京零售市场将持续向近郊区扩展。区域内庞大的人口基数、逐步完善的交通设施以及成熟运营商的运营能力,将助力非核心商圈及近郊的优质零售项目快速成熟。

二、上海

2016年上半年,上海零售总额同比上升7.6%,增速较去年同期降低0.6个百分点。

1、2016二季度购物中心首层租金:核心及非核心商圈季度环比均微涨

2002年Q1–2016年Q2零售租金指数

分析:在第二季度,核心商圈购物中心首层租金季度环比上涨0.2%,至每平方米每天人民币48.9元;非核心商圈环比上涨0.1%,至每平方米每天人民币16.8元。

通常入驻地下层(连通地铁)或地面部分的休闲类餐饮租户近年来租金涨幅明显;而占据传统商场一二层的服饰大类销售增长放缓,品牌扩张谨慎。

出于业态平衡考虑,服饰主力店或旗舰店在购物中心仍被视为不可或缺,而市场向承租方倾斜,导致业主给出的租赁优惠有所增加。多种因素叠加之下,低高区之间的租金差似有缩窄趋势,首层租金有时甚至未必获得最高租金收益。

2、2016二季度购物中心空置率:核心商圈空置率达6.2%,为过去24个月以来最高值

2010-2016年Q2空置率

分析:核心商圈空置率在第二季度上升0.5个百分点至6.2%,为过去24个月以来最高值。除淮海中路外,其他四个核心商圈均有不同程度上升。

整体来看,核心商圈的服饰类租户占比几乎为非核心商圈的一倍(分别为34%及19%)。作为最受电商发展冲击的零售品类,一些市场领先项目亦发现难以寻找理想的服饰品牌入驻。例如在徐家汇,第二季度市场空置率上升3.3个百分点,89%的空置面积之前为服饰类品牌承租。

非核心商圈在第二季度迎来三个项目入市,合计零售建筑面积达162,000平方米。新项目开业使非核心商圈空置率上升0.5个百分点至9.5%;而剔除新项目后,非核心商圈空置率则环比下降0.7个百分点至8.3%。

3、市场展望:迪士尼开业预计将为核心商圈带来新的增长动力

迪士尼开业对上海主题乐园和旅游市场开发具有重大意义。目前,多个超大型乐园项目已宣布落地启动,预计将在未来持续为上海带来可观的游客数量及消费溢出。

环视全球,所有国际都市无不同时具有发达而充满活力的旅游市场,由此带来的零售消费、游客客流令城市核心商圈商铺备受零售商及投资者青睐。

三、广州

2016年1-5月,广州零售消费增速位列一线城市首位。社会消费品零售总额累计同比增长8.6%,达人民币3,483亿元,零售消费市场略有回暖。

1、2016二季度购物中心首层租金:652.4元/平方米/月,环比略跌0.4%

2009年Q1-2016年Q2广州购物中心首层租金指数

分析:第二季度,全市主要优质购物中心首层租金水平为人民币每平方米每月652.4元,环比略跌0.4%。核心商圈首层租金环比下降1.9%,非核心商圈则录得环比上升0.7%。

2、2016二季度购物中心空置率:整体空置率环比略升1.1个百分点,至4.4%

2016年Q1、Q2全市各区域购物中心空置率对比

分析:二季度,全市主要商圈优质购物中心的整体空置率环比略升1.1个百分点,至4.4%。海珠、白云区的新项目经过培育期调整,商场入住率得到很大提升。

受到广州零售市场的激烈竞争和网络购物的强劲发展的影响,业主通过优化业态配比,增加体验式业态进行转型升级。二季度,全市主要商圈优质购物中心的体验式业态占比达到35.4%,环比上升3个百分点。

购物中心持续进行自身品牌结构调整,体验式业态和快时尚品牌继续扩张,部分拓展信息如下:

①西西弗书店于凯德云尚开出广州首家门店,店铺面积约为500平方米。

②Pororo主题乐园于海珠富力城开出华南区首店,总面积约为2500平方米。

③运动品牌阿迪达斯于天河城开出首家足球概念店,店铺面积约为300平方米。

3、市场展望:多个优质购物中心的入市,市场租金将承受下跌压力

2016年下半年,广州零售物业市场将迎来多个优质购物中心的入市。鉴于当前不容乐观的经济环境,市场租金将承受下跌压力,空置率也将有所攀升。

广州零售消费依然保持一定活力,优质品牌租户陆续开出其广州新店或旗舰店,为整体市场带来新的影响力。随着市场环境的变化,部分传统业态将受到挑战甚至撤出,购物中心将迎来多样化的租户类型,消费体验将进一步丰富。

2016年下半年预计入市项目

四、深圳

2016年1-5月,社会消费品零售增速较上季度有所回落但依旧处于高位,总额达2073.91亿元,同比增长8.2%。

1、2016二季度购物中心首层租金:880.0元/平方米/月,二季度罗湖和南山区商铺租金有上升

2009年Q1-2016年Q2优质零售物业租金指数

分析:2016年第二季度,深圳市全市优质零售物业平均租金环比下降0.6 %至每平方米每月人民币880.0元,同比下滑1.0%。二季度罗湖和南山区商铺租金有上升。南山区租金涨幅为全市各区最高,达到6.8%;其次是罗湖区的1.6%。福田区租金下降明显,环比降幅达到2.9%。

2、2016二季度购物中心入驻率:全市样本入驻率为97.5%,福田区依旧低于其他各区

2016Q2优质零售物业入驻率占比及体验式业态(含餐饮)占比

分析:第二季度全市样本优质零售物业入驻率为97.5% , 较上个季度下降0.1个百分点。全市体验式业态占比环比下调0.5个百分点至38.5%。从二季度优质零售物业的的入驻情况来看,由于新城市广场租户调整,福田区入驻率依旧低于其他各区。

3、市场展望:商场运营商将积极调整租金和租户业态以保持竞争力

2016年第三季度,深圳预计将有4处优质零售物业入市, 新增供应14.15万平方米。新增优质物业体量的79%位于福田区。预计届时福田区的商铺租金将有所下降,市场竞争将进一步加剧。

为了避免市场的同质化竞争,商场运营商预计将积极调整租金和租户业态来保持商场的竞争力,同时新项目可能继续将入市时间后延。随着中心区域土地资源日益减少,许多超大体量的优质商业未来将逐渐选择在非中心区落户。

特别说明:本文数据来源于第一太平戴维斯,报告发布时间为2016年8月,因数据随市场变化存在诸多不可控因素,仅供参考!

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