观察:整合存量商业地产 万科商业新思路浮出水面

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赢商网 http://www.winshang.com2017年03月22日10:34来自:中国商报/中国商网
核心提示:万科在公告中指出,万科新的十年发展战略明确了城市配套服务商的定位,商业地产是重点发展方向之一。

  自印力集团董事长丁力业接替丁长峰成为万科专题阅读)商业新任负责人以来,市场上对于万科商业板块的未来走向就涌出了多种猜测。就在人事更迭一个月后,万科商业地产爆出了大动作。

  整合存量商业地产

  3月17日晚间,万科企业股份有限公司发布公告宣布,公司于3月11日提请董事会审议的关于集团商业地产整合的议案获得全体董事的通过。基于商业地产发展战略,集团决定把印力集团定位为集团商业地产开发和管理的平台,借助外部资本的力量,对集团存量商业地产进行整合。

  万科在公告中指出,万科新的十年发展战略明确了城市配套服务商的定位,商业地产是重点发展方向之一。为了快速提升商业地产运营管理能力,公司于2016年联合其他投资方收购了印力集团控股有限公司96.55%的股权。

  上海睿意德副总经理陈丽琳指出,万科从黑石手里买下印力股权,最大的原因是万科手里有大量的存量商业用地资产,但此前在回报率的要求和商业运营的经验上达不到资产方的需求,而印力整体的商业项目包括西溪印象城等从规划角度来说都是优良的资产,通过收购印力可以把万科的商业运营团队做起来。

  为了实施存量商业地产的整合,万科将组建专门的投资基金。中国商报记者注意到,万科对于投资基金预计总出资额为人民币50.9亿元,对应的出资比例为39.4%。

  据此计算,万科此次组建商业地产投资基金规模约为129亿元。超出万科现有标的资产包全部项目预计交易作价86亿至90亿元人民币。

  一个有趣的现象是,万科此前透过投资基金收购印力集团96.55%股权,总计代价也约为129亿,其中万科公司出资38.89亿元,占比约为30.15%。

  万科相关投资基金高层表示,129亿元基金规模虽然在一定程度上是一种巧合,但从基金的组建和万科的占股比例上看,一定程度反映了万科在商业地产上做大做强的决心,即通过30%、40%的股权比例去撬动更多资金投入到商业地产当中,以进一步做大规模。

  三大资产平台

  中国商报记者了解到,万科拥有的商业地产项目(含在建和已完工项目)中的42个项目的部分或全部权益将转让给投资基金。万科还将与印力集团或其下属公司签署委托管理框架协议,在同等市场条件下优先选择委托印力集团或其下属公司经营管理公司持有的其他商业地产项目。

  这意味着,印力集团管理规模将进一步扩大。据公开资料披露,印力是全国第三大商业物业管理运营公司,在全国拥有超过60个商业项目,总建筑面积超过500万平方米。

  而万科除了北京、深圳、东莞的万科广场外,旗下多以万科生活广场、万科里等社区型购物中心为主,单个体量在5万平方米以下。如顺利接收了万科这42个商业项目后,印力的管理规模将瞬间扩大上百万平方米。

  同时需要关注的是,在此次成立商业地产投资基金之后,万科内部或将出现三大商业地产基金平台。一是2016年129亿元收购来的以印力集团原有资产包为标的的投资基金平台;二是以万科自有42项商业地产项目资产包为标的的投资基金平台,委托印力集团进行开发管理;三是由万科商业地产前任负责人丁长峰任首席执行官的万科原有存量资产管理平台万丈资本。

  有万科相关投资基金高层透露,商业地产作为万科未来重要的战略方向之一,是保障万科未来“两条腿走路”(销售物业收入、持有物业收入双保障)的关键部分。

  目前,万科已走完了前两步,一是收购印力这样一个商业地产平台,来提升自己相对竞争对手已经慢了很多的商业地产运营能力。二是将万科自有的商业地产资产包装进投资基金平台,并委托拥有较强商业运营能力的印力集团进行开发管理。

  绕不开的同业竞争

  未来,不排除万科对已有商业地产进行进一步整合,最终实现上市。需要注意的是,有业内人士指出,万科成立商业地产投资基金并委托印力集团为集团商业地产进行开发和管理的行为,或将与万科旗下另一资管平台万丈资本构成同业竞争。

  据了解,万丈资本是万科集团全资直属的存量资产管理平台,是万科集团白银时代战略转型的核心环节之一,该平台凭借金融与投资业务,盘活存量物业以实现资产的增值。

  在具体的操作上,万丈资本主要结合PE及地产公司的做法。其中前端通过基金式的主动化管理,实现轻资产运营;后端通过资产管理,获取资管费用,在退出时获得项目回报。

  据了解,在万丈资本成立的两年里,2015年12月,万丈资本联手香港李锦记斥资57.9亿元收购瑞安上海企业天地3号楼,于2016年2月顺利完成资产交割,这是万丈资本成立以来的首例大宗商业地产交易。

  此外,时隔几个月,万科于2016年10月28日披露,其透过万丈资本间接全资子公司从凯雷集团手中收购位于上海黄陂北路中区广场的100%权益,并为交易所涉及的港币14.72亿元、人民币5850万元贷款提供财务及风险担保。

  就在不久前的3月13日,市场再度传出消息,瑞安房地产和一买家签署谅解备忘录,以约80亿元人民币出售其在上海的商住混合项目瑞虹新城50%的股份,而该潜在买家有可能为万丈资本。同为资本平台,做的又都是商业地产,二者之间不可避免或将存在同业竞争问题。

  谈到同业竞争,万丈资本首席执行官、也是万科商业的前任负责人丁长峰表示不方便回应,他称:“应该不会形成同业竞争关系”。

  在不平静的2017年里,万科商业将何去何从,又会有怎样的新起色?可以说仍有很多期待。

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