融信中国凶猛圈地 四个月内南征北战拿地近百亿元

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赢商网 http://www.winshang.com2017年05月15日13:45来自:中国房地产报 苗野
核心提示:对于融信中国而言,过去一年因在公开招拍挂市场上屡屡高价拿地而饱受质疑,而今展露的这种强势的扩张态势,究竟是火中取粟,还是激进有理?

  “凶猛”是闽商的基因,这一点在融信中国身上体现的淋漓尽致。

  自去年110亿元拿下上海静安地王之后,融信中国对于那些经常出现在拍地角逐场上的房企而言已经是熟客了。据中国房地产报记者不完全统计,2017年1月~4月,融信中国共斩获9幅地块,成交总价达90亿元,规划建筑面积60万平方米。

  单从拿地金额的维度来看,足以领军年销售额300亿元梯队的阵营。而与其同步的是,这家闽系房企正在更换拿地姿势,欲收购海亮地产寻求在并购市场上的闪亮登台。

  对于融信中国而言,过去一年因在公开招拍挂市场上屡屡高价拿地而饱受质疑,而今展露的这种强势的扩张态势,究竟是火中取粟,还是激进有理?

  融信中国内部人士在接受中国房地产报采访时表示,融信今年会加大并购及旧改比例,确保在目前土地市场火热的现状下,能以相对合理的价格获取优质土地。同时对土地的筛选机制也将更严格,原则上二级招拍挂市场净利润率需要到10%左右,不低于8%;并购项目需达到10%以上公司才能出手。

  爱拼才会赢

  深谙面粉重要的道理,大手笔拿地是融信的常态。

  “拿地是房企的生命线,多拿地、拿对地、拿值地是房企迅猛发展的重要手段。融信深知这些套路,凶猛圈地的原因也在于对品牌和规模的强烈诉求,以及对一二线城市安全性的认可。”某房地产业内人士分析。

  5月4日,首次进驻广州的融信中国大杀四方,以11.76亿元、配建3600平方米安置房斩获荔城地块,折合楼面价每平方米15721元,自持面积达到55%。

  这是广州使用“竞地价+竞配建+竞自持+摇号”土拍方式后,成交的第三宗宅地,也标志着融信中国正式进入广州房地产市场。

  在拍卖现场融信中国表示,尚未考虑好如何开发竞自持部分。

  几乎是同样举措,融信中国凭静海“回锅肉”地块强势进津。

  4月19日,天津有3宗重要宅地出让,且都是曾经停牌、熔断而后涨价复牌的“回锅地”。其中,津静(拍)2013-92号地块,由融信以自持面积20000平方米竞得,自持楼面价每平方米8241元,溢价率50%,自持比例16.3%;津南(挂)2016-06号地块,同样由融信以自持面积21000平方米竞得,折合楼面价每平方米13907元,溢价率50%,自持比例27.2%。

  某房地产咨询师称,首次进入广州、天津,标志着融信中国“南征北战”沿海战略的开始。这几个地块成交价格都不低,大多处于远郊,所以自持物业如何经营,如何开发对融信是一种挑战。

  广州、天津之外,融信垦地的锄头也在其他地区挥舞着。

  据中国房地产报记者梳理资料显示,1月19日,融信以6.57亿元拿下杭州余杭区良渚新城地块,楼面价每平方米16721元。

  3月24日,融信以36.46亿元拿下杭州萧山市一宗地块,溢价率81.26%,楼面价每平方米30816.04元。

  4月6日,融信以7.51亿元拿下成都金牛区百寿路地块,楼面价约每平方米1.69万元,溢价率60.95%。

  4月18日,融信以16.95亿元拿下衢州西区地块,成交楼面价为每平方米10455.3元。

  4月27日,融信一口气砸下12.74亿元,拿下了福州晋安区垄头村温泉小区地块一、二以及垄头苑地块3宗土地。3宗地块融信要配建的面积达12.78万平方米,可售面积为74887平方米。

  4个月9幅地块近百亿元的投资,融信对土地的渴望似乎是与生俱来的。

  融信的布局思路和拿地策略,被融信集团品牌营销中心总经理单伟称之为深耕战略,即在核心城市带的核心城市布局,且倾向于一线、强二线,以及极具潜力的三线城市的核心地段。

  据融信中国2016年年报显示,报告期内融信在上海、杭州、福州、南京、厦门和昆山等地共获取21宗地块,总价为484亿元。尽管其所获大多数地块都采取与其它房企合作开发的模式,但融信仍需支付246.2亿元土地款。除了众所周知楼面价超每平方米10万元的静安中兴地块外,2016年融信所获多宗地块平均楼面价在每平方米2万元之上。

  尽管融信中国董事会主席欧宗洪多次强调,以上土储均有较高的增长潜力。拥有的1060万平方米土地储备当中,约81.16%均位于一二线城市的核心地段。这些土地储备为融信未来盈利提供了有力支持。

  但囿于不确定的市场环境和高价拿地带来的开发风险,合理控制土地成本是地产开发商无法逃避的课题之一。融信并不能成为例外。

  资本运作也疯狂

  激进的扩张背后,同步亦是融信中国极致的融资手段。除了传统的银行、信托之外,渠道上,融信的融资手段堪称多元。资产证券化的尝试,融信有。股权的出售,融信亦有。

  某房地产业内人士称,地产商资金池内的资金可循环流动,港股上市的融信更深谙此道,去年通过发债及金融产品的创新进行了多轮融资。而且还运用公司债筹集部分资金替换高成本信托贷款,同时引入资产证券化、土地质押等多种融资手段,优化资产负债比率。

  据中国房地产报记者不完全统计,在上市之后,融信中国凭借多种融资方式,合计为其增加超过100亿元的银行借款之外的间接融资。比重较大的在公开公司债券和私人公司债券的发行上,保守估计融信累计发行了四次50亿元私人公司债,私人公司债的年利率分别为7.5%、7.4%、7.52%和5.8%,公司债金额分别为5亿元、5.5亿元、10.5亿元和29亿元人民币。

  实际上,融信中国的债券融资都无抵押,大部分债务需要在2年或3年内偿还,每年的利息支出约为8.2亿元。按照融信的发债表推算,今年年底到明年年初,融信至少有35亿元的债要还。

  融信中国给予中国房地产报回复称,融信正逐步形成全方位、立体化的多元融资格局,搭建更为灵活高效的资金利用结构。截至2016年12月31日,融信中国资产负债率为77%,较2014年的85%减少8个百分点;净负债率为98%,较年初下降149个百分点。

  “目前公司处于发展过程中,由于现阶段的战略选择,确实存在负债率偏高的情况。不过,融信通过近两年的努力,资产负债已大幅回落,98%的净负债率虽然仍属行业较高水平,但是有信心通过一两年时间将负债率降到优于行业水平。”融信中国首席财务官曾飞燕称。

  融信的扩张背后,还有平安的支持。2014年11月,平安银行和融信集团签署《银企战略合作协议》,正式成为战略合作伙伴,首期为融信项目授信65亿元。

  数据显示,2017年一季度,融信中国公布的销售业绩为135.3亿元,其中权益金额为119.4亿元。值得关注的是从去年下半年到年底,融信的永续债出现了翻倍增长,而永续债的首次出现是在融信中国2016年的半年报中提到了17.21亿元的永续债。

  国金证券(香港)执行董事兼投行部董事总经理黄立冲认为,永续债实质和债务是一样的,只不过按照会计准则担保不写在负债表里。如果它的少数股东权益或者永续债都是通过基金来发的话,上市公司的担保或上市公司母公司的担保就一定跑不掉,那么这个性质和风险就和债务几乎是一样的。按照永续债的条款,一般3年期以后利息会涨到惊人的数字。

  业内人士分析,2015年,融信中国土地储备主要位于福州,当年靠土地增值实现了40亿元的净资产增长。2016年开始,融信拿地普遍在上海、杭州,净资产必将大幅增加。融信的聪明之处在于它不断把资本游戏的载体向中国资产价格最高的地方转移,只要上海、杭州等一二线核心城市的房地产市场不垮掉,它持有的资产价值就不容否认。

  不过,在当前房地产业大调整的背景下,融信的资本运作游戏能否一直持续下去存在很大的不确定性。

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