沪上老牌商圈步入转型期 “接地气”的顾客体验是导向

中国商报 张仲超   2016-09-01 14:51
核心提示:通过商业载体、业态、环境的整体转型后,上海的实体商业正在走出低谷,长风、御桥、北中环等新兴商圈增速均超过30%。

  随着近几年实体商业的不甚“给力”和“低谷”频现,沪上不少知名商圈都步入了转型期,身为老牌高端购物中心聚集地的静安南京路和老牌商业中心的徐家汇商圈现状如何,未来又会有哪些变化呢?

  转型升级成主旋律

  建成于2000年5月的中信泰富今年已“年满”16岁,与恒隆广场和梅龙镇广场组成了南京西路中心地段的“金三角”,是最传统的奢侈品集中地。不过,近期却有消费者表示,中信泰富已连关20家商铺,商场十分冷清。

  记者日前走访时看到,大部分关闭的商铺主要集中于商场4楼,两侧电梯旁的商铺均被封起,印花门板上大多标注着“新店即将开业,敬请期待”的字样,另有一处高端生活服务类商家以及一家粤菜馆正在整顿装修。此外,某一门面上还贴出了“友情提示”,称原店铺已调整至商场3楼某单元,记者向该店店员求证后得知,另有多家商铺已从4楼搬至其余楼层。而在工作日的中午,除了每层的餐饮店铺人气颇高外,其他门店都有些冷清。

  对此,静安区商务委相关负责人告诉记者,有一定数量的门面调整是很正常的,今年中信泰富广场的经营情况还是非常平稳的,之所以空出商场4楼大半空间,主要是希望把一些能够聚集人气的业态集中引入这一楼层,因此将原有部分商铺调整至商场2至3楼,目前已有一品牌店正在办理入驻手续,另有两家正处于商谈阶段。

  而在徐家汇商圈,清退数码业态也成为商圈转型的一大动作。继太平洋数码广场二期拆迁之后,位于美罗城内的百脑汇成为徐家汇“电脑城”的最大坚守阵地。而今,这个阵地也要退出历史舞台了。据悉,按照计划,在今年10月美罗城将清退所有数码业态。

  记者近日在美罗城二楼的百脑汇看到,目前各个电脑商铺仍在正常运营,对于清退传闻,多数店员表示已经听到消息,但是还不知最后的搬离期限,而且也没有收到商场的统一回复。美罗城商场楼管部负责人表示,具体清退时间需要百脑汇和美罗城双方协商,目前暂未收到相关函件。百脑汇美罗店的租期到2019年才结束。

  记者从美罗城商场方确认,清退数码业态确实已经纳入进程,按照计划将于今年10月全部清退。不过涉及到一些商户的合同问题,目前清退工作还在协调之中。至于清退数码业态之后做什么,美罗城相关负责人表示,将根据商场的统一规划进行转型,按照“一层一特色”的原则打造特色主题街,比如之前打造的五番街、欧风街、艺文廊等。

  而在美罗城清退了所有数码业态之后,附近的中金国际大厦将成为数码业在徐家汇商圈的硕果仅存之地,一部分商户也将搬到这里,但规模会受到严格限制,整个数码业态将压缩到零售业的40%。这也意味着,数码业态要从徐家汇商圈彻底淡出了。

  拆除重建成主要手段

  拆除重建已成为徐家汇商圈升级改造的一个重要手段,据悉,下一个可能拆除重建的知名商厦将是上海六百商厦。

  据徐汇区商务委介绍,徐家汇商圈的发展大致经历了三个阶段:上世纪90年代初,随着地铁的通车和大型百货商店的相继落成,徐家汇商圈成为新中国成立后上海首个特色商圈;1999年至2008年,徐家汇商圈经历了10年左右黄金增长期;2009年至今,受电子商务的冲击,徐家汇商圈面临消费主体变化和业态滞后等多方面挑战。

  在上海第六百货商店,一楼售卖黄金饰品的柜台仍不时有消费者驻足,但二楼、三楼的服装柜台却门可罗雀。在上世纪90年代,这里曾是上海人气最旺的实体商业之一。

  沪上一名参与城市副中心规划建设的工程师表示,作为上海起步最早的城市副中心,徐家汇的发展取得了巨大成就,但是经历了黄金发展期后,先期规划不完善的弊端也渐渐显露,徐家汇过去积累的先发优势已经稀释完毕。开发较早使得徐家汇住宅密度高、体量大、房价贵,留给商业发展的空间不足。因此,升级改造的一种有效途径就是拆除重建。“拆掉几个项目,给后续发展腾出空间。”

  太平洋数码二期就是一个例子,该项目实行整体拆除重建,未来将与徐家汇商业连廊互通,并整体后移,便于将更多商业空间让给公共空间。位于美罗城旁的西亚宾馆同样被拆除重建,重建中的T20大厦将把地下两层作为商业空间,环立面四周的竖向绿化将深入到地下空间。地上1、2层则放弃接近4000平方米的商办面积,以换取开放的城市公共空间。

  随着徐家汇商圈升级改造的进行,港汇广场也将迎来大变化。记者从徐汇区商务委等部门获悉,港汇广场正计划进行全面翻新,预计内部将加装多部电梯,外部标志性的39级大台阶也将拆除。

  据透露,港汇广场39级大台阶拆除后,将变身为开放式的超大广场艺术空间,露天表演、街头艺术会不时呈现,把徐家汇打造成上海文化、艺术展览的聚集地。与大台阶一同华丽转身的还有商场上世纪90年代设计的外立面,通透的玻璃幕墙将为商场入驻品牌提供更好的展示空间,还将重新打造可以直通地面的商场主入口等。

  据悉,该改造计划有可能在明年启动。

  顾客体验是导向

  不管是“高大上”的南京路,还是老牌商圈徐家汇,它们现在都开始“接地气”,意图以顾客体验作为其转型升级的主要导向。

  “步行体验差”一直困扰着徐家汇商圈的进一步发展。在发展之初,徐家汇承载了上海市的部分交通枢纽作用,所有商场都围绕中心大圆环而建,地铁换乘空间结构复杂,让初来乍到者犹如走进了地下迷宫。

  增强购物体验、解决步行不便,是徐家汇二次开发中亟待改善的部分,对此解决的办法是建立空中连廊。徐汇区商务委介绍,徐家汇商圈将建造空中连廊,将徐家汇中心、港汇广场、东方商厦、美罗城、太平洋百货、汇金百货、上海六百、太平洋数码、T20等周边商场互相串联,空中连廊上还会增添娱乐休闲设施,从而形成可供行人穿越的公共空间。连廊全面建成后,商圈的辐射效应将进一步扩大至徐家汇中心、徐家汇公园和天主教堂,形成可供行人漫步的“空中花园”。

  据介绍,徐家汇空中连廊将分三期实施:一期项目连接肇嘉浜路沿线的T20、美罗城、太平洋数码广场二期和汇联商厦;二期则在徐家汇中心区域形成闭环,并向一期周边区域延伸;三期将会连接新建成的徐家汇中心和徐家汇公园。这也是继陆家嘴二层步行连廊后,上海市区二层连廊规模较大、沟通建筑最密集的一个项目。空中连廊建成后,不仅能够美化徐家汇商圈,也将大大缓解徐家汇地区人车混行的现状,构成一个新的步行系统,解决长期困扰徐家汇的交通步行痛点。

  静安南京路则打出“文化牌”,意图让更多的消费者体验到南京路的独特魅力,而不是单纯地把增加客流量作为发展的主要目的。

  在8月举行的上海市政府新闻发布会上,上海市商务委领导指出,通过商业载体、业态、环境的整体转型后,上海的实体商业正在走出低谷,长风、御桥、北中环等新兴商圈增速均超过30%,但12个市级商圈零售额仍有1.2%的微降。据统计,今年1至7月,静安嘉里中心、芮欧百货营业额同比增长8%和10%,而梅龙镇、恒隆、久光百货等因内外部装修销售额略有1%至2%的小幅下降,中信泰富以同比增长25.8%的业绩,处于较为领先的位置,不过相比去年1.3万的日均客流,今年却下降至1.1万。

  “其实客流量从来都不是高端商场最主要的目标。”静安区商务委员会副主任赵坚表示,虽然客流量有所回落,但中信泰富广场人均消费价格从去年的7000元上涨至9026元。“这就是静安南京路的特点,商家更加关注拎包率和客单率。”而作为大量一线品牌、国际型总部的汇集之所,南京西路的楼宇经济和商圈业态相辅相成,单纯依靠促销打折来集聚客流并不合适:“因此现在我们更多地是凭借商业文化、艺术活动等来拉动人气,通过多家商场在业态定位上的联动和互补,让消费者体会到商圈独有的魅力。”

  在9至10月举行的上海购物节期间, 2016金秋静安国际嘉年华系列主题活动也将拉开帷幕,世界咖啡文化节、国际起泡酒节、国际喜剧节、“游走静安,寻宝找福”定向活动等将陆续举行,以优化消费综合环境、培训新兴热点消费,打造特色消费载体,拉动扩大消费需求。

  此外,新兴购物中心的崛起也给老牌商圈带来了新的活力。在南京路,传统奢侈品集中地“金三角”已经并存了16年,恒隆和中信泰富广场是奢侈品牌领跑者,梅龙镇广场则以中高端品牌跟跑;而以静安嘉里中心为代表的新兴购物中心拥有更加丰富的业态,芮欧百货仅餐饮业态就占到了40%,远远高于“金三角”里餐饮的占比;“10CorsoComo”、“WonderfulDept”等时尚先锋类的概念设计店也在不断为南京西路商圈注入新的活力。同时记者也注意到,就在南京西路与石门一路的交界处,大型综合体项目“兴业太古汇”也即将整装待发,静安南京路商圈也将于明年下半年完成这一块“拼图”。

  据了解,兴业太古汇面积达到10万多平方米,狭长的地形让它拥有更多的临街面积,为此项目还打造了两个开放式广场和十多个室内户外活动场地,已通过LEED铂金级预认证的香港兴业中心一座及二座两幢甲级办公楼也将提供逾17万平方米办公空间。

  兴业太古汇租赁与管理总经理李振辉表示:“除了满足传统高端客群需求外,我们还希望服务在南京西路工作的几十万白领,因此我们拥有多家特色餐饮,时尚方面则以‘轻奢’作为主打定位。”(记者 张仲超)

  上海老牌商圈多处业态调整

  ●在徐家汇商圈,清退数码业态成为商圈转型的一大动作。在美罗城清退了所有数码业态之后,附近的中金国际大厦将成为数码业在徐家汇商圈的硕果仅存之地,整个数码业态将压缩到零售业的40%。

  ●徐家汇商圈将建造空中连廊,将徐家汇中心、港汇广场、东方商厦、美罗城、太平洋百货、汇金百货、上海六百、太平洋数码、T20等周边商场互相串联,空中连廊上还会增添娱乐休闲设施,从而形成可供行人穿越的公共空间。

  ●静安南京路打出“文化牌”,意图让更多的消费者体验到南京路的独特魅力,而不是单纯地把增加客流量作为发展的主要目的。

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