如果把福州商业的发展明确分为几个阶段的话,以东街为主核心的商圈格局显然已经成为过去。近年来,随着福州主城区的扩容,大型商业体在城市的各个片区如雨后春笋般拔地而起,茶亭、中亭街、火车站、台江等城市旧有商圈声势渐弱,万宝商圈雄起,浦上、金融街万达、东二环等新兴商圈开始逐渐在市场上发声。

  福州商业发展,不仅呈现出了一派欣欣向荣之景,由大规模商业体带旺的新兴商圈的角逐与竞争,也才刚刚拉开序幕。本次赢商福建为您细评福州各大商圈,在群雄逐鹿的大环境中,个体商圈其综合竞争力何在。

 

  商圈,是指商店以其所在地点为中心,沿着一定的方向和距离扩展,吸引顾客的辐射范围,简单地说,也就是来店顾客所居住的区域范围。商圈由核心商业圈,次级商业圈和边缘商业圈构成。消费人群、有效经营者、有效的商业管理、合理的发展前景和政府支持,此外还有商圈的形象、功能、建筑形态以及建筑成本等,是一个区域能够形成商圈的必要因素。而一个商圈能否在竞争中脱颖而出的决定性因素包括:店铺的经营特征、店铺的经营规模、店铺的商品经营种类、竞争店铺的位置、顾客的流动性、交通地理状况、店铺的促销手段。

 
 
 
 
   所谓城市级商圈,即商圈的体量、规模、业态分布在整个城市商业中达到较高水准,其辐射范围,覆盖整个城市,并以城市为核心向外延伸。政策助力、商业体集中放量等多方原因,令东街口商圈和万宝商圈远超其他商圈,跃居为福州商圈第一梯队,辐射全城。
 
商业体 体量 物业类型 定位 业态 备注
大洋百货 3.2万㎡ 百货 中高端 购物、餐饮 2002年9月7日已开业
东百百货 5万㎡ 百货 高端 购物、餐饮 2004年8月已开业
东方百货 2.6万㎡ 百货 高端奢侈品消费 购物、餐饮 2004年10月已开业
新华都购物广场 6000㎡ 百货 中高端 购物 1995年1月8日已开业
 

优势:位于城市核心腹地,传统的东街口商圈有着无与伦比的原生优势,其汇集了数十条公交路线,有着千年的历史文脉,是人们生活工作的中心。作为福州的传统商圈,东方百货、东百百货、大洋百货、新华都四大百货鼎足而立,积累了一批忠实的高端客户。尽管受地铁影响,东街口曾一度没落,但在政府的未来规划中,东街口商圈的范围将进一步扩大,融合三坊七巷、南后街、津泰路、安泰河等街区,打造成智慧时尚商圈,有着千年历史沉淀的东街口商圈,或以全新的姿态焕发生机。

 
 
 

劣势:作为福州中心区最古老的传统商圈,东街口商圈在发展过程中,存在着致命的缺陷:空间开发的局限性,导致东街口商圈已经很难再拓展出新的商业空间;而作为东街口商圈主力军的几大传统百货也面临着业态单一、运营模式陈旧等问题;在商圈配套上,东街口缺乏大型影院且交通拥堵、停车困难,再加上地铁修建的影响对出行动线的影响,东街口已不堪重负。

  毋庸置疑的是,地处城市最核心区位的东街口商圈,在很长一段时间内,一直稳坐福州商圈头把交椅。然而,随着城区的扩容,多中心布点格局渐成,新兴商圈不断崛起,加上地铁一号线在修建过程中给东街商圈带来的巨大影响,其老大地位岌岌可危。新锐商业业态的冲击,令曾经人气爆棚的几大高端百货业绩冷淡,客流纷纷“出走”,这个福州商圈的“老大哥”渐趋没落。2014年,在地铁一号线建设进入工程后期之际,市政府明确提出要重振东街口商圈,未来大东街口商圈所囊括的范围将得到进一步扩展,业态也将面临新一轮的调整。在政府的支持下,这个沉寂已久的福州老牌商圈正面临着转型和复苏,能否重振福州商圈“一哥”声威,在原有商圈的基础上重焕生机,与不断壮大、业态逐渐丰富的万宝商圈相抗衡,都值得我们拭目以待。
 
商业体 体量 物业类型 定位 业态 备注
万象广场 10万㎡ 购物中心 中高端 百货、餐饮、娱乐、购物、休闲 2005年已开业
宝龙城市广场 22万㎡ 购物中心 高端 百货、餐饮、娱乐、购物、休闲 2007年4月30日已开业
苏宁广场 46.9万㎡ 综合体 高端奢侈品消费 百货、餐饮、娱乐、购物、休闲、商务 2013年9月30日已开业
三迪红星美凯龙 12.5万㎡ 购物中心 家居购物 家居建材 2011年7月29日已开业
中央第五街 8.67万㎡ 别墅商铺 中高端 餐饮、娱乐、购物、休闲 2014年10月开街
华润万象城 46.3万㎡ 综合体 高端 百货、餐饮、娱乐、购物、休闲、商务 已围挡
万宝地下综合体 12.8万㎡ 商业街 中端 餐饮、娱乐、购物、休闲 预计2016年2月竣工

优势:万宝商圈虽是后起之秀,但其在近年的发展中却适逢良机。东街商圈的地铁修建,将大量人流引入万宝商圈,短短几年间,消费力爆棚,加上近年来的物业设施改造升级以及商圈扩容,其迅速聚集全城人流,快速崛起,辐射全城。万宝商圈各大商业体的集群效应,互相借势互相补充;近邻北江滨CBD的快速形成,周边中高端住宅的兴建和接连交付,为万宝商圈储备了大批具有相当消费力的人群。此外,随着福州城区的拓展,万宝商圈成为继东街口商圈后又一核心商圈,与其双峰并峙,两强相争。

 

 

 

 

 

劣势:在万宝商圈迅速扩容的背后,其发展的隐忧也不容忽视。就目前而言,日趋严重的交通拥堵和动线设计的不合理,成为了阻碍其发展的重要原因之一。此外,目前万宝商圈的商业体扎堆,可以预见的是,未来必将面临业态同质的重大难题。因此,尽管万宝商圈如今炙手可热,但依旧隐患重重。  


  或许不少人对万象和宝龙广场在开业初期冷清的场面还印象颇深,然而,随着金山区域大片居民的进驻,在未有仓山万达时给万宝商圈带来的旺盛消费力,及东街商圈自地铁动建以来,迅速聚拢的东街口没落后“出走”人流,万宝商圈而今已然雄起,跻身福州商圈第一梯队,且完全有能力与东街商圈抗衡。然而,尽管万宝商圈目前仍有多个商业体项目正在规划、筹备或动工,但其也面临着重重困境。如华润万象城、苏宁广场二期、人防地下综合体等项目的相继动工或规划,与原有的万象、宝龙等商业体将引发的业态同质化问题,将成为未来几年万宝商圈面临的关键性挑战,此外,人防地下综合体能否破局福州地下商业屡试屡败之困,也尚属未知。  
 
  区域型商圈主要辐射商圈所在区域或相邻区域的人群,其规模、业态等在这片区域内具有核心影响力,起到了带动区域发展,提高区域生活质量的作用。福州的浦上商圈、金融街商圈、东二环商圈等正以齐头并进的形势强势崛起,带动了福州各区域经济的繁荣和人气的旺盛。
 
商业体 体量 物业类型 定位 业态 备注
红星国际 70万㎡ 综合体 高端 百货、餐饮、娱乐、购物、休闲、商务 预计2014年开业
仓山万达广场 65万㎡ 综合体 高端 百货、餐饮、娱乐、购物、休闲、商务 2012年12月2日已开业
特易购 8万㎡ 购物中心 中高端 餐饮、娱乐、购物、休闲 2011年2月已开业
金山正祥广场 16万㎡ 购物中心 中高端 餐饮、娱乐、购物、休闲 2013年12月已开业

 

优势:红星国际、仓山万达广场、特易购几大商业体在浦上大道上呈“一”字排开,左右分别与闽江大道、二环、三环路网交织,交通便利。而商圈依托万达、红星等名企,能招揽各区域的人流从四周涌来。万达广场,红星国际等新兴综合体的落成,也必将带来全新的商业业态和消费模式,唤醒该区域沉睡的商业氛围和潜在的消费力。
劣势:整个浦上商圈主要依托万达广场带动人流,辐射范围和影响力均受到限制,且万达广场与红星商业旗下的爱琴海购物公园,存在一定的业态同质化现象,相互之间互补性较弱,而更多的是竞争。

 

  数年前,金山片区因其配套不完善、商业氛围一般而被戏称为“睡城”,之后,随着福州南进步伐的深入,在浦上大道沿线,特易购、仓山万达广场、红星爱琴海购物公园等三大商业体的相继开发,完善了金山区域的商业配套,同时,在原有榕城广场小商铺为主的基础上,提升了区域商业档次。但不可避免的是,万达广场与爱琴海购物公园的业态同质化现象较为严重,作为相隔不到一公里的两大商业体,无法形成互补之势与其他商圈竞争,而更多的,是相互之间的客群分流。作为区域性商圈,如何将商圈内的几大商业体有机结合,差异化经营,并提升其区域影响力,甚至辐射全城,相信浦上商圈朝着这一目标,还将有很长的路要走。

 
商业体 体量 物业类型 定位 业态 备注
金融街万达广场 40万㎡ 综合体 中高端 百货、餐饮、娱乐、购物、休闲、商务 2010年12月22日
申发大厦 8万㎡ 写字楼 高端 商务 销售中,即将收官
升龙汇金中心 15.6万㎡ 写字楼 5A甲级 商务 2014年6月底已交房
世纪百联 47265㎡ 写字楼 5A甲级 商务、商住公寓 已售罄,尚未交房
宇洋中央金座 16万㎡ 写字楼 高端 商务 预计2014年9月底交房
 

优势:申发大厦、升龙汇金中心、世纪百联等多个高端写字楼在这里高度聚集,这些品牌商业的进入,吸引了更高层次的集团入驻,从而带来商机,带动商圈的繁荣。金融街万达广场的落成开业,汇集众多品牌、大型娱乐中心、时尚步行街、国际影城、购物百货、威斯汀六星级酒店等高端配套齐聚,全方位满足不同级别的商务接待与生活需求。而周边高端楼盘多不胜数,潜在大量的高端消费力可供挖掘。
劣势:海峡金融街是福州东部的一个新区,周边环境、市政配套、道路条件都还略显不足,由于原先区域内规划路段较为狭窄,导致至今道路扩展相对较难,未来随着这里人流的增加,堵塞的交通会对商业带来很大影响。同时,周边旧市场较多,搬迁、改造需要耗费一定的时间、精力,发展或相对受到影响。

 

  福州海峡金融街位于闽江北岸鳌峰片区,核心产业功能定位为金融服务业,2009年商业巨鳄万达集团来袭海峡金融街,一夜之间,金融街华丽转身。继而,建行、交行、招行等大型金融机构在该区域兴建总部集团,宇洋集团、申发置业、升龙集团、百联地产等众多开发商们,也纷纷开始抢滩海峡金融街,兴建写字楼。作为商业、商务功能兼具的又一区域性商圈,并一直号称为福州的“华尔街”,写字楼的裙楼商业如何与综合体商业有机结合,规划业态相互补充、互相助力?这将成为金融街商圈所面临的重大课题之一。

 
商业体 体量 物业类型 定位 业态 备注
中亭街商业街 25万㎡ 商业街 中端 餐饮、娱乐、购物、休闲 2002年重新开街
东百群升店 3.8万㎡ 百货 高端 高端精品、购物休闲 2008年12月28日
东百元洪店 10.8万㎡ 购物中心 大众化 百货、餐饮、休闲、娱乐 2007年5月1日
 

优势:中亭街地处福州市商贸中心的台江区,是福州市区东西、南北交通主干道交会处,交通便捷,为福州市黄金商贸旺地,滨临闽江,商业辐射面广。同时,中亭街发展的历史悠久,具有浓厚的商业文化底蕴和氛围。
劣势:中亭街是福州的一个传统老商圈,功能单一,缺乏百货业、超市、酒店、商务中心、运动会所以及核心主力店支撑。单一的业态结构,狭小的地域限制,都增加了中亭街改造升级的难度。

 

  中亭街位于八一七路的闽江之畔,有着深厚的商业文化底蕴,此前业态以家电、服装、家具、珠宝、纺织内衣五大经营体系为主。新中亭街按东西面沿街八个交易区域而设置,东面四个交易区为福建省服装批发中心,西面四个交易区为各大卖场零售中心。在各大新兴商圈如雨后春笋拔地而起时,中亭街作为一个传统商圈,面临着业态、体量、配套等多方面冲击,新一轮的洗牌即将开始!

 
商业体 体量 物业类型 定位 业态 备注
东二环泰禾广场 150万㎡ 综合体 高端 商务、餐饮、休闲、娱乐、购物 预计2014年12月开业
世欧广场 162万㎡ 综合体 高端 商务、餐饮、休闲、娱乐、购物 预计2014年底开业
福晟国际中心 8万㎡ 写字楼 甲级 商务 项目正在打地基
 

优势:随着福州市政府“东扩南进”大战略的继续推进,晋安区政府开始重新定位和发展东二环区域,政府的规划改造和政策支持将给该区域带来利好,而东二环泰禾广场和世欧广场两大综合体在东区形成聚合效应,商业配套先行,缩短了商圈走向繁华的过程。保利、融侨、中庚、首开、融侨等实力房企的入驻则为商业体提供了大量的人流保证。
劣势:目前东二环区域尚属开发改造阶段,教育和商业配套相对不足,仅有的两个商业体,尽管都以打造城市级综合体为主要目标,但真正开业后,能否相互助力,增强商圈的辐射范围和影响力尚属未知。

 

  二环板块是福州最早发展起来的区域。但高端住宅落成,商业配套完善的景象也仅限在西二环,东二环区域,尚未被挖掘。目前,东二环区域各个配套相对不足,但东二环泰禾广场与世欧广场的落地一同打破了福州东区缺乏商业中心的窘境。不过,纵观两大综合体商业,同样存在业态同质化严重的现象。较为相似的两大综合体项目,会否造成区域内消费人群的分流?同样都是综合体,如何运营才能摆脱区域性商业配套之名,真正做出体验式具有自身特色的商业模式,差异化经营,辐射全城?或许,随着年底两大购物中心的相继开业,我们将会从中慢慢找到答案。

 

  某个区域内,仅有的商业体,基本满足区域内人群的消费需求,但尚未形成一个系统地完善的商圈。福州市场目前也存在多个独立的商业体,能基本满足周边居民需求,但能否强大起来,成就一个商圈,我们不得而知。

 
商业体 体量 物业类型 定位 业态 备注
五四北泰禾广场 30万㎡ 综合体 高端 商务、餐饮、休闲、娱乐、购物 2013年9月26日
海西佰悦城 55万㎡ 综合体 高端 商务、餐饮、休闲、娱乐、购物 处在品牌签约阶段
正荣财富中心 40万㎡ 综合体 高端 商务、餐饮、休闲、娱乐、购物 开工建设中
凤翔湖滨世纪 54.2万㎡ 旅游综合体 高端 商务、餐饮、休闲、娱乐、购物、旅游 建设销售中
名城中心 40万㎡ 综合体 高端 商务、餐饮、休闲、娱乐、购物 销售中
 
 
 

优势:单个商业项目的兴起,填补了某区域内商业的空白,满足区域内的消费需求,在所能辐射的区域内形成“一家独大”局面,避免了因竞争带来的亏损。
劣势:区域内的单个商业体难以比拟一个商圈的核心竞争力,单一的商业模式,仅有的商业业态,没有多个商业体的互补借势,无法满足周边区域的全套消费,吸引的人流只是少量且短暂的。

 
 

  “单个商业体很难撑起一个商圈兴起的重任,商圈首先辐射面要广,吸客能力要强,有多个商业体或者购物中心形成扎堆集聚效应。”
  近年来,福州商业项目如雨后春笋般纷纷涌现,或许他们还未在真正意义上形成一个商圈的规模效应,但却在城市外围以孤军奋战的态势服务着一小片群体的生活、娱乐、购物休闲所需。典型的代表如五四北泰禾广场、海西佰悦城、凤翔湖滨世纪、正荣财富中心、名城中心等。然而,孤军奋战的商业体命运如何,未来能否成气候,还需以观后效。

 
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