毗邻福州最核心商圈和最传统中心，沿白马路往西南是宝龙、万象生活城，顺交通路往东是茶亭、东街口，万科广场硬是在众人印象的商业地产红海中闯出了一片蓝海。这个面积仅有5000㎡的“国际化时尚街区”用不到一年的时间便声名鹊起，奠定了其在榕城社区商业的领军地位。

在求大、求全的购物中心深陷同质化、高空置率泥潭的背景下，“小而美”的社区商业正在重回业界视野。未来两到三年的时间里，这个“回锅肉”将会更加炙手可热，然而如何玩转这块“大蛋糕”却需要更为深入的研究和思考。

所谓社区商业，是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性，但不一定价格低廉的特点。因此社区商业具有稳定的市场基础，并将随着居民收入水平的提高得到更大的发展。

随着房地产的发展，特别是商业地产的逐渐成熟，国内社区商业得到了巨大的进步，出现了一大批“购物中心”、
“生活广场”、“娱乐休闲一条街”等众多商业项目。这些商业项目或是明确定位社区，或是服务区域，虽本质同是“社区商业”，但发展水平鳞次栉比、深浅不一，归根结底与其所在城市环境息息相关。

与国外成熟的社区商业相比，我国的社区商业虽由来已久却仍处于“起步阶段”，很多人的固有印象还停留在沿街商铺、业态档次普遍较低的原始状态，但其实与之前缺乏统一规划不同，如今的社区商业正在慢慢“回暖”。

在北上广等一线城市，社区商业经历20多年发展，从雏形进化到如今的3.0版本，建筑形态也从住宅底商及街铺逐步演变为集中式的购物环境，业态更为复合化，环境更为舒适化和体验化。

而像福州这类二、三线城市，其原本温和、封闭的商业环境下社区商业发展本就步伐缓慢。5年前被以万达为代表的大型开发商“打破”沉寂后，商业地产开始呈爆炸式增长，这种“激素式”的促生所带来的后果是可以预想的，城市规模过于集中、中心面积有限、人口基数不大，于是商圈重叠、商业同质。

本该凭借大体量、全业态优势辐射更大范围的购物中心因为集中化、同质化而屡屡沦为区域级城市综合体，只能“抢夺”周边社区客群资源，成为“臃肿版”的社区商业。因此，虽然看似面临同样的机遇，但福州的社区商业却没能像一线城市一样迅速翻身。截至目前，整个福州除万科、融侨等个别开发商开始重视这个“新商机”，其他的发展重心依然在城市综合体上。

近几年，拥有业态丰富、时尚、休闲等优势的大型综合体异军突起，社区商业曾一度陷入惨淡经营的情况，但因其“黄金两公里磁场”的无可替代的便利性，在城市化进程中始终留有一席之地。英国知名房地产顾问机构莱坊国际中国区董事孙俊安表示，随着中国城市化发展的进程以及人均可支配收入与消费支出的增加，未来社区商业的比重将逐步提升。

前景纵然美好，可我们也应当看到，当下生存更为重要。遍地开花的购物中心使得竞争加剧，京东、顺丰等电子商务企业开始抢摊市场，社区商业在“前有狼，后有虎”的夹缝中生存，因地制宜的差异化策略才是王道。

以福州万科广场为例，在万宝、茶亭、东街三大商业轴心的夹击下，它还能经营得风生水起的诀窍便是“差异化”。福州万科商业管理有限公司招商经理林侃解释说，万科广场本身是处在万宝商圈的辐射范围内的，周边商业配套本就比较发达，要想在如此“浓厚”的商业氛围下打造出个性，根据现有资源作差异化规划、作市场细分是不二的选择。因此在其上海道一期开业之初，万科广场就以生活品质为本，以“文艺”和“创业”为调性，汇集了茗果全日茶餐厅、食光·STASTERS、炉意火锅、听川会馆等新兴创立但潜力巨大的个性品牌。

在充分发挥“情怀”的基础上，万科广场因为提供了不同的商业而得到周边居民的青睐，在福州城市中央有了“立足之地”。此后因为招商时的准确定位，物业与品牌商家齐发力，万科广场作为福州领先的社区商业一直被业内外首肯。420米全景沿街铺面，上下三层，内外双街，以及海西首个大型城市艺术舞台、下沉式广场，万科开启了福州社区商业的新篇章。

博观而约取，同样处在福州的闽侯万科又一城却是另一番模样。远离城市中心，还没有大型购物中心的“势力范围”能够辐射，因此社区商业的空间巨大。在满足日常生活的基础上，万科所采取的策略是“精品化的配套设施”。

地处核心地带，根据周边现有商业做互补化的品牌组合，以相辅相成锦上添花；地处边缘地带，在社区特性基础上求精、求美。这是万科社区商业的生存之道，也是社区商业发展的必经之道。

纵观商业地产的发展史，
从零散的沿街小铺到集中街区、百货大厦，从单一零售到全业态购物，
在一味求大、求全之后，所有的形式变化终将回归本质，
零售回归商品，餐饮回归菜品，而商业回归人文。

于是购物中心开始大打体验，企图从精神上与消费者实现“相濡以沫”。
当人文价值被重新提上台面，关于社区商业未来的思考也将深邃和悠长。
在经济发展进程中，向来被看重的“邻里情”的丢失成为国人心中难以言语的疼痛，
回归人文的社区文化不仅为社区商业保证表层可观的客流，
更会带来深层次的精神纽带和心理共鸣。

就这一方面而言，不得不承认万科确实走在许多开发商的前沿。继美国帕尔迪之后，香港领汇成为万科又一个公开“崇拜”的偶像。这里所赞许的不单单是万科想要学习领汇不涵盖大体量的综合体，却凭借一堆社区小商铺上市，开创成功的社区商业盈利模式，更为重要的是它对“领汇街市”的认可和效仿。在加入外国街市文化的基础上，也保留具备本土特色的店铺，通过革新街市环境将街市行业和街市文化延续下去。

“这种社区型街市其实不会受电商冲击，也不会被大型超市影响。”在林侃看来即使购物中心再漂亮，超市品类再齐全，社区街市所独有的互动和人情却是无法超越的。当物业、商户、住户在共同价值上达成一致，社区商业和服务人群产生情感上的交流，在这之后的任何形式、任何形态的生命力都不言而喻。

社区商业时代，虽然极具市场，却不是谁都能参与的。这个“小而美”的社区商业究竟要怎么玩？玩得好？它需要精细化的运作，需要对于市场分析更加敏锐的洞察力以及更加系统、专业、全面的模式保航。

早在2002年，花样年的创立名为“彩生活”的业务板块，率先把物业管理升级为物业服务，成为社区O2O行业中起步较早的开发商之一。“彩生活”通过业主需求，定向提供家居生活用品团购，包括代业主购物、送桶装水，甚至提供旅游服务以及推广加油卡、百货公司消费储值卡等。
2013年6月，“彩生活”旗下彩之云APP上线，辐射范围阔至一公里微商圈，服务领域广至衣、食、住、行、娱、购、游在内的各领域，且实时实时推送并更新活动信息。

拥有18年商业运营经验的金科快人一步的进行了社区商业模式的摸索，从最初的第一代已全面升级为邻里Mall与Block街区结合模式的第三代社区商业模式。 该模式下，Mall形式集中自持，保障招商实力，提升品牌档次；Block街区，丰富购物形式多样性，提升体验感。与此相配套，“金蛋糕”计划全面落地，以“重运营”思路为核心，由金科商业伙伴联盟、G5商业运营体系、365邻里平台、金领商管团四大主体构成。

52+Mini Mall是世茂集团首个创新型商业品牌，寓意为“我爱家”，围绕空间、业态、运营和数字营销四大维度进行创新，欲求使社区居民可以在迈出家门1000米内，体验到服务。
但世茂更为实际的转变是“爱世集”的诞生，集合上海自贸区和本地优选直供商，提供每日必须的生鲜蔬果、米面粮油等品质生活用品。同时通过线上平台，增加商品选择多样性，线下再为线上提供“体验”基础，先品尝体验后再下单。后备军团——物流派送范围阔至周边三公里社区，实现O2O社区商业闭环。

2015年7月，上海万科商业推出首个商业服务品牌——万乐会，针对上海万科商业的三条产品线-万科广场系、虹桥万科中心系、2049系分别定制了相应的消费体验空间，而“线下体验空间”、“线上服务平台”、“跨界思维”三方面则为万乐会切入项目的着手点。三条产品线中，2049系万科第三代精品社区商业。2049被官方定义为一个O2M（offline to mobile）服务平台。