当地产商卖不动房子了 他们应该要如何进行转型?

赢商网   2017-01-21 06:19
核心提示:大多时候,我们只是看到一、二线城市的房价上涨,以为开发商肯定又赚翻,却没看到一二线城市土地价格已远远高于市场!

  很多人说,2016年是地产大丰收的一年,全国房地产销售额达11万亿左右,销售额突破3000亿大关的房企多达3家,销售额超过1000亿的房企达12家。

  如果只是单纯看这个数据,或许会以为,过去一年是地产大丰收的一年。然而,事实却并非如此! 

  光鲜背后,地产商利润已不多 

  大多时候,我们只是看到一、二线城市的房价上涨,以为开发商肯定又赚翻,却没看到一二线城市土地价格已远远高于市场,面粉已经全面贵过面包! 

  据不完全统计,2014年至今,由于利润过低,已经有不下于30家房企退出房地产市场,或把房地产脱离主营业。甚至连浙江广厦、莱茵置业、证大置业、中渝置地等曾经风光无限的上市房企都处于半退出状态。

  

  高额地价,成为压倒地产商那根稻草

  2016年,我们见证了一个又一个地王的诞生。 

  6月2日,央企中国电建地产出资82.89亿,拿下位于深圳龙华上塘一块商住地,折合楼面单价5.68万/㎡,而目前龙华新房单价也仅6万/㎡。保守预算,建成后的成本价格最低达8万/㎡,面粉贵过面包,地产商的利润还剩多少? 

  上海也频频爆出地王的新闻,简直炸响了整个中国地产圈。

  8月18号,融信在上海静安抢下一块地,折合成土地销售价14.3万/㎡。而这还不是最疯狂的;在福州,阳光城以15.5亿抢下福州五一新城地块,可售面积楼面价达4.5万/㎡。而目前福州最繁华的豪宅,也仅售4.2万/㎡。

  高额的土地金额已严重透支了各城市未来十年的房价上涨空间,也吸走了属于地产商的那份利润。  

  在中国一、二线城市,政府部门一边喊着土地稀缺,一边又顺理成章大幅的提高土地出让金额,最后买单的只是地产商。

  此外,地产商建了很多房子,现在都卖不完。据腾讯和中国地产报数据报道:在中国主要一、二线城市,住房空置率达到了22%-26%,这一数字在城镇更高。

  日本楼市泡沫危机爆发前,日本的住房空置率也仅14%,而日本楼市还是崩盘了,日本房价大跌了60%!

  

  危机之下,地产商的全新生存方式

  2016地产商的日子,其实并没有表面上的光鲜,他们不仅要面对高额的土地价格,面对利润大幅度的缩水,还要直面竞争越来越激烈的市场。

  2016年房企年终数据,我们看到,200强房企已占据了中国房地产一半以上份额,中小房企市场被全面挤压。他们共同面临一个非常现实的问题:土地资源被大房企抢走,中小房企无地可建,生存空间越来越小。 

  2016年融创先后获得中渝置地、莱蒙国际、杭州金翰、融科智地、金科地产等多家房企的项目、股权。这并不是个例,当土地资源越来越稀缺的时候,大房企们纷纷玩起了“大鱼吃小鱼”的游戏,通过并购中小房企来获取更多的资源。

  我们不得不反思:当大部分地产商土地资源越来越少,利润越来越低,风险越来越高的时候,难道只能坐着等死吗?

  

  房企转型:迫在眉睫

  房企应该如何破局?来看几个案例。万达商业今年新增54家万达广场,马云今年六次重磅加码实体商业,王石129亿拿下印力,全力进军商业地产(专题阅读);合生商业宣布已在全国主要城市运营70多个商业地产项目,未来还将增加30个。

  2016年,房企巨头万科、万达以及电商教父马云为何都在瞄准实体商业?合生商业更是在之前基础上喊出再建30个商业地产项目。是什么给了他们信心?实体商业究竟有什么魅力能够吸引这些巨头企业纷纷涌进来?

  以合生商业为例

  · 风险小:合生早已转型商业地产,以“写字楼+城市综合体+购物中心+酒店+产业园”五大板块为核心,五块业务分散投资,分散投资模式极大降低投资风险。

  · 回报高、可持续的收益:相比较现在传统住宅地产商的销售、盈利困境,合生商业地产在格局上,则是从物业升值、商业投资受益、服务企业角度出发,合生商业在收取房租之后,还能继续在物业经营、物业管理、人性化服务、企业行政、企业财务、企业法律等方面得到长远回报收益。

  这种集娱乐、购物与办公于一体的新型的商业地产在销售、盈利方面,比传统住宅开发商从容很多。投资回报更不是“一次性回报”的地产商能比。

  

  · 更适应市场:单纯住宅、写字楼毕竟比较单一,无法行成一个闭环。而在新消费时代,人们普遍希望享受到更多便利的服务,既有高档写字楼、又有星级酒店、大型超市、娱乐场所的新型商业地产显然更适应市场,将会成为未来城市的主流,也是未来人流量最大,城市最繁华的地方。

  

  一家伟大的企业,它不应该只是掌控现在,还要能提前布局未来,提前规避可能来到的风险。

  种种迹象表明,实体商业正在大崛起,未来的城市中心必定是集酒店、高档写字楼、大型超市、娱乐中心为一体的超级综合体。

  谁能掌控这些超级综合体资源,谁就能够掌握未来庞大的人流量,获得无数的商机;不管未来如何变化,必定有它的一席之地。

  如今的房地产市场,风险如此高,地产商与其拼命建房子,陷入死胡同,不如多多思考如何利用现有的资源和资金早日转型。

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