福州商业格局分化：群雄割据 多核心商圈强势崛起

　　数年前，提起福州的商圈，映入脑海的一定是东街口、中亭街、五一广场等标志商圈，当时流行一句“一条扁担挑两个箩筐”，指的便是八一七路连接着东街口商圈和台江商圈。随着东街口市场逐渐饱和，以及福州“东扩南进西拓”的战略布局，近年来，各大城市综合体如雨后春笋般拔地而起，福州早已告别只有一个“东街口”的单中心城市格局，多中心时代到来。

　　如今，东街口商圈曾经的“一哥”地位被打破，茶亭、中亭街、火车站等城市旧有商圈声势渐弱，以宝龙城市广场、万象生活城、苏宁广场为中心的万宝商圈；以万达广场、爱琴海购物公园为首的浦上商圈速度闯入人们的视野。与此同时，借力于五四北泰禾、世欧广场、东二环泰禾广场，晋安商业的空白被填补；金融街万达所处的金融街商圈逐渐在形成。几经沉浮，福州商圈格局已是一派截然不同的景象。

　　东街口商圈——“一哥”地位何时归

东街口商圈（图片来源于网络）

　　东街口商圈位于城市核心腹地，拥有着无可复制的原生优势，其汇集了数十条公交路线，有着千年的历史文脉。作为福州的传统商圈，东方百货、东百百货、大洋百货、新华都四大百货鼎足而立，积累了一批忠实的高端客户。也因为如此，东街口商圈长期保持着商业“一哥”的地位。

　　然而，近几年来，“受累”于福州地铁1号线东街口站围挡施工，以及空间开发的局限性、业态单一、运营模式陈旧、停车难等缺陷，导致东街口商圈难以再拓展出新的商业空间。另一方面，福州“东扩南进西拓”战略布局，万宝商圈、浦上商圈、东二环商圈等多个商圈不断形成，东街口曾经的“一哥”地位随之逐渐消失。

　　在“即将出局”与“优势依旧”的两种对立声音中沉寂许久的东街口商圈今年传出新的动态，据了解，政府部门试图年内全面实施大东街口改造工程，推进南街地下商业招商，打造立体化商圈。“所谓立体化商圈，就是地上商圈和地下商圈的融合。要将安泰中心、冠亚广场、先施商场资源整合，同时提升八一七路中轴线的业态。今年还将推进南街地下商业空间招商，引进高端大型百货、大型购物中心等。”鼓楼区有关负责人表示，东街口的交通改善后，商圈氛围有望大幅提升。

　　福建农林大学研究商圈的教授曾在接受采访时表示，“福州市民的老东街口情结就是东街口商圈复活的最大动力。若能让商业传承福州历史文化，未来三五十年将不落伍。毕竟，东街口的历史是现有的多个新兴综合体都无法复制的。”

　　万宝商圈——新商业中心崛起

宝龙城市广场（图片来源于网络）

　　从毫无商业底蕴开始，随着2006年12月万象城开业，以及2007年宝龙城市广场正式营业，工业路逐渐“变废为宝”。仅一街之隔的两大商业体好比万宝商圈的“开国功臣”，在经过三四年的不断调整、适应需求，万宝商圈在福州商业版图上崭露头角。此后，苏宁广场的开业、中防万宝城的开发、中央第五街的建设、华润万象城的规划……多项目布局使得全城进入到关注“万宝堵不堵”的时代。

　　某种程度上说，东街商圈的沉寂为万宝商圈带来了发展良机，当大量人流从东街商圈退出，彼时金山片区商业仍是一片空白，这为万宝商圈带来了极其旺盛的消费力。但从综合层面来看，诸多有利的因素都在推动万宝商圈的发展。首先，万宝商圈位于工业路与西二环路的交汇处，这两条路在城市化进程中，已被从边缘划入福州的“心脏”，加上地铁2号线的规划，万宝商圈的交通可谓四通八达。

万象生活城（图片来源于网络）

　　其次，万宝商圈离江滨距离较近，随着福州北江滨高尚生活区、工业路新型居住区及大金山生活圈围合分布，使万宝商圈周边区域高尚住宅林立，人气鼎旺，消费力量不容小视。此外，万宝商圈提供较多的停车位，与东街口等老商圈停车难的现状相反，这也让“有车一族”相对更加偏爱万宝商圈。

　　无可否认，如今的万宝商圈已然一副欣欣向荣之景。但迅速扩容的背后，其发展的隐忧也不容忽视。日趋严重的交通拥堵问题亟待寻找解决之道，商业体扎堆呈现，未来是否出现同质化等问题也不容小觑，这也将成为各大商业项目运营方首要的关注点之一。

　　浦上商圈——竞争力逐渐提升

仓山万达广场（图片来源于网络）

　　2011年，万达广场的开业为金山一带注入了一股新鲜的商业力量，该项目在运营中显示出强大的优势和主导市场竞争力。几年时间下来，万达广场激活了仓山的商圈和服务业，浦上商圈悄然成熟。有业内人士此前表示，“好的项目完全可以带动商圈的发展，只要定位合适，一定可以带旺人流，提升消费能力，形成自己的商圈文化。”

　　爱琴海购物公园的开张纳客，为浦上商圈再添新人气，加之早已运营多年的乐都会，几大商业体在浦上大道上呈“一”字排开，依托万达、红星等名企项目的影响力，各区域的人流从四周涌来。至此，曾被戏称为“睡城”的金山片区的商业配套不断完善，在原有榕城广场小商铺为主的基础上，提升了该区域的商业档次和商圈的竞争力。

爱琴海购物公园（图片来源于网络）

　　作为区域性商圈，如何将商圈内的几大商业体有机结合，差异化经营，并提升其区域影响力，甚至辐射全城，这是浦上商圈在未来的发展中需要思考的问题。此外，有业内人士表达了另外一种观点，“仅一桥(尤溪洲大桥)之隔的万宝、浦上两大商圈的客流如果能够形成循环，相互促进和带动形成聚集效应，就能形成福州现有规模最大、超越东街口商圈的新型商圈——环万宝商圈，这远比万宝、浦上“内斗”要让人期待得多。”

　　东二环商圈——抢眼的后起之秀

　　鼓楼区、台江区、仓山区的商业综合体暗战多年，而晋安区的商业却在很长一段时间内处于空白阶段。自五四北泰禾广场开业起，该区有了真正意义上的城市综合体。而2014年12月31日开业的世欧广场与晚其一年亮相的东二环泰禾广场，两大综合体既填补了福州东区商业的空白，也为晋安区开启了“新商圈”时代的大幕，福州的整体商业格局再一次发生新的转变。

东二环泰禾广场（图片来源于网络）

　　作为新兴的商业板块，东二环大体量、多品牌、新配置的消费环境是该区最大的亮点。据了解，晋安区将重点优化王庄象园、东二环、五四北商圈功能配套，鼓励泰禾、世欧等城市综合体引进知名品牌，打造“慢生活圈”的特色街区，拓展商圈层级。

世欧广场（图片来源于网络）

　　就目前而言，政府对东二环板块投入了大量资金改造，该片区也发生了翻天覆地的变化。但道路改造对周边环境及交通有所影响，且整体商业气氛还未成熟，各商业项目之间相隔较远，这无疑对该商圈短期内的发展有所限制。就长远来看，该区域采取商业配套先行策略，这在某种程度上缩短了商圈走向繁华的过程，未来，东二环商圈能否增强商圈的辐射范围和影响力，我们就拭目以待吧。

　　海峡金融街商圈——商业发展羽翼渐丰

金融街万达广场（图片来源于网络）

　　说起鳌峰洲，此前给了的印象就是批发集散地，不是花鸟市场，就是水产、干货、水果批发市场。台江金融街万达不仅改变了鳌峰洲消费群的生活状态，也提高了该区域的商贸格调。但也许是孤立无援，即使万达广场开业多年，该区域的商业发展一直不温不火。但随着海西概念的提出，以及东江滨的发展、马尾新城、三环建设等因素，目前，海峡金融街商圈以台江金融街万达广场为轴心，包括宇洋集团、申发置业、升龙集团、百联地产等大牌开发商抢滩及金融街APM广场的开发，海峡金融街商圈羽翼渐丰。

　　每一个商业格局多核心的产生，都是城市发展扩容的必然结果，“多点开花”的商业格局更加能促进城市商业的发展。目前，福州的各个区域都已形成自己的商业中心。多核化的商圈之间互相竞争与促进，也使福州商贸服务业在总量规模、行业结构、基础设施建设、经营管理水平等方面得到进一步的提升。

　　有业内人士曾表示，“福州已经没有绝对意义的商圈霸主，福州的商业版图是稳中存变，均衡发展的。可以预见，未来福州各大商圈的发展与博弈都将继续，而这在促进福州商业转型升级的同时，也将为福州的市民带来更多的惊喜。”