双峰并峙群雄割据福州商圈硝烟渐起

　　今年6月，定位为中端综合性商业场所的万宝地下人防综合体正式动工建设【点击查看相关专题】，同月，华润万象城项目在经历一番波折后终于“落地”福州，万宝商圈，迎来了新一轮跃进式的发展契机；
　　而与此同时，东街商圈在沉寂数年后，再度发声，5月中旬，福州市政府明确提出要重振东街口，贯穿三坊七巷、南后街、津泰路、安泰河等，欲将其打造成智慧时尚商圈，这个沉寂已久的福州最老牌商圈，即将重新焕发出青春和活力；
　　此外，以仓山万达为核心的浦上商圈、金融街万达为核心的金融街商圈、以东二环泰禾、世欧王庄为核心的东二环商圈乃至南屿南通、贵安、闽侯等城市周边以大体量综合体带动的新兴商圈都在各项目的相继建设中，一步步兴起。
　　与传统老商圈相呼应，这种变化的城市发展路径，正在逐渐改变着福州城市的商业生态链。

　　如果说，数年前的福州商业格局，还是东街商圈“一家独大”的话，从2011年东街天桥的拆除、地铁兴建之日开始，福州商圈角力和地位更迭，就在悄然发生。历经了近五年来商业
项目热火朝天的开发和动建，而今的福州商圈格局，已然是一派截然不同的景象。


	毋庸置疑的是，城市轨道交通的完善，给商圈带来的，是出行的便利和消费人流的大量输入输出，然而，在交通建设的过程中，给商圈带来的短暂负面影响，却不可避免。东街商圈就是最好的例子。　　“‘受累’福州地铁1号线东街口站围挡施工，昔日福州第一商圈：东街商圈沦为半工地商圈已经四年”。在谈及这几年来东街商圈的变化时，一位业内人士笑言，且不谈地铁施工带来的负面感受，光是商圈内的交通动线，就是个大问题。　　“最简单的例子是，如果一个人在南门兜，想要驾车到东街大洋或东百，怎么走？”八一七路沿线一半都在施工改造、津泰路和吉庇路口也封闭了一段时间，加上局部的单行、限行，去这两个百货，基本都只能到通湖路口或是省府路口掉头，极不便利。加上原本就存在的停车难、交通拥堵等问题，自地铁施工开始，东街商圈就开始逐渐没落。

　　此消彼长，东街商圈的沉寂，万宝商圈适逢良机。大量从东街商圈退出的人流无处可去、在万达进驻前金山片区商业的整体空白，都给万宝商圈带来了及其旺盛的消费力。短时间内，万宝商圈辐射半径和吸纳的人流都快速扩容。
　　“如果说福州城市商圈格局已经开始慢慢呈现出一个梯队的话，现在的万宝商圈，毫无疑问是第一梯队中的龙头老大。”万象置业发展有限公司商管总经理赖华斌告诉赢商网记者，原有的万象广场、宝龙城市广场、三迪红星美凯龙、苏宁广场、加之万宝商圈地下空间的开发，中央第五街、苏宁广场二期项目的陆续开业、以及未来华润万象城的进驻，“拥有超百万平方米商业体量的万宝商圈冠居全福建，将跻身‘海西第一商圈’，成为福州新地标。”

　　一个是不断壮大的最大城市商业集群，一个是具有历史积淀的传统老商圈，新老商圈的博弈和角力貌似胜负已定，然而，在不少业内人士看来，这场两强相争之战，却刚刚拉开帷幕。
　　“市政府是不会让东街口落寞下去的，未来东街口商圈所囊括的范围将进一步扩展，将结合三坊七巷、安泰河、南街等突出它的旅游休闲消费功能。”一深谙内情的业内人士告诉本网记者。
　　今年五月，在福州市、鼓楼区领导召集相关职能部门与东街口主力商家开的协调会上，明确提出重振东街口商圈的口号，并表示未来这种会议还将会常态化。“政府的重视程度足以证明市里对重振东街口商圈的雄心”，该业内人士表示，东街商圈的“复苏”，正被提上议事日程，而地铁1号线通车后，东街商圈将会急速回暖甚至人气爆棚。
　　在不少专业人士眼中，万宝商圈以目前发展趋势，虽足以与东街商圈抗衡，但想要独占鳌头，却没有那么简单。“尽管万宝商圈的商业体量不断加大，但万宝商圈本身存在硬伤，其业态不能满足东街口商圈分流过来的高端客源，不可能‘一家独大’”一在商业领域内有十余年操盘经验的林先生告诉本网记者。
　　当然，东街商圈的配套和运营，也存在一些致命的缺陷：如缺乏大型影院，停车、交通等配套问题，部分街区过于陈旧及传统百货运营模式能否适应未来消费需求待受考验等，加上政府对东街商圈的旅游、休闲商业等附加功能的规划，整个商圈面临转型的问题，都是东街商圈在做强做大前，必须认真且谨慎考虑的。
　　“东街口与万宝商圈的博弈，很难下个输赢的定论，未来两者或形成双峰对峙的局面”一位具有多年地产经验的业内人士表示。

　　福州城市级商圈两强相争，酣战在即，区域性商圈的发展日趋风生水起，不容小觑。
　　福州城区的生活半径日趋扩张，新商圈的发展也顺势而起。光是在今年内开业的商业体项目就不下5个，更不用说在建或即将动建的商业体量，不难看出的是，除了万宝商圈、东街商圈这样的城市级商圈，扩容后的大福州区域内，正有多个新兴商圈正在崛起，如：
　　* 以仓山万达为核心、联手爱琴海购物公园、浦上乐都汇和未来的金山正祥广场构筑的浦上
商圈；
　　* 以金融街万达为核心、联袂金融街商务、商住集群构筑的金融街商圈；
　　* 加上即将开业的世欧广场和正处于招商阶段的东二环泰禾广场与福晟国际中心可能组成
的东二环商圈，都立足于辐射区域消费客群需求的同时，往城市级商圈进阶；
　　* 还有环绕着主城区，以孤军奋战之姿，服务着单个区域内的生活、娱乐、购物、休闲所需的商业体，如五四北泰禾广场、名城广场等。


	随着城市外扩步伐的加快，城市交通地铁的修建，商服地块的出让布局，福州外围马尾新城板块、会展中心板块、闽侯板块、荆溪板块、火车南站片区、贵安片区等处商业氛围也开始日趋成熟，在未来的三到五年内，或将再次形成新兴商圈。　　不过，单靠单个或几个商业体能否撑起一个商圈新兴的重任，长效还不得而知，“毕竟，商圈首先辐射面要广、吸客能力要强、要有多个商业体或购物中心形成扎堆集群效应”。在赖华斌看来，商圈的形成，具有很严苛的条件。　　而在泰禾集团有关负责人看来，商业体能否支撑商圈的形成，“主要看地段和商业项目本身够不够高度”，该负责人表示，相较于商圈形成对商业体数量的要求而言，商业体的内在属性更加重要，“如果地段具有不可复制的跨越式发展的条件，产品又具有标志性、先进性和垄断性，那么还是可以算一个新兴商圈”。

　　当住宅地产在宏观调控风声鹤唳之下日趋冷淡时，众多开发商将关注的目光转向商业地产，期望能在迅猛发展的商业浪潮中分得一杯羹。从2014年福州出让地块来看，迄今为止推出的11幅地块均是商服用地，商业开发热潮有愈演愈烈之势。
　　然而，商业体的增加，除了要面对福州城市消费力与商业体量匹配的问题外，需直面的关键所在，就是同质化现象的凸显。当同一商圈内扎堆多个购物中心或商业体时，重合率过高的业态是否会造成消费人群的分流？而这种分流是否会导致部分商业体的死亡？
　　一位不愿意透露姓名的业内人士告诉赢商网记者：“能否在商圈之间的竞争中立于不败之地，很大程度上依赖于商圈内各大商业体之间能否相互促进，形成客流循环。商业体如果无法实现差异化，再大的商圈也只是简单的商业体堆砌，无法吸引人气，在这场商业竞争浪潮中将很容易没落甚至被淘汰。”
　　“尤其是自持的商业体，应该及时调整业态应对市场竞争，做到差异化，至关重要。”万象广场负责人强调。
　　或许，我们在现在预言未来福州商圈的格局还为时尚早，在商业大环境的波动下，有人如鲠在喉，有人蠢蠢欲动，福州商业环境已然变化，真正的“战争”才刚刚拉开序幕……

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榕荣龙2014/9/12 10:27:00 发表

福州商业地产尚处于起步阶段。目前万达、宝龙、万科、苏宁等已进入，世纪金源回归，奥特莱斯迟迟未开出，华润刚拿完地，中粮、龙湖、华侨城等大鳄尚未入市。为本土的一些有意进入商业地产的开发商留有一定的空间，但愿本土发展商别光顾着在一线市场打拼，实时回归，机会难得。