中海地产维持30％以上毛利率？新任的管理层压力大

　　3月22日，港岛万豪酒店3楼，香港资本市场迎来了全新一届的中海地产管理层，主席肖肖带领行政总裁颜建国、副总裁兼总建筑师罗亮、财务总监聂润荣一众高管亮相中海2016全年业绩发布会。

　　去年11月15日，中海突发公告，郝建民辞任公司执行董事、主席兼行政总裁，肖肖获选为主席并获委任为公司行政总裁，“郝的时代”正式终结。此后的12月7日，中海正式公告，主席肖肖不再兼任公司行政总裁职位，将专注主席一职角色，经提名委员会提名，董事局任命颜建国为新任执行董事兼任行政总裁职位，中海新一届管理层正式上台。

　　新人新气象，新的管理层上任之后，会给中海带来哪些改变？成为了业绩会上最受关注的话题。

　　中海“新”变化

　　对此，颜建国就表示，新管理层上台后，将会是继承与改变双向进行的管理思路。

　　“主席肖肖几十年都在中海工作，我也是中海的老兵，我们的血液、基因，都是属于中海的。所以未来，大的改变是不会有的，传统都会继承。”

　　颜建国首先表达了自己一颗属于中海的心。其表示，自己上任之后，中海的很多传统都将继承。包括原定的2020年目标希望达到4000亿，毛利率希望达到30%，这些目标会继续继承下来并努力去实现；包括未来，中海会始终坚持规模与效益的平衡，机会与风险的平衡，这些方面也会继续坚持稳健、有质量的发展的经营策略。

　　但随后，颜建国话锋一转，又强调，在传承的基础上，中海的很多东西也必须要改变。

　　颜建国称，这个世界在改变，很多东西也必须要改变，适应变化的世界，最好也是相应作出一些变化。其透露，中海最近就对市场规划做出了一些修订，一些策略也会因应目前变化的市场环境、状态做出相应的调整。

　　颜建国表示，当前中海在战略目标、拿地方式、管控的模式，方方面面都在进行各种优化。

　　举例来说，比如说投资方面，公开市场方面，现在一线城市拿地会越来越困难，中海也会通过联合拿地、适当参与棚改进行一二级联动等方式去拿到一些地。

　　比如组织架构的优化，使得公司的效率能够进一步提高，达到更好的效果。在规模迅速扩大之后，如何利用信息化的手段，把中海的很多管理的优势变成标准化的动作固化下来，打造一个数字化的平台，实行扁平化的管理，这些方面都是适应目前改变化的世界所必须做出的改变。

　　2016年第四季度新任管理层上任以来，中海开始频繁在公开市场上拿地，这也让外界猜测是否是“新人事新作风”，中海有意改变土储较少的短板？高地价又会否导致中海利润的下降？

　　对此，肖肖就表示，中海一直追求利润和股东回报的可持续增长，但根据现在的形势，没有一点规模这些讲起来也是虚的。所以中海近期在土地市场的表现也较为进取，包括在并购方面也是。

　　虽然平均来讲四季度中海公开拿地的频率确实高了一些，但从策略上来讲，中海并没有变化。但其同时强调，未来中海将积极、持续地参与土地市场拍卖，并积极开展合作的方式，包括与中建系统以及其他有土地资源的企业的合作，尤其是国企之间的合作，以多元的方式拓展土地储备。

　　保守的目标

　　除开对新任管理层的好奇与关注之外，中海2017年令人稍显意外的2100亿港币目标同样引发众多关注，因为在2016年，中海就已经实现全年2106亿港币的全年销售，定下2100亿的目标，就意味着新一年中海将毫无增长。

　　对此，肖肖就表示，一方面，2017年中海的在售资源是3500亿，比2016年增长了12％，这些货值历来是分布在2-3年的时间去销售的，主要还是要看市场的情况，中间看市场变化再做打算。另一方面，现在市场主要在调整之中，目标定得是要保守一点。

　　肖肖笑称，大家应该都已经习惯了中海定这样保守的目标，到了年中公司会再视情况进行调整，并不表示公司今年就一定是这个数，还会看市场的变化。

　　肖肖续称，对于中海这样一个利润接近400亿的企业来说，要永远保持在20%的增长是不可能的。中海最终极的目标是追求利润总额的持续增长，当然与之相适应，规模也要增长，预计公司今年规模将会较这一两年有一个增长。

　　至于中海此前定下的到2020年实现销售规模4000亿港币的目标，肖肖则表示，重点还是要先吸纳足够的土地。

　　观点地产新媒体了解到，2016年，中海集团（不包括中海宏洋）在内地13个城市，合共购入17幅土地，在香港购入一幅土地，合共新增面积972万平方米。年内，集团通过实施中信资产收购纳入约3155万平方米的土地资源。

　　及至2016年底，中海在内地33个城市以及香港和澳门共拥有土地储备约5677万平方米，集团实际拥有权益约为4881万平方米。而同行中规模只有中海一半的华润置地、龙湖，土地储备均已超过4000万平方米。

　　值得注意的是，2017年中海的各项投入数据将大大提升，其中，新开工面积将从2016年的765万平方米增加至1900万平方米，增长幅度148%；在建规模将从2016年的2416万平方米增加至3300万平方米，增长幅度37%；资本开支将从2016年的港币939亿增加至港币1600亿，增长幅度70％；其中土地开支将从2016年的港币443亿增加至港币1000亿，增长幅度126%，对应土地面积1600万平方米。

　　另据披露，2017年中海将力争在所在城市达到前三的目标。

　　显然，这些大幅增加的数据和城市前三的目标，都与中海2100亿港币原地踏步的目标不相符合。面对大家的疑问，肖肖则仅意味深长地表示，“目标只是目标”。

　　如何实现30%毛利率？

　　另外一点需要关注的是，颜建国和肖肖都重点提到，在今后的几年时间里，预计中海的毛利率仍将维持在30％以上，这对于中海新任管理层来说，将是严峻的挑战。

　　据观点地产新媒体计算，2016年中海总的毛利率为27.82%，剔除并购中信资产方面的影响，毛利率在29％左右，而在并未受到并购中信影响的2015年，中海的毛利率也仅为27.20％。

　　2016年底和今年年初中海透过公开市场拿的超过100亿的土地，地价也都不便宜，经分析师计算，毛利率均在25％左右。与此同时，公司并购的中信项目也面临一些不优质、毛利低的质疑。未来，中海要如何实现30％以上毛利率，将会是摆在肖肖与颜建国面前的一道难关。

　　对此，聂润荣就表示，中海并购中信的货值是730亿，2017年将为公司贡献400亿的销售。至于利润方面，中信项目的毛利率与中海自有项目毛利率基本持平，都在30％以上，甚至还会更高。

　　观点地产新媒体留意到，虽然在业绩会上并未提及，但中海仍然在年报上透露出了“玄机”。

　　据观点地产新媒体查阅，2016年中海共有六项投资物业项目竣工，合共增加约46万平方米已落成投资物业，而集团也出售了一些非核心投资物业。此外，透过中信资产收购增加了约30万平方米的投资物业。

　　至2016年底，中海在内地、港澳和伦敦拥有已落成投资物业共达250万平方米。

　　租金收入方面，2016年中海整体物业出租情况理想，全年实现租金总收入港币21.4亿元，同比增加6.2%；分部溢利港币118.8亿元，其中港币77.2亿元为投资物业的公允价值增加。

　　肖肖表示，过去中海商业物业的毛利率表现并不佳，但正是因为不够好，才有了提升的空间。2017年中海将全面提升商业物业的运营效率。

　　据其透露，中海给商业定的目标，是到2020年，实现租金收入港币50亿。

　　观点地产新媒体留意到，近年来，中海来自投资物业公允价值变动税后收益不断增加，分别从2014年的港币38.5亿增加至2015年的港币57.5亿，再到2016年的港币77.2亿，为公司利润的提升贡献的比重逐年加大。

　　中海在年报展望中就披露，2017年集团将继续构建以住宅发展为主、商业地产发展为辅的业务结构，平衡长、短线投资资源配置，逐步提高投资物业比重，以获得长期稳定回报，增强平衡市场风险能力。

　　中海认为，在中国房地产市场的毛利持续下降，过度扩张房地产开发规模可能逐渐带来不对比风险的情况下，把投资物业盈利比重持续提升仍然是集团的长久目标。截止2016年底，集团正在开发和待开发的商业地产面积达到440万平方米，其中约120万平方米预计可于2018年年底前落成。

　　以下为中国海外发展有限公司2016年业绩发布会现场问答实录：

　　现场提问：去年中海的销售已经超过2100亿，今年为什么定的也只是2100亿这么保守的目标，是不是对市场有一些看法或者意见才定这么保守的目标？肖肖上任之后，公司在策略上会有什么改变？公司想保持30%以上毛利率，到2020年达成4000亿的销售目标，将以什么样的方式达到？

　　肖肖：今年已经2100亿了，为什么还定2100亿的目标，这个得分几个角度来看。

　　第一，我们的在手资源计算是3500亿，但是这个历年销售会分布在2—3年的时间，要看市场的情况。

　　第二，我们确实看到现在的市场环境，市场仍是处在调整之中，这样一个环境下，我们觉得目标还是先定得保守一点。

　　相信你们都习惯了，中海每年都这样定数据，到年中再看看，再调整一下。大致是这几个原因，这并不表示我们今年就是这个数，还是会看市场的变化。

　　毛利率的问题，今年中海的毛利率是在26%左右，如果剔除中信的影响，还剩下29%，预计在今后的几年时间，毛利还是会在30%或多一点这样一个水平。

　　至于4000亿是中海在2020年的目标，怎么实现，当然第一条，我们吸纳土地。今年中海土地市场的资本开支计划是1000亿，对应的是1600万平米。另外不单单是公开市场去获取土地，还会从不同的方式，包括并购、改造、一级开发等方法来获取土地。

　　现场提问： 今年以来中资在香港拿地也是非常疯狂，中海未来在香港的部署是怎样？是不是觉得现在香港的地价已经太贵了？

　　肖肖：香港是开放市场，各家有各家算帐的方法，对市场的理解都不太一样。我们在香港发展的时间比较长，对这里的情况比较了解，是按照我们自己的算帐方法。

　　至于说部署，中海会继续在香港市场投资，包括澳门，我们也在寻找机会。当然要算帐，就是我们一贯的买地策略。当然中海不会放弃香港市场，还是希望在过去的基础上能够继续再做大，毕竟公司在这里有相当的经验。

　　颜建国：其实我们肖主席几十年都在中海，我也是中海的老兵，我们的血液、基因里面，都是属于中海的，我想未来大的改变是不太会有的，传统都会继承。

　　包括刚才提到的2020年的目标，希望能够达到4000亿，毛利率希望保持30%，这些目标我们会继续继承下来，而且努力去实现。包括未来也会始终坚持规模与效益的平衡，机会与风险的平衡，中海会继续坚持稳健有质量的发展经营策略。

　　当然，这个世界在改变，很多东西也必须要改变，适应变的世界最好也是相应做一些变化，所以我们对市场规划最近也做了一些修订，会对应目前变化的环境、变化的状态做出一些相应的调整。

　　比如说投资方面，公开市场上，现在在一线城市拿地会越来越困难，所以中海也会联合拿地。另外也会适当参与棚改以及一二级联动。

　　另外还有很多组织架构的优化，使得我们的效率更高，效果更好。因为规模在迅速扩大，如利用信息化的手段，把很多管理的优势变成标准化的动作，实现扁平化的管理，给中海的运营带来更多的效率的提高。

　　现场提问：从2016年11月下旬开始，中海在公开市场上拿地非常猛烈，跟之前一贯的作风不是太相似，公司的拿地策略是否有发生转变？

　　肖肖：2016年中海在公开市场拿地一共是900多万平方米，第四季度如果以平均速度算是多了一点，但是从我们策略上没有改变。大家知道在这个市场上总是有一个判断的问题，在我们觉得适当的时候，就会投入买地的资源和行动。所以策略上没有变化，可能是巧合。

　　现场提问：集团多年以来在利润上都有20%的增长，去年好像达不到这个增长，未来是否不会再继续维持这样的增长？集团目前的土地储备已经增加一倍多到5000多万平，但销售目标还是保持2100亿左右，是不是有什么部署去释放这么多增加的土地？

　　肖肖：2016年我们的增长是6%多一点，其中一个减少的原因是关于会计记账、重列法的问题。简单讲就是因为中信项目并进来，把2015年的利润做高了，2016年有亏损，这样一合并，就把我们的利润并少了。如果撇除这部分，中海的利润是增长14%。

　　对中海这样一个利润接近400亿的企业来说，要永远保持20%的增长，恐怕不大现实。

　　未来，中海将保持利润总额的持续增长，这是我们的目标。

　　关于销售规模，我们从来不去比规模，现在更不比规模。还是这句话，中海最终极的目标是追求利润总额的持续增长，当然与之相适应，规模也要增长，否则那是空的。

　　所以你看到中海一个是去年土地市场上并购中信，另一个就是从去年到今年年初接近3个月时间，在土地市场持续买地，包括今年的开支计划。我们追求规模的增长，目标是为了利润总额的增长。

　　现场提问：刚才提到公司今年在策略，或者组织构架上有一些调整，能不能更具体一点？

　　颜建国：我们对公司的战略目标，拿地方式，管控的模式，方方面面都在进行各种优化。现在基本上各种动作都在研讨过程当中，在未来我们会逐步实现。

　　现场提问：关于目前政府的调控，中海有没有过担忧？

　　肖肖：调控一直都有，这十几年都在调，未来还会继续调，我相信全世界都在调，一个国家的房屋确实关系到方方面面，我们都习惯了，会在调控中去做生意。

　　现场提问：中海会搞项目跟投吗？

　　肖肖：跟投我们不搞。

　　现场提问：过去四个月公司增加了不少的买地，未来怎么去平衡毛利率、周转和规模之间的关系？

　　肖肖：中海一直是追求利润和股东回报的可持续增长。当然，面对新的形势，如果没有一定规模讲起来也是虚的。

　　所以大家看到中海在土地市场一直还是比较进取的，不管是并购还是在公开市场拿地。归到一句话，公司是追求利润和股东回报，同时为了达到这个目的，一定要有一定的规模来支撑。中海的规模应该是比这一两年有一个增长，这是我们的目标。

　　现场提问：公司提到未来希望在每一个主要的市场都能够成为前三名的领先者，另外新开工量这么大的增长，都明显跟今年2100亿的销售目标不相符，可否解释一下？

　　公司希望毛利率还是维持在30%以上，但据分析，去年12月至今拿的地，基本上毛利率都没有到25%，公司如何做到保持30%以上的毛利率？

　　中海一直专注于住宅开发，未来在战略上有没有变化？会不会有更多商业方面的投资，或者是海外的发展？

　　肖肖：目标永远是目标，没有这个目标你就无从说起。

　　中海历来也是这样，先跟着目前的市场气氛排一个比较保守的数，年中再看看怎么样，这样的话比较符合我们一贯的思路。

　　我们的目标是追求30%的毛利率。中海整个土地储备是比较庞大的数，有一些地方比较高，有一些地方比较低。比如说去年以并购方式获得的土地应该占到76%，可以理解这部分的毛利率相应来讲会比较好一点。

　　这些数据也是根据公司历年对市场的判断和分析、预期，我们追求毛利率的30%，并不是说必须达到。

　　商业物业中海一直是这样一个策略，会持续做商业物业，在手也有一些商业物业在营运，还有一些在设计施工，一些土地待开发。我们认为在核心城市的商业物业还是有它的价值。

　　现在大家看到它的回报比较低，正因为低才有潜力。我们觉得商业物业的整个管理营运，从整个市场环境来看还有很大的空间。过去中海做得不是那么理想，从今年开始，整个商业物业的全链条，目标是提升它的营运效率，潜力很大。

　　至于海外我们策略也是一贯的，公司在海外主要还是收购，做自己比较擅长的东西，给股东带来更多的回报。

　　现场提问： 去年公司净利润有一个相对明显的下滑，有没有可以预期到什么时间会出现回升？公司现在的负债率非常低，未来会不会采取稍微激进一点的策略，从而实现更好的拿地上的目标？去年公司的融资成本4.76%，有一点上升，未来的趋势是什么？

　　肖肖：过去中海的利润总额一直是双倍数的增长，今年看到数字是单位数的增长，主要是合并法重列的问题。去除这个因素，中海的增长应该是14.1%。

　　负债方面，去年年末的水平是低了一点，现在已经回到17%左右。我们的指引还是说比例不超过30%，这是公司一贯坚持的比例。

　　这个负债规模情况下，我们会一直积极、持续地参与土地市场拍卖，多参与，慎出价，这是我们的思路。所以比较积极地去拿地，负债比率会升高，这是看得到的。

　　聂润荣：收购中信其实是包括了资产和债务一并收购的，所以差不多有700亿港币的债务，其中有一部分的利率跟我们差不多，但确实有一些还是比较贵的。贵的一部分中海也安排了280亿的银行贷款把它还掉了，但是确实还有一小部分，差不多100亿，还是比较贵的，这些中海还得处理。总体来讲我相信2017年的借贷利率应该不会明显上升。

　　现场提问：中信的项目交接完之后，现在的情况是怎样？

　　肖肖：2017年中信项目的可售资源是730亿，这里面贡献的销售额大致在400亿。这些项目的毛利率跟中海整体的毛利率是一致的，或者还略高一点。

　　现场提问：公司希望到2020年能够达到4000的规模，从这个目标来说，未来是不是要进入更多地区，特别是三线城市，毕竟一二线城市拿地竞争很激烈？

　　肖肖：销售的增长，一个是现有的市场，一个是进入新的市场。目前中海还是会在一二线城市，因为很多一二线城市还是中海没有进去的。