主持人：谢谢杜兰女士精彩介绍。时间过的非常快，大家有很多想法想交流、想学习、想沟通，但是很抱歉，我们时间比较晚，在这里就要说一声结束。结束并不是为了告别，而是为了更好的再见。我想最后我个人送我们在场的两岸的文创文旅的商业地产精英们一句话，乘风破浪会有时，直挂云帆济沧海，祝愿各位！

　　同时还要鸣谢世茂广场摩天城、厦门世茂EMALL、正荣集团正荣财富中心，建发集团湾悦城，金源集团罗源世纪金源对本次【海峡两岸文创文旅商业地产趋势论坛】活动的大力支持。也感谢现场所有来宾的到来与参与，让我们共同期待下一次的相聚！

　　杜兰：各位先生，各位女士，下午好！知道要面对这么多的地产界大佬和文化艺术界的大咖们感觉到诚惶诚恐，有这么一个机会介绍一下90创业团队做出来小的项目供大家够我们提点意见建议，也有利于我们茁壮成长，在这里有劳各位了！

　　我们是比特城互联网公司，互联网短租公寓是我们主营业务。因为考虑到存量房公寓的问题，我们提出了一个存量公寓的整体解决方案，提出了一个比较大胆和吹牛的口号“让天下没有难卖的公寓”。我们想通过包装和运营，让公寓不仅仅只是房子了，而是一个有流水，有收益，有固定回报或者超出预期固定回报、流水的一个固定资产投资，它将是对抗人民币贬值的最佳理财方式。同时也是我们互助、互爱、互信青年社群的入口，进入这个社群的机会。在运营层面，对我们来说酒店不再仅是酒店，它将是一个卖场。此次非常有幸和福建红点达成无缝连接的合作方式，公寓内所有家电，家居用品由福建红点提供，我们也会成为他们的家居展卖店，里面所有东西都会卖，这就成为另外一个属性卖场。也是我们一个社交社群的入口，我们比特城邦从创识到现在都在致力于做一件事情，让居住成为有温度的社交，不仅是一种居住，居住只是它的一个切入点，我们最后做得是一个有温度的社交。同时也是一个众创空间，我们是从一个众创、众筹做起来的小企业，我们有众多的股东，买我们房子的叫产权股东，为我们房子提供装修或装修款项、提供家具家电采购款叫作我们经营权股东。所有的股东层面的，包括会员他都会有成为我们众创空间的创客的可能性，有这个机会。当然我们也是社群经济，我们曾经跟开发商一起做过的一些案例，零首付，你买房，租客为你付首付，零月供，你买房，租客为你付月供。具体怎么操作，讲起来比较复杂，但是我们刚刚做完一个案例。

　　我们进入是一个短租市场，可能两年前来做短租不是太合适，但现在不管是国内、国际的市场都相当成熟。途家是我们业界比较出名的企业，现在B轮估值10亿美金，其它都非常可观。我不是对比途家来的，是偶然巧合，开发商合作方提出来我们是升级版的途家。我们在哪些地方有升级？第一个我们是跨界合作，把酒店变成卖场，这里面我们目前是跟福建红点在合作，这个合作的起因是蛮奇妙，我特别特别痴迷家具，一直想用，但是价格太贵，用不起。觉得年轻人应该可以用这样的家具，必须用这样的家具，最后我想尽千方百计降低成本，通过这种变成卖场，在标准化生产的基础上进行个性化的定制，这样大大降低成本，让我们所有的比特城邦的城名我们有大胆的叫法叫作比特城邦共和国，让共和国的公民使用上高品质、健康、环保的家具。后来在我们局部的产品内测之后，效果非常的好，我们发现这个酒店真的可以变成卖场。所以我们在接下来的几千套的公寓里面会全面铺开，我们在局部的产品内测的时候发现这个方式特别的好，是经得起市场考验的。

　　然后是一个社群经济，因为我们以创业、旅游、众筹、众创高黏度的青年社群，社群是近两年才提出来，社群经济做得最好是逻辑思维，逻辑思维是第一代，我们就应该是第二代，因为把钱投进来了，把房子投进来了，交给了我们，它就有高黏度，我们把所有梦想放在里面。作为80、90后生活在物质生活不太缺乏的年代，精神生活对我们来说很重要。我们提出以低成本参与大事业，我们共同的梦想把比特城邦开到全世界，本来是美好的世界，看到很多年轻人买账，高参与度的粉丝有几千人，正常的粉丝现在积累了几十万人。因为我们是做青年旅社起家，青年旅社一路走来，我们的粉丝、股东，为我们提出两个要求：第一个就是青年旅社，它的痛点就是环境的舒适度不是很好，希望我们能够加以改进。还有最核心的青年人为什么会痴迷于青年旅社，喜欢青年旅社，就是因为它互信、互助、互爱社交的平台，温馨而温暖的家。我们在产品升级的过程当中充分注意这两点，所以我们还是一个青年社群，还是会有这种互信、互助、互爱最后一个公共空间，体现在每一个公寓，每一个酒店有一个众创咖啡。高品质、标准化的，因为解决了舒适度的问题，我们是定制的家居家居用品；另外一个就是提升一个无人值守的智能公寓，一方便快捷，而是很绚酷，里面引进智能硬件和软件，提升居住舒适度，方便，而且很绚酷。

　　然后我们现在比特城邦整体布局是基于旅游目的地提供一个旅游的整体解决方案，我们当前布局好的是有房车、青年公寓和酒店、房车营地、还有动态旅游动线规划。结伴和旅游分享正在做，旅游分期正在接入，现在已经有了产品，就是这五大块，房车和房车营地也是比较受青年人的欢迎。现在的营地只有一个，房车有几十辆。我跟大家汇报一下比特城邦产品的基本属性，我自己提炼出这么五点产品属性，第一个是场景化的短租公寓，第二个宜家+尚品，还有宅配+Uber+家具展卖厅；第三个它是无人职守的智能酒店；第四是无主题的精品青年公寓；然后是众包、众筹、众建多方参与的社群经济，这个社群经济比单纯的以看书这种模式黏度要高一些，因为有大家共同的梦想注入在里面。场景化的短租产品，对于产品的设计，我们在用互联网的思维做远离互联网的事，我们现在布局的是线下，我们是一个互联网科技公司，但是我们看到纯互联网的公司现在的壁垒在逐渐降低。也就是说，它的机会是越来越小，而闲暇是重资产，现在大家都在谈轻资产，但是重资产其实还是重要的，没有人轻轻松松进入这一栋楼，我们占领这一栋楼是别人超越不了的壁垒。我们整个团队当中统一达成共识，一定要占领线下的店，开发商这两年地产不是太被看好，我们一直比较喜欢跟开发商合作，真正的重资产才是真正的高壁垒。

　　在今年年初的时候Uber所有文章在微信上，只要说Uber进入某某行业点击量都是5万以上。曾经这个可能只是一个设想，但是基于我当初想把这么好的家具、家居用品带给青年人这么一个初衷，再去不停地想办法，最后形成家具展卖的模式。在我们产品内测阶段得到非常好的一个反映，那我们接下来整个去推广。到底是怎么做？我们每一个门店将是红点艺术的线下体验店，它是做高品质家具定制。一个家具店在城市开两三千平的家具展卖店，这个成本很高，我们直接把我们的店变成他的家具展卖店。每个房间都是样板间，宜家做得很好就是样板间做得很好，都是生活场景化，我们这个都是有人居住更加真实的场景化。移动端我们可以通过一键搜索体验店可以搜到闲置的房间去体验，我们是智能化管理系统，可以通过我们的线上平台来预定房间居住，可能是一天两天或者是几个小时，这个是一个系统。另外也可以通过线上预定系统去体验家具，可能几十分钟是免费的。看了这个家具之后觉得满意，就可以在线上提交户型，平面图，由我们的设计师来沟通方案。最后如果确认了，就下单，工厂会根据这个需求来私人定制，30天配送到家。这个系统还在开发当中，因为软件内测，尚品宅配软件需要内测的时间比较长一点，里面有很多BUG。

　　这个就是我们的一个店里面所用的东西，都会贴一个二维码，是原创设计师，每一个作品都是原创设计师的作品，通过二维码可以得到这个设计师的故事，他创作这个作品的理念，我们可以给他点赞可以跟他互动，甚至可以跟他PK，我可以比你做得更好。更重要有一个支付入口可以购买。智能酒店管理系统这个是我们比较擅长的，线上定房、选房，还有智能入住、退房、无需前台，我们没有前台，变成咖啡厅、酒吧，青年的活动空间，创客空间，是多功能接待厅，不会有前台的设置，是更加温暖青年人的聚会场所。因为我们是众筹的酒店，有很多的股东，股东可以通过我们的APP每天都看到他所投的这个酒店，所投的房间的经营状况，有多少间出租，他自己房子有没有租出去，甚至谁来租，想不想和他交朋友，这个APP可以全部实现。现在开发一个新的及时到帐，客户给我们200块，他该分到50，及时转到他的账上，只要交割成功，这个钱已经到他的账户上，这个还在内测期，还是有BUG，会出现一些问题，即将跟大家就会见面这个产品。年轻人可能比较喜欢家庭影院，在每一个房间都会有家庭影院，而且可以上网，可以互动。我们之前在几个朋友一起聊天说酒店不仅仅是一个可以睡觉的地方，应该是可以跟别人睡觉的地方。这个不是那个意思，住进我们这个酒店，就是跟这一群住进酒店的人都可以成为朋友，相当于是以地为床，以天为盖的，大家睡在同一个地方，可以无缝交朋友，有公共厨房，可以去下面约厨，约咖啡，约酒都可以。在房间相对独立，不想在房间的时候可以是相对开放的。这个智能马桶，其它智能硬件就是炫酷的东西。

　　这个空间也是福建红点提供的，经过我们粉丝选出来都有98%的满意度，觉得这个空间是比较适合我们，比较喜欢的。这是我们现在加入众包、众筹、众建，可以提供青年人非常渴望的参与感，建立高黏度的社区空间。其实我们有很多版本的产品说明书，这一版应该给开发商看的，所以后面会有跟开发商的东西多一些。短租公寓是不需要办酒店证明，如果是符合有消防通过就做酒店，消防通不过做集中式的短租公寓。竹主题竞品公寓，统一采购，统一定制，成本比较低，是跨界，高黏度的社区经济，我们是免费，途家是收费的。我们的分成模式可商谈。根据不同的投资方式，我们有不同的分成模式。渠道优势我们其实也差不多，因为我们还是OTA以及自由渠道，这个都很正常。管理优势，我们是无人值守的酒店管理系统，能够外包的部分我们基本全部外包，因此人力成本基本是没有的。

　　与开发商合作，我们发现做这个短租公寓最好的，最佳的捷径就是傍开发商的大腿。前期筹备，后期运营，房产代销，金融解决方案。本来没有想房产代销，最后发现开发商好像都是为了卖房子，能够傍他大腿最好的方法就是卖房子。最后发现卖房子这种方式卖的很好，那我们就可以卖房子了。我们运营的公寓的产品会获得一些新的属性，是带了精品家具、智能设备、家电、布草，拖鞋、牙膏、牙刷佩戴的精装房。有浮动收益，有理财属性的固定资产投资理财产品，有调性的青年短租公寓参与机会。然后金融解决方案，其实比特有两大业务，一个就是互联网的短租公寓或者是说居住类的旅游目的地居住，还有一个是互联网金融，这一业务可以提供跟互联网金融相嫁接的机会，提供一些解决方案。

　　我们最擅长的是众筹，基本上现在我们是行业标杆，做众筹最早的一批，也是最成功的一批，在运营阶段还能成功的一批。案例只分享两个，一个是我们成都的蓝光空港国际城，我们当时最先是试试态度，其实不是两个月，因为办理到最后是两个月完成，回款是两个月，承销只有二十天，20天完成30套公寓全部销售，现在做成空姐之家。都江堰外滩新天地，一个月做到20套，现在这一块也是在紧锣密鼓的筹备当中，可能明年3月份可以开业。这个是CCTV我们作为比较成功的创业项目在CCTV播出，现在蛮多投资人跟我们对接，CCTV号召力我们还是非常感谢。万达同时也给我们抛出了橄榄枝，我们是先跟成都万达签约，现在是青岛万达，西双版纳万达都基本上进入签约阶段，可能房源会比较多，我们现在是因为人手不太够，万达还是紧紧在洽谈。

　　谢谢大家！最后给大家介绍一下我们比特城邦，一句话有点长，我们是从一开始我们的几个创始人，我们基本上都是80、90后，也是一帮比较敢想敢做敢闯的一帮人。我们当时就是想做的一个开发式的青年公寓，基于对全世界青年旅行者旅游体验为基础，以产品的标准化，服务的品牌化，还有精细化的工作来给大家创造一个更加美好的青年旅行的体验。最终我们想做到的是让居住成为有温度的社交。谢谢！ 

　　 主持人：我觉得突然一下子被李心民先生带到童话般的环境当中，在那个空间里面短暂找回来永远回不来的童真是多么开心的事情，希望他的事业可以越做越好，谢谢，把掌声送给他！

　　 接下来我们要有请下面一位介绍人，大家出去转一转也是普遍的诉求，住在哪里也是一个非常关键话题。接下来我们将有请比特城邦联合创始人杜兰女士来为我们做这个项目介绍，这是一家以众筹发起的基于特色客栈简便式公寓的互联网公司。

　　李心民：主持人，各位嘉宾，大家好！我叫李心民，我是台湾小青蛙剧团团长，它本身主要是以偶剧，包括很多，现代的偶，传统的偶，皮影戏，这些都是偶，事实上真的偶剧是什么，只要是实体的东西就是偶剧。小青蛙剧团成立了20多年了，然后海内外大概演了三千多场。演了这么多场，给我一个感触就是不能等，什么叫不能等？早期我们就很想上海每年会邀请我们去演出，在经过几次的演出后，观众反应很好，希望小青蛙进军大陆。但是碍于市场的复杂性，一直没有成行。最终借助此次在文博会上表演的机会，小青蛙剧团将向大陆小朋友展现。

　　我们有很多的剧，20多年不算年轻剧团，算老的，事实上大大小小每年在演，有大戏，也有小戏？为什么有小戏，有的单位需要做宣导，可能用交通安全，环保等议题带动小朋友，刚才讲过这些东西对小朋友是致命的吸引力，你看看年轻人就知道，哈韩，哈日，小朋友会不会？会，看到卡通的东西过来讲话，就会疯狂，当他疯狂的时候，我们就很小心，为什么，因为他会学，东西不管好坏，他就照搬，所以我们越来越重视在儿童偶剧里面的教育里面，怎么样把好东西带到故事里面，带给小朋友，不要把坏的留给他。怎么讲？讲一个最简单的以前的例子：演偶剧，三只小猪，二宝有一个口头禅，他说“讨厌讨厌讨厌，妈妈叫我盖房子会把衣服搞脏了”，小朋友就学回来了，跟家长说“讨厌”，讨厌了一个礼拜，家长很紧张把问题反映到幼儿园，幼儿园反映过来说这个地方不好，要修改。后来猪妈妈出来了，二宝小朋友说讨厌是不好的行为，那妈妈我要说什么，你要问前面的小朋友说什么，小朋友说喜欢，然后就喜欢了，不讨厌了。很简单的东西，如果我们没有注意，影响就会很大，我们演过那么多幼稚园，好几次是这样，演完隔两年邀请我们去，我们在后台的时候，小朋友冲过来，说上次那个大羊怎么了，我们才演了一个小时，我们要想上次是哪个剧的狼，一个小时的时间小朋友是一辈子不会忘记，所以很恐怖，我说这个很恐怖，它的影响其实是很大的，当我们许多注意的时候，所以越来越要重视这样的东西。

　　所以很多的剧不再一一去做说明了，像这个我们现在一个新的剧，国家的新衣，我们会用动物，真的人做国王，没有穿的时候很难交代，如果是一个动物的时候就不会那么尴尬了，卡通偶剧有这么一个优势，很多东西用卡通化的时候不会像人那么不好面对，反而可以用轻松、愉快的面向应对小朋友。所以处理很多这样的情节的时候，其实是很快乐的。小朋友在快乐的过程里面感受到你要带给他的东西是什么，我们上次提到我们的演出不是让小朋友来看戏，是带领小朋友进入到新剧里面，跟着一起走，是我们演出里面最重视的一个环节。所以我们的互动其实很多，为什么希望你们明天可以看，你们看小朋友反映就知道，为什么不一样。我们有很多的剧，基本上针对像神偶，人偶，一般的，每个素材和造型不一样，我们会针对去做，刚好这些都是我们自己做的，所以我们也有帮很多单位做这样的吉祥物，像这样的剧，有充气的偶，玻璃的偶等等，所以它从最大到最小，一个剧里面角色到包含了。

　　这个剧讲一个笑话，有一次在一个幼稚园演出，那么小的樵夫，斧头会掉到水里，有一个小朋友很好，拿起来给你，青蛙说谢谢继续砍，这个时候三个小朋友拿起来给你，完了演不完了，这个剧可能要演3个小时，刚好那个时候我演神仙，继续砍，斧头一丢下去，我马上站起来，我看到前面10几个小朋友要往前冲的，小朋友很直接的，因为是做好事，是帮助人，但是你要怎么控制？我说等一下小朋友，你们先坐一下，我来就好了，你会碰到很多想不到的事情，很好的事情，但是这个是快乐的，因为我们把东西带给小朋友了。有一次演出更夸张，我们在澎湖演出的时候，那个时候演是西游记，是演小布偶唐僧，前面是很安静的戏，前面很热闹，我说今天效果真好，演完之后才知道发生什么事情，一出来一个小朋友一看，菩萨跑前面拜拜，其他小朋友看到全部拜我，所以那些家长和老师忍不住爆笑出来，所以演完才知道这个情况。这个学校是旗帜学校，当初去澎湖演出的时候他们没有办法去看，老师来拜托我们说没有关系我们来义演，结果发生很好玩的事情。

　　刚才讲的这些演出，既然演了那么多场，有很多的这样那样好玩的事情，重点是我们给小朋友什么，回过头来为什么要来大陆这个地方演出，难道大陆的小朋友就不是人吗？当然也是人，所以我就不敢等，想到我的初衷，不应该等，突然听到前阵子政策改了，二胎政策，小朋友更多了，还不好好启发他们吗？这个后果是很可怕的，为什么很可怕？因为台湾教育模式实际上不是那么优，是指整个大环境，大陆的有比较好吗？我不晓得，因为还没有很深入，我们来很简单的一个评比，大陆、台湾、日本、美国，我们来评比一下，基本上它的水平现在就是美国大学快毕业了，日本高中快毕业了，台湾初中还没有毕业，大陆小学还没有毕业。这个落差是一个平均值，但是小朋友刚才讲了会不会等你，不会等你，为什么说我们要赶快？以前演出的时候，常常碰到家长这样做，我们演完了，小朋友撞到我们前面冲，为什么，小朋友好怕大灰狼，叫我们把头套掀给他看，是假的就不会害怕了，要保留小朋友的想象空间，给他刺激，脑细胞运作才会健康，才会聪明，如果破坏了，不敢去运作，那是假的，让他表演那个是假的，不肯做，以后比别人笨，不要说是遗传，是这个阶段没有给他正确的概念和使用方式，不能等是因为小朋友不能等我们，他会长大，有时间该做的就要马上做。

　　讲最后一个案例，有一个小妹妹她很不喜欢吃饭，妈妈是怎么教，怎么讲小朋友聪明，皮，听不下，求助到剧团，问她喜欢什么，他说喜欢乌龟，所有碗做成乌龟的样子，上面放了饭，过去跟她说我被饭压扁了，你能帮我吃光吗，她就把饭吃光光。怎么样把你身边的东西启发应用到你生活上面，文创上面就是生活，生活上的文创就在你身边，有机会可以到各个地方跟大家一起运作合作，谢谢！

　　主持人：谢谢邢总热情的讲解，我想我们一定记住了他所介绍的项目，因为重要的事情他今天说了四遍，今天一定收获颇丰，刚才讲的项目是大的Mall，规划大的蓝图，接下来说小，但不是项目小，针对的是小朋友们。我们接下来有请小青蛙剧团团长李心民先生带来小青蛙剧团项目介绍，小青蛙剧团是1994年10月6日由李心民先生创立的，是台中地区第一个专职专业的儿童剧团，不仅仅儿童剧团，也是满足孩子心灵慰藉的剧团。有请他做项目介绍，掌声欢迎！

　　邢啸冬：谢谢主持人，刚才院长给我们看到了方向性的东西，商业地产路在何方，谈到了场景和细节，也谈到了怎么做好体验式的工作，这是我们非常大的方向。作为世茂来讲，对世茂集团大家认知非常清晰，但是回过头来讲，对世茂商业的认知，对于福建的同事，特别厦门同事对这样的建筑体认知比较多。这是一个地标项目，非常漂亮。实际上我们讲世茂商业不仅仅在厦门，目前来讲在全国有二十多个项目，包括在北京，北京三里屯，上海的南京路，包括以及在济南等等都有我们非常标志性的商业。以往很多缘故我们把工作重点放在住宅销售这个方向，现在开始往商业地产转型，这是地产公司发展的方向。对于福建而言，我们实际上重点在三个城市在做，一个是福州，一个是厦门，一个是泉州。我们整体在布局福建三个中心城市，我们目前福州的项目是新天地的建筑概念，这个项目是设计中心，就是刚刚看到在一个公园里面做的一个项目。在这个项目当中我们可以看到是，茶亭、老街、公园、社区、生活，围绕刚才谈到的一个社区生活或者服务这个角度来做的。

　　从厦门来讲，我们现在在做的项目叫Emall。由星天地的设计中心到厦门的Emall，Emall，我们理解的是城市的商务综合体，这个地产的核心在商务上面。这个当中构成方面，包括了顶级的酒店，我们在这个项目是希尔顿顶级品牌，有甲级写字楼，也有高级公寓，也有艺术空间。周围环境当中我们塑造是人文艺术空间，同时也有精致的商业，这个精致空间和人文艺术空间服务于什么，顶级酒店、甲级写字楼和高端公寓，氛围角度来讲，还服务于这样一个完整的片区，这也是我们在商业地产转型当中非常重要的一个方向，在做一些实践性的工作。基于目前的人文环境，他的历史文创艺术氛围，包括城市的风情都融合在项目当中，所以我们创造这样一个项目。

　　在泉州这样一个城市当中，大家知道泉州是福建经济总量最大的一个城市，在这个城市当中我们在做另外一个项目，我们给他的命名就是今天一直讨论的文商旅，还有商旅文的概念。地产探讨的是商旅文综合体这样一个概念做的，生活、旅游、文化、购物、休闲、时尚，希望在这样一个项目都能够充分的体现。但是这么大一个体量，这么大一个地方基于什么样的考虑，我们为什么做这样一个项目，实际上基于很多的考虑。从全省经济来看，泉州占比很大。我们项目在晋江和石狮中间，在整个泉州南部目前首先从地理的角度来讲，他缺少这样的项目，空间上存在这种可行性。经济也是OK的，消费人群角度来讲，这有几个数字，70、70、140、270万。这个项目南边有70万人，石狮有70万人，这里140万人。这个当中没有类似的项目，除了两个传统的购物中心，我们从泰禾的购物中心、晋江的SM、宝龙、万达可以看到目前商业当中除了产品的同质化之外，实际上购物中心也在同质化。那么在这个区块当中，不同的购物中心或者不同的商业综合体我们是唯一的一个，而且辐射的第一商圈就是140万。第二商圈角度来讲晋江加石狮270万人，有这样的人流来支撑，这是我们在这个点上选择做这个项目当中非常重要的第二个因素。

　　第三个因素是什么，在讲这个当中，我们做一个购物中心我们需要做什么？现在来讲很难去做单一的购物中心，在这么大的体量上面我们要做的是什么，是商圈的概念。商圈的概念是几个购物中心结合在一起，也可以是购物中心跟其它产业配套起来。商业地产的概念，我们的理解除了住宅以外，都可以叫商业地产。我们在这个项目当中什么概念，是因为我们看到的在这个地方有石狮的服装城，有60万体量，在对面有石狮的轻纺城，体量82万方，还有世茂摩天城有100万的体量。这样项目当中构成了在这个片区当中城市的核心，就是城市的商圈，我们定义是什么？我们定义为城市商业核心，这是我们在这个地方做这样一个项目的第三个原因，我可以成为城市的核心，也可以成为这个城市的商业核心，这是我们最重要的三个因素。在三个因素确定之下，实际上我才来考虑在这个位置做这个，他有一种可行性。

　　所以我们一再提到是我们要做的是这个城市的商业，这个城市的旅游，跟这个城市的产业文化整合在一起。石狮是服装产业基地，晋江南部也是服装产业基地，这个地方我们做成一个商业旅游综合体。从石狮到泉州至少有八个购物中心的情况下面，我们做一个不同的商旅文综合体，增强竞争优势。这个项目当中我们包含了几个部分，比如说四个组团，六大中心，七大广场，这个有一个概念，实际上更重要我们在这个当中它的组成很重要，这个项目其实很重要，非常中心。这四个部分当中有一个旅游和休闲的部分，有六万平方，在泉州地区是唯一一个大型游乐设施跟儿童主题乐园。第二个部分我们讲是一个民俗文化的部分，在当地我们的文化特质是什么，我们希望在这个当中挖掘出它的文化特质的东西，整合进去，在我们游乐的同时感受到民俗的文化和民俗的一些东西，整合在一起。第三个部分实际上因为它在城市当中，一定有它生活的部分，希望做都市的生活。包括最基本的一种生活需求在里面，超市也好，婚庆的东西也好，新旧、生活、烂漫整合在一起，都市的生活中心。另外一部分很重要因为它是服装城，所以在这个当中更能够给这些服装的企业跟它的产业有更好引领的东西，希望在这个当中有一个很重要的部分就是时尚潮流的部分。这样四个部分构成这样一个项目，让时间消费在这里可以实现，让第三空间能够在这里实现，让这个项目能够在竞争中脱颖而出。

　　如何实现主题化？具体落实下去我们也安排了四条很有主题性的街：民俗文化风情、主题婚姻、时尚异域风情、都市娱乐，刚才院长讲到主题化非常重要的方向，老街、婚庆以及我们的时尚异域风情的部分。另外一个在整个过程当中，我们实际上是希望塑造成这样一个概念，都市生活潮流以及娱乐休闲等等六个部分的内容能够把它涵盖在整个项目当中，让概念化的东西贯穿在我们所有日常运营过程当中。另外在这个项目当中实际上有很多亮点，包括我们有很大的天幕，作为旅游概念角度来讲事实上它非常重要。摩天轮有一个标志性，大家也会觉得有一些土豪，但是回过头来可能是另外一个场景，你可以想象一下，摩天轮旁，天幕之下，我们有很多男女之间在此做一些宣誓，有浪漫的人生记忆在这里体现出来，也可以不土豪，很文雅。最重要的刚才论坛几位嘉宾谈到我的运营在这里充分体现，有了硬件设施，才得以有展现的基础。如果这个都没有，相信运营非常困难，目前在这个地方已经考虑到。 

　　总而言之，对世茂商业来讲，目前我们有三个类别的东西在做，一个是以新天地这样一个产品概念在诉说的是社区商业的概念，我们希望能够往这个方向去做。第二作为商业地产来讲，也就是我们刚才谈到的以城市商务综合体为核心的Emall的概念，通过Emall的构成在成熟城市有我们立足之地。第三部分在一些二三线城市，还有一线城市的边缘地带能够有这样大体量的项目能够让我们展示出来，我们的概念事实上就是摩天城，娱乐、文化、商业、生活组合在一起，加强主题感，有一些体验性，能够更精细化的运作，跟这个城市的娱乐生活更加能够贴切。当然世茂目前的商业还有很多，目前在石狮、泉州、福州、厦门都有一些项目在谈，未来世茂商业的业态还会在三个标准业态下，有新的拓展和延伸。

　　因为有了世茂商业，生活从此与众不同，也希望通过世茂商业跟大家多一些交流，希望大家通过这样一个平台，都能够把自己的才华展示出来，欢迎跟大家一起合作。谢谢大家！ 

　　主持人：再次感谢论坛主持人，刚才他提出一些新的观点和看法值得大家好好去思考和探究。我们说本次趋势论坛给大家提供的是一个交流、探讨合作这样一个平台，其实也为大家提供了一个资源整合幸和合力的机会。所以我们接下来要进行的就是两岸儿童产业联盟的成立仪式，接下来请允许我邀请共同见证我们在台上启动仪式的嘉宾。掌声有请贝迪堡总经理林政，君昂童子军董事吴净华，妈妈集市总经理吴积丰，咕叽咕叽游艺总经理游海清，哈迪宝贝联合创始人王明芳女士，晋江婴童产业文创园总策划人陈志中，华顿教育机构-厦门集团行政副总欧宏志，福建纸匠文化科技有限公司邹一春女士，彩虹屋文化事业出版社主编刘纯芳女士，小青蛙剧团团长李心民，共同机构董事长、赢商网·福建站总经理林旭大家掌声欢迎。

　　当今社会，随着知识经济时代的到来，各种知识、技术不断推陈出新，竞争日趋紧张激烈，社会需求越来越多样化，"合作"的重要性也越来越重要，面对严峻的商业地产现状，联盟已经成为新形势下商业突围的新路径。为确保两岸商业地产各方的市场优势，寻求新的规模、标准、机能或定位，海峡两岸文创文旅商业地产趋势论坛整合各方优势资源，促成全新方式的商业联盟：两岸儿童产业联盟和两岸商业地产职业经理人联盟，共同寻求新时代下合作共赢的机会。

　　现在我宣布，两岸儿童产业联盟正式成立！非常感谢各位领导嘉宾，现在有请各位嘉宾合影留念，留下宝贵的瞬间。

　　接下来要进行的是两岸商业地产职业经理人联盟成立仪式， 接下来有请商业地产职业经理人代表，来完成两岸商业地产职业经理人联盟成立仪式，大家掌声有请台湾易展管理顾问有限公司董事长杨修铨，统一兰阳艺文股份有限公司发展总监林世伟，上海世茂商业投资管理有限公司 南中国区总经理邢啸冬，阿尔达商置资本集团总裁梁飞建，正荣集团商管公司总经理张子玉，福州阳光城商业管理有限公司总经理林铭永，福建世欧商业管理有限公司总经理林黎勇，福州红星商业管理有限公司总经理邵河，天泽集团副总经理张建武，共同机构董事长赢商网·福建站总经理林旭，大家掌声欢迎他们上台。

　　请各位嘉宾把手放在我们屏幕上的启动装置上，为我们本次两岸商业地产职业经理人联盟成立仪式揭幕，让我们倒数五个数，"5、4、3、2、1"。

　　现在我宣布，两岸商业地产职业经理人联盟成立仪式。非常感谢各位领导嘉宾，现在有请各位嘉宾合影留念，留下宝贵的瞬间。

　　接下来继续有请上海世茂商业投资管理有限公司南中国区总经理邢啸冬先生对世茂商业进行详细的介绍，掌声有请！

　　朱凌波：下午时间有限，四位嘉宾做了一个分享。最后想用前天的一个经历，前天国华兴业李总邀请我去考察星光天地，北京“星光天地”这个项目是连续五年在中国大陆营业额是排名第一的，当年这个项目是按照中国洛克菲勒来打造，确实完成在北京这样一个地位，把北京的中心从三环拉到四环，现在地位已经远远超越了国贸三期整个的甚至银泰这个体量。邀请我去，整整陪了我一下午，以前感觉高大上，那天李总领我转了一天，在整个院子转，发现他们的一些特别之处：哪个位置空缺，他们就加了一个集装箱建筑的酒吧；哪个是带有棱角，很不规范，就建成坡道；那个灯光进行了调整，吸烟区怎么调整。一直到星光天地里头，星光天地尽管经营这么好，我都没有想到，进入了新主题百货时代，星光天地内部调整力度这么大。在市场打造一个全国鞋类一线品牌最全的专区，旁边都是鞋的专卖店。地下一层涵盖二三线城市所有的鞋品牌，加上轻奢专卖店。还有很大的健康专区销售健康商品，还有原来经营非常好的地下世界都进行了很好的改造。桌椅也很有质感，避免声音和拖动。包括灯光业态的调整全部进入到一个程度，星光天地现在进入了细节、场景和主题时代，这就是中国未来的商业地产发展的方向，也是今天文创海峡两岸交流最大的价值，台湾的同行给了我们非常好的先行经验，包括很多他们精耕细作的思路。我想我们将来  海峡两岸更好的合作能够更好的推动中国商业地产的进步。感谢所有嘉宾和在座的听众。谢谢！

　　邵河：我觉得目前，做商业地产这一块大家都很强调服务，通常意义上知道顾客是上帝，我们要做好整个卖场的环境，做好商品和管理。我分享一下我的思路，我觉得目前在整个大的经济环境，尤其是在商业地产项目大量开发这样一个严峻的情况下，更好的去联合到我们的品牌合作方，我不知道今天在座的有多少品牌方，认同的鼓个掌。因为我们整个做商业地产操作这一块，我们更多的是一种广度的操作，比如说在组合方面，比如在企划推广方面。我们的品牌商是做一个深度的经营，两边完美结合，我们可能在服务上面，在销售上面，我们会做得更加的精彩，我们考虑更多是回归本质，我们具体怎么落定这个商业，怎么经营这个商业。包括我说的合作商户，一般是大家理解的品牌商，餐饮零售这些配套。此外，还包括我们的运营推广，那运营推广这一块也牵涉到我们的媒介的合作方，比如说这次邀请我们来的共同机构赢商网福建站，我们也要跟媒介进行深度的，更加广泛的交流和合作，可能这样在实体操作上面可以在商业地产这一块做一个锦上添花。谢谢！

　　林黎勇：我们大家探讨商业地产转型的问题，为什么要去转型，当前中国商业地产发展碰到一个瓶颈，瓶颈就、是三个方面导致的，第一点就是无序的开发，无序开发造成人员的浪费，品牌的争夺，现在给了品牌更多的福利，竞争好一点，把商业地产从业人员的薪资炒的有一点离谱。无序的开发是罪魁祸首，刚才林总也说了台湾小店能够继续存活很好，为什么周边政府不能够允许开发新的店，新的建筑，消费者加上品质质量得到永久的传承，经营的越来越好，首先无序的开发是最大的问题，我也相信政府跟开发商对租金的情况作出更加合理的判断。

　　第二个就是互联网对这个事情冲击也是非常大，既然互联网我们制服不了，从过去的角度来讲，我们如何来结合互联网一起把实体店、购物中心做强做大，变成某一个工具，作为我们营销的手段，共同促进购物中心的繁荣，提高购物中心核心竞争力。

　　第三个也是重要一个原因，感受到的就是经济的下行，这包括欧洲和中国，经济的下行不是我们所能够去主导的，我们只能大家作为只能去祈祷，祈祷我们能够有更好经济的发展，促进购物中心和零售行业的全面繁荣。谢谢！

　　林铭永：商业地产部分，其实刚才听梁总讲也在思考这个问题我们接下来应该怎么做，大家有没有发现目前标准化的产品，商品越来越多，市场上不断见到。所以也就有了这两年一直谈的情况，走到每个项目内容差不多，不用去，就可以想到他的业态和楼层怎么样。商品可以越来越标准化，科技让大家更便捷。相信大家都有过这样的经历，家门口的老店不是很漂亮的装潢，不是很高档的产品，可以生存十几二十年。用最新的科技，最新的产品和最新的技术再做标准划定的时候，一般市场的商店反而变得很高，从这个角度衍生做什么样的购物中心，我的角度是这样的，目前在商业地产过剩的情况下，并不需要做高大上，全球最大，全国最大或者全使最大。过去十多年中国一直喜欢做这样的事，面积最大，体量最大，这个角度其实合适体量的商业跟我们基本商圈主顾客群的黏性，尤其人和人性的部分能够把握的好，那这样我们的基本商圈就能做透，增加来店人群的消费频次，一样可以提高我们的经营业绩。

　　我换一个角度来讲，一家小店可以做得很人性，可以跟顾客邻里像亲朋好友一样，看到很多台湾小店让我感受很深。一家小的购物中心也一样，可以跟亲朋好友黏性做到最大。同时我们提供有保障标准化的产品，其实所有的互联网+也好或者说目前科技信息化技术也好，所有技术的道路无非提高顾客的心理感受。如果我们做到和他的心理感受基本符合，甚至超过他的预期多那么5个百分点，那么就可以相信我们的黏性和依赖度可以做到最高。只有深度的耕耘，才能在本地生根，生下我们的根枝。

　　梁飞建：目前为止，中国商业地产进入到这样一个状态是对的。前面快速发展给到我们很多的机会，发展到一定量的时候，是从业人员的压力。这种情形之下，我们通过什么样的一种方式来解决这个问题或者减轻这个压力。第一点就是讲到创新，刚才讲到一个是量的增加，每个城市里面就一两个以城市为中心，有大量的客流和人口基数，消费作为支撑。其实刚开始做的时候，你只要有基础的运营，就可以很好去发展。发展到今天很多城市商业过量，要大家去思考购物中心要怎么样进行不同的定位，来避免同质化。讲到进行商业定位的时候，我们需要重新回归到购物中心所去服务的主流群体是谁，这个是我们要面对的一个话题。随着整个商业地产的发展，随着城市商业项目不断增加的时候，商业地产面临的主流群体发生改变。今天为止，我们整个这一块主流群体变成90后，随着他们年龄的新一代作为主流消费群体，对整个商业定位要沿用消费习惯，好像在消费这一块，对体验更重视。今天中午跟吴总交流，现在很多餐饮很火爆，不是因为是百年老店，或者有非常非常好的品质餐饮，而是因为可能有非常好的就餐环境，或者就餐氛围很迎合年轻群体的需求和喜好。这是刚才讲到对整个消费习惯的创新，这个里面延伸到业态上的创新，这是刚才讲到创新上的问题。

　　第二个重运营，刚才讲了当机会多的时候，随便一个商业项目按照常规思维做进去，这个时候可能可以经营的很好。当他量很大的时候，一个商铺，每家商场想去抢他的时候，这个时候从原来主动变成被动，现在为什么出现一个好的品牌，很多项目同时聚集。或者大家通过装饰贴补吸引到广场里面来，吸引到广场里面来，其实回归到品牌商对商场的需求，租金高低某种程度上并不是关键的意义，关键的是品牌来了之后是不是很好的经营，或者在这里能够很好的获取经营利润。购物中心招过来开业，后续开业之后能不能很好把项目运营好，让所有的商家进来有很好的利润空间。结合刚才讲的目标群体，这里面用到了O2O跟消费群体有关系，原来讲到商业的经营，某种程度上只是简单商业的服务，到今天为止发生一些改变，不是简简单单打扫卫生，物业的服务。原来是经验值，现在用到一个新的词叫大数据。大悦城为什么很多项目做得好，大家很熟悉，他大数据做得非常好。

　　第三个观点我们会发现现在更多的房地产开发商在进行商业地产项目的开发，这样就会造成在房地产行情不太好的情况下，大量的资金积压，造成地产这一块后续发展或者在经营上面很大的障碍。这里面会涉及到后续的商业地产一定会走资本经济化的道路，现在在国内各方面的条件等等方面还不具备，所以很多项目在对接资本市场的时候没有很好的退出机制，或者在前边不能争取到非常好的条件。这个有待于从业人员从整个项目前期规划，包括运作的时候，从经营这一块创造非常好的模式。对接到资本的时候，等到非常合适的时机，可以跟资本进行非常好的对接。在实现资产证券化的时候，有很好的退出机制讲到投资回报前期不能达到或者需要很漫长的过程，这个在根本上得到解决，这样可以解决目前大量存在的问题。以上是我个人看法。

　　朱凌波：其实刚才主题主要想谈行业的问题，想谈一些趋势。刚才谈了很多宏观，包括历史发展的不确定性，甚至觉得是一些微观要素。其实我个人觉得中国商业地产发展到今天才是进入到最正常的发展阶段，前三十年不正常，超常规，中国改革开放三十年一下子集中式提前爆发式的机械的发展。到了今天进入一种常态，我们说中国的购物中心五千多家，每年有四百家到五百家的增长，美国现在一年开几家？我记得前年我见到美国一位总裁来中国说我们美国只有开一家，看世界经济发展大势，无论是新兴国家还是发达国家都有，看看他们现在是什么状态，我来之前看台湾GDP下行，鼓励发消费券等等。经济中心蕴含规律，中国改革开放前一段就是高速成长，就是畸形。改革开放之前是怎么样，就不用讲，是集中爆发式，进入到今天非常正常。这种常态下怎么探讨商业地产的发展创新，我们习惯用非常规的方式看中国的经济，中国的商业地产。我认为常态下的，未来持续很长一段时间的常态下，在金融体系，金融新严重的缺失，品牌严重的匮乏，人才集聚缺失。但是中国经济发展三架马车现在最大的能量放在内需和消费上，还有二胎的助力。未来无论什么样的事情，还是要民以食为天，还是要消费，商业地产永远存在下去，这样情况下探讨一下，今天台湾同行有很多可以借鉴和学习的，他们在孤岛效应中，在这样一个体制下，能够创造出小而美，小而特。都是存量增量这样一个发展，现实阶段我们怎样更好的创新，而且不管创新，我们怎么样回归，找到中国未来商业地产更加健康，更加持续的发展之路。我们就这个话题，请各位嘉宾用最简短的观点表达一下。

　　邵河：前面各位同行讲了宏观的这些，包括一些理论，我是这样，我从我接手福州爱琴海购物公园这个项目，跟大家分享一下我的一些感受跟思路。当初2013年接手爱琴海购物公园的时候，第一步我们在想，因为市场上很多都在谈创新，谈错位经营。首先我想这一个商业项目，我们是怎样的一个定位。作为金山商圈，包括福州整个商业的情况，我们首先考虑的是怎么样做出它的一个特点跟独有性。当初我们把所有的这些商业项目做了一个业态上的分类，在主力店我们做商业这一块都知道常规几个，一个主力店业态，一个餐饮业态，一个零售业态。那主要的这一些当然今天可能还有一些结合的文创这一类的，当初做这样的一个分析之后，我想这个创新一个是定位上，结合周边的一些居住人群的特点，我们后面紧紧围绕作为都市里的假日中心这个主题我们去做。

　　我们原先这些商业地产可能更多的是做一个购物中心，我们项目为什么要命名为购物公园，希望这个购物场所，购物中心不仅仅作为一个购物娱乐休闲，更多的可以衍生出我们开放式的一个社交平台。后面我们在整个的招商前期，在品牌的独有跟创新这一块花了比较大的功夫，这里面做整个招商动作的时候，我们不是一个简单的品牌的累积，而是提出找商的概念，也就是我们主动根据我们的定位去找我们需要的这些有特点，有卖点，有形象的。那我们后面在整个运作到开业，我们整个品牌一块在罗列的时候，我们最后做到了一点什么？比如说这个主力店我们8个主力店基本上其中有6个在区域独有，而且很多甚至首次引入福州的。在餐饮这一块，我们不仅仅现在常规意义上的说重餐饮，重体验，关键是要做到一个定位上的时尚潮流，第二就是仓山区金山乃至于福州首次引入并且是很有销售卖点的。第三块我们非常注重儿童业态，儿童业态我们整个的项目规划一万平方，目前在整个同行也是比较少有。刚才林总也讲了，可能餐饮也好，儿童也好，大家都知道要注重，但是怎么做到全面开发，所以一个都不能漏，包括我们在零售跟精品配套这一块，做到跟我们整个定位紧紧吻合，也就是潮流、时尚，以年轻家庭为单位。后来在项目开业前一个月左右，我们很快转型到整个的一个企划储备，也就是推广这一块。我们在整个的社区这一块在金山区域是覆盖式做了很大的储备推广，所以在开业的时候也展现出一些整个的客流跟销售的面貌。

　　在这里我分享一下这几个原先操作的时候的思路。谢谢！

　　林黎勇：作为商业地产的从业人员，我觉得今天这个题目对我来说是非常沉重，也是我们在座作为各行业的人都需要面对的。其实跟世界发达国家的商业发展史，一百多年的发展史来讲，中国只有15年真正商业地产的发展史，相比之下，我们应该还是一个小学生。但是在这15年，中国创造了全世界第一大的商业地产王国，就是万达集团。那可以想像到创造的速度是多么的迅速，但是最近这一两年内因为业态的竞争，还有无序的开发，包括整体经济下行，整个世界层面，包括中国层面，中国经济跌破7%，导致了整个商业地产出现了一片比较疲软的现象。所以我们也是在思考未来的商业地产路在何方，怎么样才能把我们商业地产，把我们自己购物中心做得更好。其实我们想做的有几个方面，有三个方面，第一个目前来讲很多商业体定位不是非常明确，迫于地产商的压力，赶于开业，能塞就塞，能买就买，最后开出来的东西不是消费者所需要的，而且招进来很多没有从事零售行业的没有经验的个体商户，那这样导致整个购物中心的经营就会出现比较明显的困难。而且业态出现比较大的问题，过去大家说电影院能够带动客流，就是餐饮能够带动客流，从10%现在超过50%，整个购物中心成为大的饭店，大的餐厅。前一段时间又说儿童业态能够带动购物中心的客流，一下子儿童业态的比例从5%占到将近30%，整个购物中心变成儿童王国和乐园。现在开始说书店，诚品做得不错，现在大家想能搞进一个诚品，这个购物中心活了，成为当地地标建筑。定位业态还是要结合购物中心的位置，还有周边社区的客群，还有未来发展的需要，做到这个定位，把业态做到更加优化。

　　第二目前购物中心普遍缺乏精细化的管理，还有创新的营销跟创新的管理。很多地产商跟商户报有什么想法，地产商花10倍干下去，一个大的购物中心来就能够收取资金。就算卖一个沙茶面或者牛肉面什么小玩意儿就能够赚钱，但是这个时代过去了。现在已经到了一个非常精细化管理的，需要有一些创新的营销，创新的管理，你才能够锁定你的客户群，留住你的忠实客户，把你的客户群做得更好。这是更加深远，作为你未来购物中心经营的核心竞争力。

　　第三赶上这个时代，现在大家到处谈论互联网+，互联网的优势，未来如何在购物中心更加智慧，更加便利，消费者到店之前能够选好停车位，定好电影票，定好菜单全部付款。如何从食品跟互联网的结合，让我们购物中心更加智慧化，更加便利化，让消费者节省更多的时间，能够第一时间找到心目中于是的品牌和餐饮，而且能够在最短的时间内完成他所需要消费的动作。这是未来购物中心的一个转型也好，发展也好的道路。

　　最后跟大家说一下其实做购物中心不管是哪个企业或者是哪个集团，大家最终提的口号都很好，每个购物中心很好的口号，互联网、精细化管理，合理经营，业态优化，但最终落实落地很少。所以我们也是想如何把一些购物中心基础的理念，基础基本的扎实功夫能够落到实处，这样才能把我们管理水平全面提升，让我们购物中心更具有竞争力，才能活的更久，存的更远。谢谢！

　　林铭永：这个刚才梁总讲了很多，目前国内商业市场的环境确实是一个比较困难的阶段，应该坦率这么讲。早上听了很多台湾同行讲了台湾目前创意、文创做得理想。也聊到目前大陆可能是商旅文的状态，在房地产，我们压力比较大，从开发商角度来讲，商业地产从最前端的金融开始，后期的运营管理只是末端的一个部分，前端的结构性没有更有效进行调整的时候，其实我们后端开发商面临很大的压力，基本上国内土地取得用招拍挂方式取得，是充分市场竞争情况下获得一块土地。这种情况之下，实际上先天决定金融压力是很大的，目前整个市场刚才梁总提到全世界人均商业面积这是普遍性的问题，很多品牌人感受到早些年想尽各种办法的，相信大家比较迷茫，但是总体上来说，选择很多，究竟该选择哪一些，目前在投资经营从甲方也好，乙方也好，回报并不像过去十年前那么容易的获得利益，给相应的回报。房地产进入白银时代，大家比较认可这个观点，像过去粗犷式获得比较好的毛利已经不存在。从商业项目来讲，我们更多是要回归本源，更多想在经营管理运营过程中的精细化和标准化的程度是不是达到了，因为目前在市场相对来说比较不稳定的情况之下，大家也进入比较浮躁的状态，无论是国内、国外的经济形式和发展相对减缓，对未来不确定性增加了。这种情况之下，我们在想更多从我的角度来看，就是我们商业地产，像之前很热的词叫互联网+，我在想商业地产能加什么，跟文创的结合，跟科技的结合，跟其它更新的金融产品的结合，减低我们的负担，让我们更多的把文创做得更透一点。总的一个想法其实就是我们回归本源，扎扎实实基于我们正常的经营角度去更多的微创新，不同角度的微创新，这是我的想法。

　　梁飞建：其实刚才讲到商业地产伴随着整个房地产这么几年快速发展的增量过剩的形势，今天这个话题谈起来比较切合我们实际情况的。坦率讲，讲到商业地产的运作，这是更多同仁现在比较痛心或者心情比较沉痛的话题。中国有了商业地产这个名词的时候，更多参照国外一些案例，那时候我们会谈到一个话题说目前我们在国内的一线城市，我们人均商业面积是什么样的标准，大家比较人头的人均商业面积在正常的二线城市人均商业面积达到1.5是比较合理的。大家看到在一线城市包括省会城市，讲到人均商业面积的时候我们会觉得其实不是1.5的概念，现在是超过3、4，甚至在高存量的城市达到5。这样一个情况其实跟我们整个国家体制有关系，房地产作为一个拉动内需重要的经济指标，商业地产是房地产过程当中的衍生品。现在实际情况来看，当市场上出现大量过剩的情况下，买方市场已经不存在，就需要下一步从整个行业的角度对这个商业项目要精耕细作。那个时候可能在十年前、五年前经营管理商业项目或者百货公司的时候，很多品牌商家需要一个岗位，这样通过很多关系找我们。但是现在可能我想这个变成另外一种市场，变为乙方的市场，早上很多话题谈到了，进行商业的创新。从原来野蛮生长到精耕细作，考验行业很艰辛的过程。非常不错，现在为止这么一个环节还有这么多人坐在现场，有志于把商业地产这条路走下去。

　　从整个政策面、现实面出现了很多悲观的成分在里面，过量开发，包括招商觉得日子不好过，营运压力非常大。仍然看到很多市场上有的很不错，包括邵总项目开业创造了48万的客流，还有林总吸纳的好多第一次进入市场的二线品牌。市场下行的时候，如果行业通过共同的努力，通过我们专业的才华倾注到项目当中去，我们可以走出一条不一样的路。

　　朱凌波：我们希望在下一轮的对话环节能够给大家贡献跟上午和上半场不同风格的讲演和对话。很高兴又一次来到厦门参加文博会，去年我主持了这场海峡两岸的论坛，特别高兴又见到到国内外尤其香港业界新老朋友，尤其今天上午和下午上半场听了多位台湾业内的朋友他们讲话和交流深受启发，受益良多。下午的论坛主办方给了一个题目很大，也很宏观，但是也带有一点悲观和迷茫的意味，商业地产转型路在何方。

　　论坛时间有限，我们就这个话题从两个层面做一个交流，第一个从宏观层面做一个交流，说到宏观层面这个题目还是跟现在当下的形势扣题的。第一个从中国的政经大局角度讲，反复造成的高端消费和娱乐餐饮消费的下行的拉动，对整个商业地产产业链跟消费相关都产生连锁滞后的效应。中国改革开放三十年，我们GDP连续二十年超过10%的告诉增长，但是今年没有超过70%这样的点位。还有很多要素叠加到今天从量变到了质变，前一段中国股市的暴涨暴跌，让很多股民和中产阶级一夜之间财务化为灰烬。整个不仅是国内，包括现一届政府完全采取了跟邓小平时代不同的策略，开始更加高调提倡大国崛起，包括最近的南海，包括推动的“一带一路”等等相关的政策，在国际整治格局上起到了一个博弈，包括未来不确定性，给整个中国宏观经济整治发展带来很多不确切。从房地产自身角度来讲，二十年过山车似的发展，造成中国今天的房地产，尤其政府在本届政府之前连续的宏观调控，整个房地产已经进入了存量下行的时代，存量资产的时代。特别是政策红利、人口红利等等当年这些优势，先天条件可是进行滞销或者下调的政策。二胎政策给房地产又打了一针鸡血，其实二胎政策从根本上无法扭转房地产下行，因为中国人整个的生活理念，消费理念都发生了巨大的变化，那么从宏观经济角度说，各种要素促成了中国商业地产进入存量资产和转型，也就是创新的阶段。我们就这个话题倾听在座嘉宾对中国商业地产未来发展走势有什么看法，有请梁总。

　　主持人：非常感谢杨修铨先生给我们带来的独特的见解和感受，可以从中感受到富有独特的家国情怀。接下来有请亚太商业不动产学院院长·全国工商联商业不动产专委会主任朱凌波先生为我们主持《商业地产转型路在何方》主题论坛，同时也有请我们的论坛嘉宾，阿尔达商置资本集团总裁梁飞建先生、福州阳光城商业管理有限公司总经理林铭永先生、福建世欧商业管理有限公司总经理林黎勇先生、福州红星商业管理有限公司总经理邵河先生，大家掌声欢迎！

　　杨修铨：谢谢主持人，刚上来有压力，真的不知道在座有没有感受到今天台湾嘉宾是精锐精出，我有一点压力。今天，我想和大家分享我个人的一点想法跟最近想要做的两个品牌。

　　我最近在打造一个孵化基地，在厦门海沧，所谓的孵化基地，花了很大的力量，这个里面真的是两岸通力，从中央央企到地方所谓的国家的投资、公司还有上海红坊等等这样一起合作，还去台湾搬了文创基金，支持这个计划，在里面打造38个品牌，引进72个人才，说听不懂，我干脆做给各位看，像我们在座很多人在两岸做了很多事情，我想把他们的设计人才导入到这个基地内，为了配合无论是地产，还是政府层规划过程当中，有机会大家一起合作，我们真的好好把我们中华文化做好。

　　这个地方我才开始呼吁，刚刚有提到做事喜欢用论述方式思考，找到很多个案开始干，这个过程不断探讨，两件事，品牌和IP，台湾做的商圈做到最后，换品牌，最后统称叫品牌商圈，既然对品牌这么要求重视，怎么样打造属于自己的品牌，我分析这个个案，熏衣草森林，这是我跟很好的朋友，无心插柳过程当中push出来的，因为他太太在花旗银行两个女人想做咖啡馆，在座女生想法一样，搞一个咖啡馆，什么店挺好的，一样的。那个时候跟他讲说，让你老婆开这个店看看是开着玩的，还是真的可以成功的？他说不行，这是要赚钱的，网路这部分正在做，我们用互联网思维想这个品牌要怎么打造 ，所以两个女人创业故事就这样开始。

　　熏衣草森林走到某个层次已经跟大自然融合，为什么？刚开始两个女人只想开咖啡馆，刚好没有办法，必须省成本，后面开了家门口前面一个空地，前面进去手机是不通的，误打误通的情况下，把他爸爸的槟榔树砍了，布置熏衣草的时候，网路上有传言，有一个王老头把槟榔树木各个砍了，铺上熏衣草田，说故事可以接龙的，常常讲熏衣草森林这个品牌真的是所谓的民众共同拱起来的，因为这样的环境跟土地对话，这个过程应该怎么做，阳光、空气、水加上土壤变成企业文化的象征。当初这家店开在尖石这个地方是因为9·21之后某个房地产商跟某个木材商，在9·21大地震一震下去，死亡三四千，里面震坏了很多房地产商，一夜之间倒光光，很难卖，那个时候很多人跑出来做民俗，里面的开发商，不知道各位是不是老板，剩一点点钱做，我的朋友很多开发商，是做什么，做脚底按摩，台湾目前最大的脚底按摩的老板，对于开发商来讲，做这件事很简单，他只干一件事，这个地全部交给你，当时打造这样的一个刚开始讲是违章建筑，因为当时花费一点点费用，这个店里面拍电视剧。这个店是在明德水库，唯一地方花八千多万台币买的，它在水源区内做的，是露营度假的，基本上的还是在卖这样的一种风格。 

　　在这个团队养成过程当中，开始蹦出很多有趣的人才，这个是熏衣草开始做的一个改造案，一个主题是爱情，一个主题是时间。旧车站改造，大家最在乎是时间，我最头痛在国内赶动车，因为我们台湾人要排队，我们很痛苦，当时的年代留下一个黑白，写下说“我先走了，车要开了”，时间对于车站来说是很重要的，还有一个主题就是爱情。这个地方用说故事的方式做产品，说故事的时候变成营收，这样的个案，熏衣草里面产生。既然我们做完所谓的香草是主题餐厅，是卖吃的，但是里面实际卖什么呢，卖的是回忆、友情、爱情。以这样的概念讲，今天有听到一个关键字“策展”，刚才有提商业的部分，规划的时候，要有策展的角度做出文创的地产。就用这样的形式，台币花2万块钱，搞一个概念，人变成熊，把熏衣草样子变成这样一个绿色的样子，这是策展的概念。这个是以爱情作为主题，心知方体，这个里面诉说这个部分另外一个品牌叫绿叶方舟，命名的时候为它这个所谓的商业体，DNA做定义。这个为什么叫心知方体，结了婚，它是一个开发商，开发案，旁边是高尔夫球场，本来是做别墅，现在暂缓，旁边的地价起来，因为它是山。在这样一个心知方体旁边一块做一个欧式的田园，也有人叫它熏衣草森林，都是同一家公司，它是一个孵化器，是品牌孵化器，孵化出很多的品牌，因为之前做熏衣草森林的时候，有熏衣草故事，看重它的发展，这边也是一样，特别打造一个载体，在这个地方从0开始创造一幅画品牌，做一些有关结婚的首饰、巧克力、冰淇凌店等等。这是什么品牌呢？其实这个品牌熏衣草森林刚开始怎么来的？去日本抄回来的。当时去那个地方朋友跟他太太都很喜欢当初那两个紫色，很喜欢过去吸收东西的住在一间民宿，住着突然当地一个人后来变他顾问，他说你下次来可能住不到，他说为什么，日本的民宿是自己照顾的，他说他们老了，不想做了，这个地方可能要拿出去拍卖，他一听慌了，问他花多少钱，用最快的速度买下来，从台湾带团队去经营，因为有这次的跨国的人力输出，所以触动了我，那个时候我说要不要来大陆，这是一年半之前的事情，他跟我讲说他没有准备好。

　　当初有个吴老板，自己是做民俗的，他在这个过程当中，把熏衣草给你打造，呈现出来民俗的风格，因为这样的概念，做了很多在花莲废弃的很多烂房子，这个过程当中演化了两个品牌，一个是好好，一个是缓慢旅店，女子女子谓为好好，女子不是好吗，跟女子好好过日子。这里面就是说两个这个形态的结合就是好好，另外一个关键词跨界，跨了四个界，跟台湾的好样做这样的思维，这个好样有多厉害，开了一个小小的书店，差不多60平方米的一个书店，被选为全世界前20个非常有名的所谓的书店，我们诚品也是其一，第二就是好样这个书店，他们做的结合是餐饮这块，吃的这块，就是这部分。他跟另外一个跟当地的食材融合做一个结合，它跟谁结合，跟当地的艺术家，在小小的空间内做策展，这个艺术养分在这里呈现。目前这个地方开两家，一家在总部的楼下。

　　另外一个就是这个品牌，缓慢文旅，就是文创旅店这样的概念，在台南，台南这个城市，多待两天，现在有压力，你搞文创的，你到台南看看，选择在台南做所谓的文旅店也是一种自我的挑战。刚讲了这么多，从内容谈到品牌，品牌来讲是复杂的，就像我跟你是复杂的，但是复杂的程度当中我们要做什么样的组合，历史是否能够变成品牌的灵魂来源，我努力做这件事，忽悠政府，忽悠开发商，报价报高一点，不管它，这个过程当中想找什么样的人，什么样的团队。今天在座很多一大堆的朋友，这些人发现你们有我没有的地方，我很想把这样的人做整合，团队过程当中开始觉得其实开发商应该做内容，因为我们这些人都是从房地产这个地方出来的，包括我的搭档也是被房地产骗过来做幼儿园，我们开发商应该是内容开发者，而不是金融投资，所以在这个地方有这样的概念，是另外一个题目，我们做一种什么的，五种，创新、创意、创造，创造是社会价值，到所谓创造到被人家投资的可能等等。这边想到概念事情，包括各位，国民党老兵再次向各位敬礼，感谢你们在70年抗战纪念的时候认同国民党老兵，我们也是有功劳的。历史想要抓品牌，这是灵魂来源，我是因为看《黄金时代》的电影里面的箫红，当初1921年代前后，这样的奇女子怎么跟这样的社会互动，我很感动，看到当初所谓近代最繁华的时候，就是1921年前后。

　　民国产业，可以变成一种范，变成一种life style，变成一种品牌，不知道各位有没有一点点认同，这里面我们可以做什么事情，你把民国蹦出来是什么东西，思考一下，它都有可能变成品牌，“民国村”就由此而来，民国文创概念就出来了，所以在分享过程当中，昆明做民国小镇，因为地块被政府要求要保留几栋，那边有一块是西南教授在这边居住国，这里面最有名的就是林徽因和他老公梁思成住过，为了看她的房子我踩到一堆狗屎，一听到这是两夫妻这辈子真正为自己打造的房子，就从台湾过去了，这样的开发商很挣扎，到底卖不卖，现在为止还搁在那个地方。

　　我第二个跟谁提，除了北京之外，其次是福州。这个地点在上下杭，上下杭真的很棒，有很充分的故事，我对这个地方提出了想法，也是从这里得到很多想法，如果民国村设在这个地方，可以有很多人参与，两岸团队城市创新等等，可以做很多事情，而不是像现在这样，把它整理完之后招标，以价格论定，谁要来谁来，我觉得很可惜，这个过程当中要有关系的，他们还要送我两间。这边可以做什么事情，我们市侩的东西，如果你们有一点可以感觉，里面都是经济，第一个字是民国人文的最大公约数，如果有政治高度一定要做，谁可以抓住这样的一个，两岸就不分，两岸很多的商机，它会变成两岸移民最大的公约数。第二个变成旅游区，无论是开发商还是政府。第三个在上下杭看到，因为这个题目要在民国建筑群这边做，或者是人文。这个地方上下杭读的过程当中，发现东南亚、台湾、日本很多帮派都是从这个地方五口通商的时候，到美国、英国，因为做生意，在战争的时候，整个经济混乱的过程，抱着黄金和积蓄到国外去，我有一个简单概念就是凤凰巢，我个人它会有很多的价值内容产生。这样的过程当中我希望是一种互动的方式。另外一个在这个地方可以有很多科技的运用。

　　把“内容”跟大家分享时，有一点理论，也有一点商机，为什么努力当做今天讲演的内容，还是很诚恳，也谢谢各位耐心在这个地方聆听我们这样的感言。我觉得大陆的开发商可以留一些东西作为你们企业的品牌，这个品牌不用花太多钱，也不要太多压力，也许在这个过程当中可以开出一朵花，这是我今天给大家的分享，谢谢！

　　主持人：谢谢陈俊良先生给我们带来独一无二论坛的感受，在他娓娓道来的时候我想要不要再走上台上继续主持。既然陈总这么有艺术范，可以用一句话来总结，“你就是你，颜色不一样的烟火”。当《野子》歌声响起的时候，我跟你产生一样的共鸣。再次谢谢他！接下来有请台湾易展管理顾问有限公司董事长杨修铨对内容地产的创新与实作进行主题分享，掌声欢迎。

　　陈俊良：大家非常想听关于两岸三地很多人到台湾一定要去的一个餐厅叫作上引水产，我先用30秒时间介绍一下，它是在台湾一个非常有名的一个餐饮集团叫作三井日本料理其中一家，这个集团手上总共有11家的餐厅，刚好这个集团11家的所有的品牌设计都是我们公司做的，上引只是其中一家，站着吃水产的一家日本料理。

　　此前曾国源已经开讲了，我想第二棒怎么接下去。大家知道建筑本身就是一个包山包海的行业，刚刚好我也做了一些建筑的案例，在台湾中部有一个地方叫台中七期的地方，我陪了几家建筑公司走了台湾经济最繁华的状态。其中有几家品牌所有的说法刚好是我帮他们下的定论，其中有一家叫连俊建设，江董事长跟我说这句话在建筑业等了20年，在座很多都是从事地产相关的行业，今天你们应该允许我来做一点点修正，我如果只跟你站着吃日本料理这件事情，你们应该不太感兴趣。那个时候我下了一个标题叫作千万买宅，亿万买邻。这句话在台湾只要做房地产的人没有不知道这句话，千万买宅，宅是大宅院的宅，亿万买邻，你要花多少钱买你想要的人来做你的邻居，这是做不到的。地产自成贵族的聚落，自成优雅的场域，这个其实有赖于建筑者他如何去说故事，如何去建构一个不一样的价值。大家都知道建筑师是城市里面最大的一场风景，也可能是最大的一场风暴，不好的建筑要愁五十年，愁一百年。各位，也许你是创作者，也许你也是凶手。我想对于这个世界，对于两岸三地中华文化，我想很多的美学、美感都掌握在各位手上。

　　今天，我想跟各位分享的是这二十年来我作为视觉设计师的我转化跟我所做的经历过的事情。当然我做设计不止25年，超过35年了，我很早出道了，高中的时候我就在我们家自己出版社的设计，我生在出版家庭，我们家出版社60年，其中一本书创下没有人可以超越的一本书，发行量200刷，在那个时代是奇迹，在现在更是奇迹，那本书拍成电影了，那是我大哥写的，那个时候我才高二，插图都是我做的。所做的东西其实已经超过很多那个时候的出道的设计师，我们那时候是高中生。后来我进到媒体《天下杂志》是我当兵完之后我曾经去过别人家的公司唯一的一个天下杂志，所以我是一个媒体人。我离开天下创了自己的公司，自由落体设计，我比较像设计的观察者，我也像趋势的前瞻者，我不想别人定义说我是做海报或者我做品牌，我是Logo的之类之类的。我在台湾做的超过两百个CIS，下次在即将去的故宫南苑就是我们公司做的，我们公司做好多好多品牌，喜欢到花莲去脚踏车节，观光巴士都是我们公司做的。

　　我今天不想跟你谈这个东西，尤其在这么大的场域里面谈关于这么大的设计，就是所谓的地产设计，这么大其实追究要缩小到最小最小的东西，就是在你的心里面。决心最近，放心最远，可以走很远，但是江山万里，家永远都在这个地方，土地永远都不会离开你，土地不可能会飞翔。如何打造美好的家园，你我都有责任。我做一个策展人，其实告诉你策展其实才是可以帮助各位在做地产发展或者做园区规划，刚才演讲前有一些朋友跟我聊到有一些基地相要做园区的规划。事实上台湾最后一块基地在淡水那块就是我帮他们规划，我觉得做一件事情让改变看得见是在这个时代很重要的一件事情。所以我把这个园区战略规划很清楚的就是一个以直人，直人就是一辈子做一件事情那样子的人的园区，所以我把它定位成互为直人创业园区。在两千两百年台湾才会成就的一个园区，我已经帮他们规划了。

　　路走对了，就不要怕遥远，这句话要记住，最远的不是看不见的距离，而是你再也不相信自己。这些文化不在你身边产生交集的时候，你永远找不到自己的文化认同。过去台湾发生这样的状况，现在内地也在重复这样的小灾难，不拿自己的文化怎么跟国际对话。我刚刚题目叫东风到东装，久违了东风，这是我做的一张海报。

　　这个海报被联合国教科文选为2002年全世界最美丽的海报，这个得奖的人有一个最大的殊荣，可以进联合国教科文组织办个展。全世界最美丽的海报是左边这张，不希望我们的文化毁灭在我们年轻的人手里，用两只毛笔架在梅花藤上，久违了，是你已经走在我的面前，面对你，才久违了。如果你对文字有一些体悟，就会知道这个字是特殊用语。我告诉全世界的人汉文化，汉学已经席卷全世界，如果你还不重视，你真是过气了。我今天这么说这是十五年前出的海报，这张海报被台湾博物馆做永久收藏，因为这张海报也是台湾打开全世界设计大赛第一面授奖的作品。

　　在那个年代我做了无数无数的海报，无数无数的CIS品牌的logo，我不在满足只做扁平的东西，很多人认为平面设计做出来东西就是扁平的，我开始做餐具，这个餐具也是第一次台湾做这个餐具的作品去角逐亚洲最具影响力的设计大奖。虽然那个产品自己觉得做得不够成熟，我提出一个概念圆的餐具要有方的圈足，在我做这个的时候没有看到那样的气息，这个做脱模会产生一点点的质变，很容易烧了就裂开。那个时候不像现在干膜那么方便。这个在角逐亚洲最具影响力的时候给了一个很不一样的观点，这个是那个时候的一些系列，这是为国家做的，那时候陈组委做的案子。

　　当然跟他合作里面用了非常多色彩的计划去规划台湾，印象的台湾到底是什么，就如同我们来到这个地方厦门你会想到什么色彩，芥末黄，还是天空蓝，湖水绿，任何人做这个的时候用最简单的方式去论述，一个没有去论述的内容其实很难说服别人的。我想每次做任何一件事情的时候，我们都会找一些论述，再做计划的整理。接下来是我做的国际性的大展，可以说它是国际性，因为我着实邀了很多大牌的设计师，这个是台湾举办第一次世界设计大会大展的时候2011年我做的妙法自然，所有的东西自然会告诉你，如果你是一个不懂得去顺自然的人，什么东西都要逆自然，很多东西会失败。老祖宗发明的字都是从自然而来的，象形字，很多古代留下来的东西其实本来就是大自然的事情。就好象我们在命名的时候，命汉字的时候我们都知道中国的汉字都有对称性的，因为是自然而然的东西，所以这个就是在文字学里面很特别的，大家没有注意到的地方。这个展我总共邀了6个地方，中国大陆、内地、澳门、香港、台湾、日本，还有韩国还继续使用书法的国度共同做这个展览。台湾著名的书法大师写了24帖的字，这些字放在大师的书法里面多么不容易，日本每个人写书法，这位老师现在已经85岁了。接下来是韩国的这位老师，墨色的部分是董老师的字，下面是临帖写出来的字。大家看到上面字出现了韩文字的符号，一个国际大师走到国际舞台上面，一定不会忘记把自己的文化带出去，所以我们还在等什么。

　　香港的建筑设计师刘小康先生用浩如烟海的概念去描述，这个是我做的海报，我做总策展人，按理说我可以不用做，但是我请大家来了没有做，很失礼。在海报上插了1750只的毛笔，白色是没有用的毛笔，黑色是着了墨的毛笔。除了台湾的当代大师，书法家致敬，更要发明毛笔致敬，没有毛笔永远是硬梆梆的。这是现场展览的羊毛，这位女士你们一定对她不认识，马夫人她特别来看。这是现场的样子，我也做了一些原住民的东西，原住民对于台湾文化是重要的，为什么这么说。研究人类学一定要去台湾研究少数民族，这是南岛文化很重要，原住民比我们更早来到这里。在这样子一个展览，这是前年才做的，去年在内地有很重要的一个比赛叫作Idea-Tops奖，拿下最佳策展。我们虚构了原住民的生活美学，落入寻常人家，现代文明生活里面呈现什么样的美感。很多原住民的东西或者少数民族的东西，你买了很多时候因为支持，可能是因为想要收藏而买他，并不会想他的空间理念。事实上他的东西透过某种转换，实际上他们的美学生活比我们寻常的所谓的都市人其实更有价值。这是他们参与的部分，这所有东西都是我做出来的，找了原住民去做，这是他们居住的空间，这是他们的儿童房。

　　接下来用了花莲的墨玉，跟和田白玉硬度相当就是长在花莲的墨玉，这个墨玉它很特别，上面有一点一点的墨点被称为墨玉。我用这个墨玉做一个很有趣的改变，本来这个玉在花莲一正年度，日本人非常喜欢去花莲，内地人也很喜欢去花莲玩，这个周边商品产值只有两千万，大概只有四百万人民币，非常非常的少。他们找我来做展览，我单纯用了墨玉做一个展览，上面的数字是很保守的，我写了突破20倍以上的成长，后来发现那个成长是五十倍，本来是两千万，提出来破十亿，我用玉去做了一个展览，我也拿到花莲县政府县长颁给我荣誉市民，拿荣誉市民没有什么好处，除了坐公车不用钱。这全部取自于自然的东西，没有打人开的光，没有做任何的装置，自然的状态就是这样子，这就是花莲的墨玉，美得不得了。上一次在圆山大饭店做交流的时候，圆山大饭店的顶楼一千米把展览办出去，吓坏了北京好多领导，很多内地朋友来到台湾忙着交换名片，根本不会去看东西，那天所有人进去都是哇，跟他讲话都来不及。他们从来没有看过这些东西，把故宫很多器形用玉做出来，展出来这个样子，这是局部。

　　除了美好的这些玉，我们更不会忘记台湾的精致的农业一起手牵手让全世界人一起看，这个展览刚从内地展览完，如果有机会那个时候早一点可以看到，这个展览刚在内蒙古展览完，运回台湾去。全部桌上400件的玉器，都是花莲墨玉做的，10公尺那么长的桌子摆了400件花莲的玉器。

　　接下来这是帮台创中心，今天早上另外一位嘉宾所属的台创中心做的十周年的特展职人台湾，很多捏泥塑的老先生，老太太，可以把这些东西放大到地产上的论述，我们做的直人台湾的展览，直人的精神绝对是台湾文创，用职人去看台湾。这个是台湾的原住民做的，这是邱老师所做的，昨天去吃的晚宴，是15年前找他帮我编的，总统府宴会厅都是我设计的。这是非常有名台湾做书籍老师王老师，也是故宫研究员。这是台湾最有影响力的一位大师林教授做了一个计划给台湾的家书，长期在大陆两岸交流，他每一次到一个地方都会写一张明信片，不止写，还有画插图，寄回去给自己，这样的明信片我做了一个展览，全部是他自己画的。

　　接下来2016年台湾即将变为全世界第6个设计之都，这是台北市政府做了一个规划，这是非常巨大的计划，如何打造台北变为世界设计之都。我用很少用的形式去做成装书，一卷一卷的，拉开来是一页一页这个叫作龙鳞装。龙鳞装，全世界只剩一本在故宫博物院。

　　这里面有故宫博物院，有书法，有很经典的插画，还有诚品书店，还有101，这个拉开有什么意义，内容放在哪里，其实每页打开都是一个跨页，卷起来一卷。很多人销售手册可不可以这样做，全部手工一页一页黏，那个很整齐不是很简单。现在帮台湾一个很出名的机构慈济，二十年来讲了几百万字，现在帮他做经书，最后卷起来就是这个样子。上引水产，这个很有趣的计划，我的一个兄弟是这个地方的，他叫郑志仁先生，他是台湾做装置艺术第一名，内地现在抢他的时间抢都抢不到。比方说一个百货公司做完，所有的卖场的东西，东西都是通过他们做出来，怎么样去装置，这就是有特别的人做的东西。不要以为全部东西买回来，老子有钱买回来就成了，买了不知道怎么摆，摆的乱七八糟。房子盖好了，当没有品位的人住进去，那个第一天那个房子就是灾难的开始。我们共同经历做这个案子，这个本来在台北一个已经没有人去的鱼市场，在很郊区，离市中心比较算，在高速公路旁边。前身是花市，后来花市搬家变成鱼市，不管卖花卖鱼没有人去了，一直放在那里是政府的。我们有一个客户，认为日本料理很有趣，就想说可不可以改造那个废弃的场地，把那当做日本料理的实验室，因此上引水产，变成两岸三地都想去体验的地方。

　　这里抓了一点点关于三井日本料理的概念，事实上除了在台北，没有在任何一个地方开第二家三井。很多内地包括其它外国华人地区希望三井能够走出去，我们对这位我们共同的朋友老先生都很了解，他是一个不做没有把握的事情的人，三井美意，专注一心。这所有的陈列，所呈现出来的美学都是郑志仁的，他是留法的，法国人最浪漫，在法国也做过厨师。当然里面做了家饰品的买卖，你来这边吃饭，所有美好的器物都可以带走，所以这个叫美好生活。很多可能废弃的，你不会用到的这些东西，在废弃墙上的这些灯做成装饰素材。很特别的东西，可以在现场看到活跳跳的鱼，可以直接请厨师处理。

　　    我很少讲商业的东西，这是台湾第一座安腾宗熊盖的，用轻水泥的模板做成展览的DNA，这个建筑三角形，所有的以三角形做展览。这个展览今年我会去，这个展不大，做得非常精致。接下去是台湾文博会，我作为总策展人，有三年的合约，今年展览结束，明年2016年欢迎厦门同业好朋友可以共享盛举，打造华人的文化在台湾。去年很多人看到在华山园区里面非常大的精神堡垒，这个品质打开一扇面向世界品格的大门，没有品格你将没有办法走出去，没有品格根本不要去谈品牌这件事情。所谓的品格并不是在骂人的品格，是品质与格局。这是我们内地的苏州刺绣博物馆的客户委托我们公司做的锦绣常红，婚嫁的文化。接下来是台南，花莲的麻署，菜兰花的地方。这是我的东装，衣食住行做了很多吃，也要做做穿的东西，这个服装品牌叫作东装，不是冬天的冬，是东西南北的东。11月地华美文创园区最近很多发布会在厦门，邀我来办一场时装秀，如果大家有兴趣，我们11月份再重逢在厦门，来看看我做的服装，看看你喜不喜欢。

　　简单利落的线条，想要创造出一些服装让你可以走到正式的场合，而不一定要穿西装，对自己的文化找到认同，我相信中国也好，台湾也好，才真正站在世界的舞台，变成中流砥柱。而且我这个衣服都是给二十几岁年轻小家伙穿的，大三大四的学生，不知道做过五十岁、六十岁、七十岁，我的衣服没有任何一个盘扣，是旗人的衣服。希望简单利落，剪裁大方的，应该不难看，这是春夏的衣服。秋冬的衣服我已经做完，昨天的衣服就是秋冬第一件，实在太美丽了，美丽想说穿上飞机，落地演讲，那个穿起来不舒服，就没有穿，下次。

　　    我演讲差不多到一个尾声，只要找到经典，就不要怕危险，路走对了，不要害怕遥远。我是一个”在完美之前，一切都不完美“的人。语言在任何一个时代都有它不可以被取代的时代性，时代其实就是一个你的风格、风范，没有风范就不会看到一个人的时代。现在在内地地产的文字都是四个字、四个字很对称，现在不太流行这样的说法，这个已经旧了。年轻人出来不再听你千万买宅，亿万买邻等等这种。内地有钱的人越来越多了，消费生活观点都不一样了，所以我下了这句话，不是让你过好生活，而是让你好好过生活，这是他们从来没有感受到的经历。很多有钱人因为这句话擦着眼泪签地产，都是五千万人民币，不是要你过好生活，而是要你好好过生活。

　　   希望今天这个演讲给各位不一样的体会，两岸三地文创也好，或者是设计的年代也好，都到了全新的境界，每次演讲我都用这句话作为我最后的收场，这句话是我们在台湾非常重要而且大家都非常尊敬的艺文界的大佬大前辈说的，他再一次广播里面讲了这句话，这句话我非常喜欢，千万不要忽略自己文化的价值，不要永远觉得中国好远，美国好近，这就是我们必须要寻找到对自己民族的自觉跟土地的认同。他说什么是最好的时间，什么是最好的地点，他说就是现在，就在这个地方。谢谢各位！

　　 主持人：非常感谢曾国源先生。刚才曾先生这样一个阐释感觉到不同城市之间会有不同创意产品的设计，也让我们感慨我们的论坛真的是一个很好的平台，我们通过这个论坛感觉我们对岸就像一面镜子一样照出自身的优势，也让我们找到了我们的不足。我相信有类似于这样的产品进入到中国大陆以后，再也不用担心我在丽江买的产品和龙岩土楼买的纪念品是一模一样的。今天活动的主题是“文创”，“创”是核心，这是今天在座专家的共识。不管商业地产采取什么样的模式，创新、创意、创造永远是核心，我们思想永远要走在行动之前。如何让我们创意更好为商业地产服务也是我们大家关注的一个话题，接下来有请自由落体设计公司董事长、亚洲文化艺术发展协会执行长、台湾上引水产品牌总监陈俊良先生上台做主题演讲，掌声欢迎！1

　　曾国源：各位，大家好！我是曾国源，首先感谢大会，当然刚才讲了我们跟深圳博览会的合作在这边有一个情缘，不是在市区内的Mall，而是在特殊的有会员制的新的区域造镇。招商的策略，包括策展、活动，试店行销不同的点，把我们的产品，还有跟故宫博物院合作的商品，当然在市区内买不到的东西可以在文博会上进行观览购买，这样的合作非常好，再次感谢大会还有石总，给他一点掌声，谢谢！

　　对于文化，我想看看现在二十一世纪我们华人经典生活美学态度是怎么样的，希望以后出土的东西有我们的记忆，所以我们一直在追寻这个。待会儿我将给大家展示一下我们怎么解读文化，我们做了三个服务系统，这三个服务系统可以在城市里面，特别是在地产这个领域，可以怎么运用这些论述跟做法跟思维，也会在后面做一些分享，希望给大家一些不同的想法。我们怎么样运用当代的设计承载五千年华人文化，用时尚的态度，创新的手法，保留艺术跟人文的精神，不能让年轻人只接触西方的文化，而是要让他们为自己的文化所骄傲。现在空间美学不一样，怎么样把自己好的东西让设计师多关注，让消费者多关注，而对我们自己的文化有新的解读。所以我们其实一直在做不同的概念，我们自己做服务系统，所以知道我们有自己的品牌、品牌的商品，把中华的文化跟工艺做创新的转化，我们知道再从产品设计出来到生产出来到店头，有太多的管理机制，会小到人员问什么问题，怎么保养，再到店头的陈列，相关的美学这种应用，定价的策略，跟生产的管理行销等等。

　　我们这两年用在华人里面剪纸的艺术做了重新的呈现，建筑立面的窗花元素景。在整个系统开发里面就要讨论到整个策略，提炼地方的元素，融入到有形、无形的文化资产，融入到建筑有形跟无形的体验。怎样做差异化的设计，细到门板在地材料的使用做出差异化。而不是说我期望开发商不要再用同一套图落在中国不同城市里面，我们就会创造出现在的一个文化城市的特色。所以会看到我们怎么样透过新的手法做不同的演绎，在空间不同园林手法看到不同的影子，把我们的灯笼变成茶具，怎么样的做法用设计的概念。我们现在不是说华人产品在自己的市场没有市场，包括台北101店、故宫店，还有包括这个月香港海港城、深圳、西安开了我们的店，店有店的风格和管理，今年我们把西方的珐琅跟东方的古瓷做一些结合。可以看到上面有不同的窗花，不同角度结合现代的一些生活习惯，少盐、少油，有这样一些色迹，在背面、侧面都非常优雅、美丽。这是明年跟茶一起展的系列，把东方文化和茶做一种很优雅，不一样的体验的做法。所以你有六个客人，八个客人，每个人同中求异。又在碗盘碟这一套大概一百多件，另外一个概念我们希望把一种好的生活理念跟态度，因为我刚才聊现在的人太忙碌了，而且太躁。

　　以前宋代、明代一些养生的人士聚在一起做的事会插插花，品茗，赏画，忘掉有好的生活习惯跟好的概念。所以怎么样透过这个器物的设计，用梅瓶、葫芦瓶、天球瓶，天球瓶是喝茶的，我自己产品出来我自己要先试用，所以在怎么到品香炉，一开始要超过三十分钟，葫芦瓶上面是字，一些相关的工具，下面就是平炉。阳台或者外面种花，让自己早上有一个小时冷静，品茗、品香，对身体也好。但是这三件又是很漂亮的，有高低层次的摆件。我们在做这块前，我们先参照了国际不同博物馆的手法，然后转换成不同的元素，我们手法有12种，针对不同华人元素进行转化。这个是写书法的工具，一些毛笔，笔头蘸了黑色的墨水，像这个所形成的线条，笔挂变成金属，变成可以放茶叶的，把文化和功能性体现在这个差别上。运用在杯碟的设计上面线条的拿捏，到传承上面，不管给外宾，平常有在写书法的举手，你看真的很少。其实书法都是我们一个，不管是练美学也好，或者修身养性都是我们自己很好的传承。现在也要写写书法，不要只打电脑，体现在设计上面跟产品组合上面用不同的概念去做组合，当然蘸了红色的墨水，画红花绿叶有不同的意念。

　　在企业礼品上面，很多企业家把收藏的画作，字画或者地方特色转化成在器物上面，变成企业收藏的品位。这些不同的手法跟运用，跟不同的生活等等都可以做一些体验。这个乾隆这个作品，讲君不可一日无茶，他最喜欢喝茶，也最长寿，根据乾隆的画像设计了乾隆的茶具，一壶一盖茶碗，体现这个产品在现在来讲不仅仅是居家的摆件，假日的时候可以跟好友大家喝喝茶，或者跟情侣家人拿小乾隆的茶具。前面是我们自己品牌做的东西，所以我们在这样的经验里面，我们解读华人文化，运用不同的策略和手法，我们在做了这个平台，这个平台是整合不同的设计师，还有工艺师、美术、书画和动漫，做的服务系统非常多。可以发展很多元素来做往下的子计划，这样发展的体制里面，我们就做了三个品牌，针对不同的博物馆，不同的企业，还有不同的城市做相关的系统。

　　城市系统，这是我们服务的系统，你要找到特色或者文创怎么包装。这个是扬州，扬州我们知道有扬州瘦西湖的景色，扬州八怪等等的元素，怎么样把炒饭里面有新的定义，跟糊涂蛋，然后游瘦西湖，用这些元素行销城市。当然行销城市完之后，他要承载一个礼品带回去，观光完了城市的记忆，我们也做成了城市的旅游商品系统。所以一个策略的执行，可以是小到一个project，大到城市名片的发展。在不同的产品有不同的价位，让他带着不同的记忆以及城市旅游商品不可或缺的T恤，这些小件。在云南怎么样把地方的文化，像一生相伴、天长地久，做东西要考虑到串联，把东巴文做成这样，变成抽象化的概念。情侣的买什么，给长者的是什么，地方的景色，城市记忆这种残留的手法也有很多不同的风格。我们是从比较多彩的云南里面去做，可以运用在不同的塑料或者是布料、纸张，旅游买拖鞋，或者地方特色的图腾怎么样展现，让年轻人喜欢自己的，我们知道看到不同的地景。

　　还有地方的花鸟元素，很多城市都有市花、市鸟、市树，从台湾蓝雀，这是明年很重要的一个项目。从这些蝴蝶，这些元素，我们怎么样透过艺术的手法，刚刚有插画的手法，这是艺术，转化成不同的艺术变成不同的礼物，这都是想让游客有这个城市的记忆，搭配不同的色块跟配件，远远看不知道这是台湾的元素，通过文字就可以了解。这是我们在讲透过艺术跨界再到平面设计，产品设计，从不同的专业里面去做到这种文化的转化。这些都是可以堆叠不同的城市记忆，不管是纸张或者是各种作品，把城市文化承载之后做的很国际化。这些就是透过不同的专业跟不同的跨界，在品牌的策略上面去执行。未来来讲不管在讲城市地产跟文创结合，除了商业地产正在导入一些品牌之外，也可以像很多文创园区承载城市的文化，怎么样在透过不同的手法，然后把城市有形、无形的文化资产，透过一些转化，结合在地的物产，在地的生产带动在地的就业，带动城市的观光跟城市旅游商品的意向。

　　这个案例是讲台湾的茶。这是把台湾做茶的茶农，可能不同的人到他那你买茶，一生得了这么多奖，这个得了神龙奖的产品。一般年轻人也不知道台湾的乌龙茶有这么多种味道，从行销品牌一次把台湾各山头好茶品尽。透过联合行销的概念，整合地方的物产，在台北101做了发表，目前也把这个茶推到威斯汀酒店，酒店房间都是用我们的茶具，并没有把价格压低，而是保障原有的利润，怎么样做加值物产。我们叫重复性、循环性的概念，地产的买卖有时候一次性，如果能够关注部分的地产，跟地方在地的政府，在地的文创或者是台湾的经验做合作，都可以把地方的物产做很新的概念，从游客进来消费，到承载的城市文化往外地的消费，通过好的器物，整体的体验，来创造价值。

　　这些都是透过不同的做法，最后一个案例就是给大家看的我们也跟不同的设计师和艺术家做一些整合，因为每个人有他的想法，不可能一个公司有很多人，在计划前端做策划完以后找合适的艺术家、插画家、设计师来整合。通过策略性的引导，让文化可以做多元体验，因为有些人就是日本留学回来，有一些欧式，有一些华丽，有一些极简。不管在艺术，在插画，在设计，空间也好、平面也好、产品也好都是有很多风格的导入。那这个我会以这个概念来引导，像如果在城镇的规划或者是一个造镇的计划，在地产项目这个就是你只要想要休闲，想要逃脱压力，就来这个地方，用了桃花源的概念。现在年轻人，主力消费群孔雀上面的树，鹿角的树，再把植物、动物共生，从王维的《桃源行》这首诗中可以看出，无形的东西怎么样转化成有形的概念，转化成商品的概念。盘子旁边有船，旁边有树，怎么样旋转，做很多概念的导入。

　　另外在街道的家具，不同的做法，地方的地景或者是一些雕塑的摆件，可以从这些概念里面做不同的整合，会创造不同的记忆。在商业论述跟模式上面来讲，未来如果打造一个地域的资源上面，有一个有序发展的策略，我们就跟创意中心做了原创中心，怎么样针对园区内的等等这些相关计划，透过经济系统导入到园区内来做销售，交易传承。在园区外通过经济系统，让表演艺术和工艺做更多的拓展。以这样的概念来讲，也需要一个品牌的概念，所以比较有教养，比较优雅，比较国际，所有做的事情遵循这个策略，导入教育计划等等，在中国不同文创基地增加表演的舞台和做法。就会导入到这个概念里面，也推广到国际传统艺术中心。在每个表演工作的概念，地方的艺术，商场的活动跟概念之外又是一个资产，是可以复制，推广到城市文化和区域。地方好的一些不同的创意中心资产怎么跟像seven-eleven做合作，或者什么季节吃什么东西，然后导入不同的食品。这边透过不同的概念提升商业系统，这个就像以前台湾的Yii品牌一样，福建有很多传统工艺家，大家没有去关注这些事情，因为他们就是一辈子只在自己的屋内做创作。让台湾试图让他们合作，能够碰撞出更多的策略。透过这样的方式，也可以扩大到整个亚太地区不同的表演活动和相关的概念。其实在导入到城市的规划里面，我们昨天聊到怎么样古街区和新的建筑里面做转化，有一些有趣的童玩概念变成不同的器物，饮水不同的设施，让他们把古的东西，走到这里自动发生一些记忆，透过手机可以做很好的教育，全园区都是教育的概念。

　　当然这样的做法需要落到细部设计，找到细部设计子细部计划专业不同的工作，团队、公司来执行。所以其实我会觉得现在台湾已经在一个地方碰撞非常久，早在组委提出文化创意产业的发展，因为小，所以要找不同的机会，在一个圈圈里面碰撞，练不同的功。这几年在不同大陆的城市，很多资源在金流也好，资源也好，一瞬间导入到文化创意产业，在一个更大的空间里面做更快速的拓展，发展非常扁平，浅而不深。如果适当的可以在跨界的开发，跨域的发展，把整个平台，现在其实就像习主席讲的现在是资源整合时代，现在没有一个人可以单打独斗乃至一个企业。所以其实怎么样透过整合型平台的建立，1+1+1+1变成1111，而不是4。我们上个礼拜在北京跟一些教育工作者讨论，教育体制现在都是从专才的训练，不管在企业来讲，我想在企业也是，非常需要整合型的人在，怎么样安排他的课程在学界跟在业界做这种整合型人才，这是非常重要的一个关键。希望以后有机会 跟大家多多合作，谢谢！

　　主持人：谢谢石振弘先生，感谢他为我们两岸业界同仁抛砖引玉，提供了这样一个很好的契机，我想他刚才说的话有两点，第一活动很大，大家需要锻炼身体才能逛完。第二我们不仅有口号，不仅有展示，也有成果，刚才展示了一个联姻成功的案例。今天上午妈妈集市吴总说过一句话，现在同质化很多，其实现在这个市场量很大，如何在这样一个同质化的市场当中走一条差异化的道路，寻求自己的独特发展，这才是我们成功的关键之一。所以接下来我们将有请台湾艺拓总经理、“神话言”创始人曾国源先生上台为我们讲述“文创与城市发展趋势及商机”，掌声欢迎！

　　石振弘：大家下午好！尊敬的吴总，林总以及来自台湾以及两岸好朋友，今年又见面了。海峡两岸文博会办了第八届，去年开始组委会和赢商网共同合作举办两岸文创文旅跟开发商的对接会，去年的成果非常的丰硕，今年我参加深圳文博会的时候，深圳文博会也办了一场，今天从上午到现在，那一句老话一直被模仿，从未被超越。厦门文博会迈入第8个年头，今年展览面积超过7万平方米，大概有11个足球场那么大。刚才主办单位说有很多人在楼下迷路，从A1逛到A6，从C1逛到B馆去，三公里左右。欢迎大家今天参加完这个会，明天能够继续留下来在我们楼下总共有3500个展位的文创商家跟大家做对接。上午几个论坛非常精彩，下午我想更令人期待，包括像艺拓国际曾国源这里，他是台湾非常知名的把台北故宫的文创转换成一个生活美学。我们在前两天接到一个喜讯，去年他在我们楼下做了一个非常大的展览展区，去年一位演讲嘉宾下楼看上了他，经过几个月的洽谈，在前几天就落户在深圳这一个比较大的商场里面。这也显示了两岸文创文旅的对接会，我想无论是对在座的地产商、开发商也好，或是对于在座的或者在楼下的文创文旅的品牌商也好，都是一个非常好的平台。我们下午更荣幸邀请到台湾文博会的策展人也是台湾非常知名的设计大咖陈俊良先生，我想下午会度过跟上午不太一样，氛围不太相同的一个美好的午后。在此，我也谨代表组委会一方面感谢大家的到来，二方面也感谢赢商网吴总跟林总继去年之后，今年又继续跟我们一起合作，希望今天大家的对接能够顺利，也希望大会圆满成功。谢谢！

　　主持人：现场的各位领导、嘉宾朋友们，大家下午好。感谢大家百忙之中继续莅临我们的活动现场，我是“海峡两岸文创文旅商业地产趋势论”的主持人李昊。

　　可以说今天的论坛上午进行的非常顺利，在轻松、愉悦满满的收获当中进行的。我们涉猎范围非常广，一切为了孩子的巧虎，到为了拓展我们中国传统文化的传统艺术中心，再到我们的互联网如何更好与商业地产结合给大家带来独一无二的客户体验，再到今天和很多精英探讨商业地产的趋势与文创的关系，可以说收获满满。今天下午将继续这样良好的氛围和势头，给各位带来更多的精彩分享，更多的项目推介。下午论坛开始之前，有请石振弘先生致辞，掌声有请！

　　吴传鲲：谢谢邢总，讲的很好，地产商在操作上面，规划的时候做产品定位设计的时候一定要把文、旅先放在前面，商业是后面的事。为什么这样子，可能在最后的操盘过程中，可能是考虑商业会多一点，但是至少在结构设计上，是不会有错的，未来会有调整的空间。如果一开始从结构设计就错了，后来即使需要调整，即使调整成功了也要付出巨大的代价。接下来我们请吴总妈妈集市确实是很好的概念，未来妈妈集市你觉得跟购物中心本身有没有外延发展的可能，他的未来还会给购物中心注入什么样新鲜的内容？

　　吴积丰：讲到这个问题，我们应该考虑到商业地产很重要的关系就是它的品销，每一个地产商或者购物中心在考虑这个项目的时候，第一个考虑到你这个项目能不能给他带来更高的收入，如果不能，考虑第二个因素，能不能带来足够多的客流量，如果带来足够多的客流量，牺牲到你的品销，总的来讲是达到预期的。所以对于我们跟地产商的关系，我们侧重于在后者，带来足够多的客流量。我自己统计了一下，一年在这个卖场里面，承租面积4500平方左右，但是我们一年为这个卖场带来的客流量不低于500万人次。这么大的一个客流，因为我们能够在他最不好的位置，还能把它经营好，我想说的就是说在整个儿童业态当中，实际上凸显的是，妈妈集市卖的都是儿童的东西，骑士堡是小孩子玩的东西，有异曲同工。所以我想借着这样的机会，在很好的购物中心里面应该要有非常强大的优势品牌儿童游乐园，加上我们这一类对于女性创业这样品牌集合店，当然还有现在正在开拓的新的体验类业态，因为最近电商冲击比较厉害，大家关注体验类的商品，我们正在开发一套更好的产品这里面不凡可以透露一下天空农场，把所有购物中心顶部开发成亲子农场，让孩子体验到在农村自然界当中种植的乐趣，这个是我们两个项目跟儿童游乐园的项目合并在一起，这三者合在一起，我认为在国内很多购物中心能够起到一个聚合的非常好的杀手锏。

　　当然这里面有一个问题，会导致万达有这个产品，到了世茂有这个产品，到万象也有这个产品，城市区域里面发现大家现在可能有一种感觉，各种mall里面的商品太同质化，一个区域我们专注于刚才林总前面提到的概念策展的心态精心去布局它，我们在一个地方专心把这个局布好，导致各个平台和购物中心不会互相进入到恶性厮杀环境里面去。考虑到后面五年，跟好的购物中心合作一定要有一个长远的心态，如果不求这个利，一定要求名，在名声上面做得更好。如果说一年能够带来几百万的客流，实际上随随便便一楼、二楼、三楼、四楼、五楼承接给别的零售商，品销一定能够回来。地产商也好，购物中心也好，有轻重比例的区分。在亲子的缓解里面，是我们未来五年之内一定是重点打造的，资本也好，团队也好，倾向于挖掘当地的创意人才。文创文创重在创，实际上创里面跟人有关系，所以我们一直抓住创新的核心问题就是年轻女性创业激情，包括她能量是非常强大的，很多人没有在意到这一点，如果把大陆也好，台湾也好，这里面所有刚刚生过小孩，小孩没有去幼儿园上课的女性聚集在一起，能量非常强大。因为妈妈要创业，小孩子要去游乐园，爸爸肯定要当司机，所以我们轻而易举通过这几种业态如果能够联手一起，把购物中心家庭品牌完全树立起来，这个就是我的一个观点。谢谢！

　　吴传鲲：谢谢林总，林总指出非常好的点，怎么样跟小孩子或者相关的群体一起来，可能是很好的切入点。我想到一个问题，很多时候对传统文化，至少在大地会发现西方的节日基本上把中国节日完全打垮，根源在哪里，像中秋节、春节有很多很多故事可以讲，但是没有讲好，这是第一。第二你过节的传统应该顺应新的社会发展，应该有一个变化，中国过去一直是吃不饱的国家，我们在过节都是强调吃这个主题，现在不是了，现在应该注入什么东西，我觉得一定要注入两个字，一定是好玩。西方的节日，刚刚过去万圣节，很有意思，现代的东西要把传统的东西通过这种方式结合，可能才会更有生命力。邢总，回应一下这个话题。

与会人员认真听取论坛嘉宾的精彩发言

　　邢啸冬：我非常赞同，也很赞同刚才杨总讲的策展的心态对待文创地产的运营模式。在大陆要解决几个问题，特别要解决心态的问题，做商业地产从根本属性来讲有金融性，是大资金运作的概念，从投资回报的角度来讲，周期是比较长的，所有策展的方式也好，解决盈利模式的问题在这样一个盈利模式的前提下，开发商的心态必须是非常平和的。前两天看了一个报道，英国一个什么项目，觉得投资回报商业地产非常好，做了一个规划五十年，认同的投资汇报是五十年，所有金融机构认同。跟我们之间的区别在哪儿，一般我们商业地产要求十年以内，产权只有四十年，这个是一个非常非常大的问题。因为解决了这个问题之后，我们在运作这样一个文创地产跟商业地产运营的时候，实际上大家都会以文人的心态来看待这件事情，这个时候我相信一定文在前，商在后，我们现在可能很多在规划的时候，讨论的时候都有一个要求，我们在实际操作的时候要求商旅，但是在设计这个项目的时候，至少我拿地做项目的时候心态一定是文、商、旅。在这种规划下面，你的商、旅、文才有可能成为更长久的想法。从大的运作角度来讲，这个非常重要。那实际上在这个前提下，我觉得杨总、林总台湾专家深耕台湾商业地产的做法非常值得称赞，也是值得我们去学的。结合我们的项目，不好意思，说到我们项目，很有启发。

　　我们那个项目在福州茶亭，茶亭的概念什么？八一七路，福州在春秋时期开始是一个非常有文化底蕴的城市，只要说到茶亭一定所有人知道这是非常热闹的地方。但是我们那个项目也在这个地方，把原来茶亭街改造，应该讲改造这是个失败的案例，为什么讲？把原有茶亭街的文化荡然无存，不是保留了地名。回过头设计的时候没有做好这个事情，当然现在再来看厦门这个世茂项目，还是走在文商旅这条路上，经营的时候或者运营的时候怎么样把周边文化资源整合好，把闽南当地资源整合好，让人走进来在传统的沙坡尾区域当中，在现代商业体感受到文化的精髓，这个我觉得是非常非常重要的。所以一定是整合资源，某种程度上来讲，我们这样商业地产就是一个平台，在这种平台上面除了技术背后支撑之外，更重要是内容的整合，这种内容整合可能不仅仅是西方的，要结合当地，如果当地是非常传统的地区，可能我们把当地传统的东西更深的挖掘，让它成为传统文化的聚集。其实刚才看到林总PPT真的非常好，从出生开始一直到成人，一整套的东西在传统记忆当中怎么样体现出来。西方节日为什么会打败中方节日，其中很重要的一点，我们的宣传，我们的教育在我们根深蒂固的心目当中，我们自己的传统文化在什么地方，可能跟我们教育有关。

　　谢谢，我就分享这些。

　　吴传鲲：杨总说的不错，没有直接给答案，给出了方法论。跟这个主题或者目标客群做一系列的展览或者活动营销来把人带过来，你商户经营自然而然就好了。林总回应一下这个问题，在大陆地区开发商有非常多的城市历史文脉，传统人文的这些项目给什么样的建议。

　　林世伟：大陆非常多的历史的风土人情，有更悠远的历史，有更大发挥的空间。至于是什么样适合的文创的内容适合自己做，很重要的是要接地气，我们脚踩的这块土地所孕育出来的，所以我觉得要有当地风俗的民情。举个例子来讲，以前在台湾开餐厅的会讲说我这食材从美国进口，从欧洲进口，觉得很了不起。现在吃东西强调的是说这是我们当地的一个食材，这是当地当天现采的。甚至在我们宜兰流行的是叫作无菜单的创意料理，厨师依照当天食材规划，不给你菜单，这个跟当地做一个很好的结合。所以有时候我常常在想到底什么是适合的，常常开玩笑说我们园区到现在还没有完工，因为有很多的可能性。如果我们用比较商业的角度来看这一件事情，其实我觉得真的需要去观察整个社会的脉动。我们中心正在做的事情，刚才也有分享，现在大家都小孩子化，做小孩子的生意比做大人生意来的快一些，轻松一些。对小孩子比较感慨，对自己缩衣节食，这是可以切入的点，至于说怎么样的切入，我们的定位是传统艺术，用刚才所听的成年礼、古式婚礼等等一系列文化，让来到这个园区的人有很不一样的体验。还是要观察的当地的风土民情以及整个社会的脉动。

　　杨修铨：其实这个答案在去年已经给答案了，简单来讲就是品牌。因为你一旦运营，品牌商碍于自己品牌打造的价值，然后产生营收，所以他会很努力在这个地方干他专业的事情。那开发商你也不能说用钱买，你就能买到，logo很简单。强调真正的品牌商，像我们李日东，他们做这种事情是从一个想法回归企业，回归品牌，回归整个综合效益，虽然他不是做开发商，基本上他也是商、旅、文，绝对不是文、旅、商。所以我觉得其实这个答案就在这个地方，关键也是我们开发商怎么样跟这样子的品牌商可以真正合作，这才是真正的难题。那你不是说我们用什么招商系统，招商团队，招商什么东西等等。我蛮认同我们林总刚才说的，因为我本身用这种方法做招商，就是以策展，用策展的方式吸引，比如说妈妈集市这个品牌，所谓妈妈集市，我们这些人都是商人，他们现在都很忙，可能现在光算钱就算很累。他们对他们自己的品牌是有情感，我在下面听的时候都快哭了。你这个分界线，刚刚说了要用策展的方法，不要用业态规划，动线规划，要用策展的方法，所以我抛出这个衔接给你。

　　吴传鲲：谢谢吴总，今天第一次听到这个概念，还是很兴奋，我立刻跳出来爸爸集市，不知道有没有市场未来，这是很好的创意。通过某种特定的客户群把他的需求找到，再把他用一种商业化的模式呈现出来，这也是一种文创的表现形式。那么接下来我这个话题可能跟实操有一点相关，在我们的地产项目操作中，一般来说与什么样的，注入哪一类的文创从操作层面上更简单一些，第二盈利空间会不会更大一点，或者这两个有没有一定的规律可循，首先请杨总。

　　吴积丰：谢谢吴总，今天看到很多大的品牌和成功的案例，之前展示过，我的品牌算是比较新兴、并且是和文创关联的品牌，全称叫妈妈集市。这个品牌是把很多的女人全部人关联到我的手上来，所以我在民间实际上有一个“妇女主任”的称号，所有结过婚的女人，生过小孩，待在家里没有什么事情就会来找我，我就会在我的妈妈集市里面给她提供很小创业成本的机会，只要一千块钱就可以创业。在我们手上现在扶持过不下3000位的女性创业，我们从2009年到现在我们还一直在非常稳健发展当中，跟商业地产的关系，妈妈集市有两个术语可以说明，我们在福州这个点到目前为止是这一个购物中心每个周末人流量一定是稳居第一的一个商户。第二个我们一定用最差的位置而博取了全购物中心最高的租金，这是我们两个比较反差的数据说明这个品牌它在经营的过程当中跟文创的一个关联。因为前一阵子我们听到巧虎做孩子儿童乐园，是把孩子给他托管了，我们其实是接着他做下一步，我们把年轻的女性，也就是他们的母亲再托管了，我们两家联手起来，巧虎把孩子托管了，我把母亲再托管，双方联手起来赚钱。

　　吴传鲲：还差一个爸爸超市。

　　吴积丰：爸爸的话，我们通常提供一个有足够带宽的wifi，他们一边凉快去，爸爸只要有手机就可以了。在妈妈集市里面所有品类经营全部是儿童的东西，昨天我过来的路上一个朋友发了一条微信跟我说，他说你这个集市很好，我有一个朋友快要生小孩，给我开一页英文的清单，到了妈妈集市30分钟搞定了，市场里面所有东西都有，小到小孩子的发卡、童装、玩具，小孩子吃的奶粉通通都有。这个市场里面将近300个女性共同组成，不是由我来经营，我只不过提供他们一个平台让他们在那边创业，最早的时候我们通过每一周星期六、星期天，影响是集市，周一到周五闭门谢客，把周末经济凸显出来。所有女性在星期六、星期天迫不及待走过来，因为今天不在这里买，下一周才能来买，把饥饿营销凸显出来。现在已经开放周一到周天，因为已经成熟了，把三百个女性全部集中在一起，形成非常庞大的品牌集合地，这个就是妈妈集体的概况。

　　吴传鲲：谢谢邢总，发现邢总很可能是混进地产圈的文化人，还是营销高手，说着说着，把自己项目又说了一遍。很少有文旅商，屁股决定脑袋，因为什么，开发商确实要赚钱。我们提文旅商都是做运营和内容，负责掏钱盖楼，那边负责掏钱盖楼首先讲的是我要卖房子，我有现金流。确实如此，中国的商业地产走进正向循环，确实一个核心问题，还不是在于有没有灵魂的问题，而是在于你融资的渠道不畅通，融资的成本非常高，开发商长期持有是有一个压力。谢谢邢总的分享。接下来吴总，有一个品牌非常棒，刚才还没有上台介绍，请您先介绍一下您的品牌，同时您应该就是灵魂的一部分，您怎么去回应我们在这个话题文创能够给商业地产带来什么样不一样的体验呢，有请吴总。

　　邢啸冬：谢谢主持人！其实从地产商国内来讲，我的理解是：杨总讲的是事实，之前林总讲到了文化旅游跟商业这个顺序的问题。在林总发言当中讲到一定是文、旅、商，是这样一个排序，有文化、人流，最后顺便赚钱。包括下午表述这个项目的时候也谈了这个概念，我们叫商、旅、文，其实地产商跟文化人之间的差异，因为我是地产商，在地产的角度不赚钱是不道德，怎么样养活这么多员工，怎么样对社会有进步。我们创造利润的同时，我们很明白有利润一定是有人流才有利润，但是有人流一个很重要的能够不断讲的是就是讲述当地的文化历史，能够有故事可说。最终实际上地产商一定是利用这个，我们希望是长期持有的，可持续的收入，这是关键的。所以我觉得这个其实不矛盾。

　　第二个实际上我也想谈谈我们这个文创跟地产体验商业之间的关系，我们有很好的案例在厦门，在沙坡尾，是厦门四块老城区的保护地之一。我们这个项目与其就有关系，我们当初看这个项目的时候，实际上大家知道那一片本身老城区，交通并不是十分便利。后来我们看了之后得出一个概念，我们讲如果我们这个行业要好，首先要沙坡尾，我是基于沙坡尾的一个商业项目。所有项目当中，解读这个项目的时候，首先我们解读谁，我们解读沙坡尾，沙坡尾就有文创，就有大学，就有情怀，就有老故事可说。我们聊的时候，灿哥很兴奋，组织团队调研，去走走，聊故事，让大家知道沙坡尾曾经的历史是什么，厦门的历史是什么。在这样有故事可说的基础上面，我们基于沙坡尾之上，把文化项目嵌入进来，我们跟中华儿女之间的关系处理好，因为他是做音乐，怎么结合音乐广场，通过运营主题来。既然旁边有798，有文创的新区，艺术新区，走进我这个项目，基于沙坡尾，文创园基础之上的顶级商业企业。有这样的理念我们发现其实这个商业是很有价值，他的灵魂和气质发生非常大的改变，有故事可说，有内涵。走进这样的文创园，看到这样的艺术装置之后，有地方可以坐下来，感觉到老城的故事。在海边看到现代化大楼跟传统商业街区整合在里面的时候，听着音乐，喝下午茶，相信你的心情一定非常宁静和祥和。这个时候再去购物，相信你是无所顾忌，带着享受、品位的去购物，让你的生活品质更高。我们希望的文创在商业当中，能够在第三空间的塑造跟时间性消费的理念基础上面，能够得到更好的发挥。这是我比较现实的理解，谢谢大家！

　　吴传鲲：谢谢林总，林总刚才表述很清晰，在物理空间里面做什么样的灵魂，一定要考量好，一方面要金钱，一方面要投入时间，不是一蹴而就的。接下来请世茂的邢总发表一下，刚才杨总批评了国内地产商，世茂比较有情怀，我们赢商网跟世茂也是战略合作伙伴。首先邢总同不同意国内大部分地产商对文创的理解可能还不够，当然世茂是肯定够了。第二个想请邢总从作为地产商的角度回应一下这个问题。

　　林世伟：我举一个小故事讲一下，大家觉得比较亲切一点，其实台湾的历史不过几百年，我们园区历史的建筑，在清朝这一两百年的时间。早期涉足文旅行业时，很多的台湾朋友，包括来大陆采访的朋友，很不好意思讲我们上百年的历史。曾经有一位大陆朋友开玩笑说我们那边随随便便上千年的历史，我觉得很不好意思。但是跟他再进一步了解的时候，他觉得我们如何包装这样一个历史建筑，这件事情我们觉得有其独到之处。其实以整个传统艺术中心来讲，刚才PPT简报里面讲到我们有部分是历史建筑，都市计划的原因来到我们这个园区。我们以文创如何来帮地产，吴总所提的文创是地产的灵魂，如果没有，没有这样子一个文化文创的，我觉得其实这个文创的产业蛮空虚的，硬体一两年就可以成功。但是文创灵魂如何注进去，需要比较长的时间。我刚才提的是我们正在做的，我们上网文创园区其实严格来讲，还没有整个完工，因为我们不断不断在想说我们还可以有什么样文化的元素，可以在园区里面去做一个呈现。所以我想最主要就是说文创这件事情希望能够让来到这个园区的每一个游客，我们提供的是他很深刻去感受不一样的体验，就好像刚才前面所提的我们建构那个的时候，不止推展演，更重要建构这样一部分人士来创造一个营收，这是最重要的。

　　就像我刚才所提的，我真的觉得在台湾，有非常非常多文创的园区，其实他的主题定位还是有待去明晰，不是每一个都成功。这个主题也不是我们想的，我们是公办民营的园区，一开始设立传统艺术核心的定位，所以如果用一句话形容的话，文创其实就是地产的一个灵魂。49

　　吴传鲲：杨总意思听明白了，搞好的文创商业地产，首先要结合当地的内容，不能生搬硬造，结合当地的自愿才能给商业地产带来好的文创体验。第二点是，批评大陆开发商，我们确实也是如此，你不能光拿钱来说事，一定要领会到文创商业地产的本质是什么。不是在西门町看到500个品牌，装到厂子里面就OK了，远远不是这样。看过杨总的PPT，整个西门町的氛围通过一系列的主题活动，一系列的文化活动，在台北的乃至整个台湾的年轻人心目中建立的一个在西门町就是引领潮流的地方，首先建立这样一个形象，这个品牌在里面运作才成功了。不知道理解的对不对。谢谢杨总给我们的分享。接下来是林总，刚才在台下也看到了，其实要讲到传统文化引入到地产中间肯定中国大陆的资源远远比台湾多很多，很可惜看到中国大陆很多的挖掘，反正从我个人经验而言，通常问我去什么地方旅游，古镇旅游，我说修了机场没有，修了就不去，没修才去。很多人你看腾冲修机场和没修之前是不一样，证明在我们开发中会出现很多很多这样的问题。我就想在这点上文创给商业地产带来很多经济效益的同时，怎么能够避免破坏性开发，同时真的有一定商业运作之中，还能让我们传统的文化得意发扬光大。请林总分享一下。

　　杨修铨：下午有自己的专题，一部分保留到下午讲，去年这个时候邀请来，傻乎乎的讲对大陆所谓的商业地产我不是很理解。去年我分享了我做了一个案例叫作台北的吸引力，后来一整年下来我在中国各地，因为安排反而从各地学习到原来地产这样子玩，开始构思我这种制作内容如何跟制作构思如何结合。之前我刚从郑州回来，发现郑州文物非常多，文化底蕴非常雄厚。我在机场到酒店路上听到有个关键字叫作“街舞”，郑州这个地方居然是目前中国街舞的重镇，这不是广场舞。他们在这个地方已经办了三届，我们去之前刚结束，总是放在郑州，上面单位挂的是北京，中国街舞协会在北京，在上海、深圳，怎么会在郑州。不是说郑州怎么样，为什么？郑州有30万街舞的人口，对我来讲，对我们所谓搞文创，搞内容，商机无穷。我后来花了四天，终于让所有领导听我的，赶快叫他们去找一条街，来把所谓街舞产业这个规模，这些人，活动量体留在我这个区，花了四天他终于理解，这就是一种概念，如何把你既有资源，把产业链，产业规模腾出来，这是我所学到的。

　　第二个案例谢谢林旭，他很努力在经营一直推销西门町给开发商，终于在福州与一位开发商开始接触，我花了两个月从董事长到下面的总监，带他们来到台北西门町参观考察，回到福州的时候，开发商第一个微信的信息还是问一句，那杨总，我要50个品牌可以吗，我回答你要500个也可以。一个品牌五万块上架费，如果搞了不理解这些潮牌，半天不理解，搞出创意一个品牌，搞不清楚的情况下，说我要品牌，给我50个，可不可以。大陆穷的只剩钱，那你给我钱，我卖给你，这是第二个案例。我个人觉得今天很感动，这个题目，如果我是你们觉得干嘛听台湾人讲这个东西，很多人常跟我讲这句话，台湾很多人我来搞，一群人买来在这边打工复制回台湾。如果有这个机会，感谢我们吴总、林总打造这样子趋势论坛，让我们两岸，用我们的文化去打造未来，而不是用人民币思考。这是我个人的感触。谢谢！

　　吴传鲲：谢谢主持人，现在这个环节交给我了，看到林总给我们出的题目商业地产体验化趋势与文创的关系，这个感觉有点哲学的意味。因为文创做得好，本身就能给我们带来一个很好的体验。商业地产体验化的趋势与文创的关系，应该理解是文创不断地发展会给我们商业地产体验化带来什么样的趋势，可能这个问题这样问更加合适。我把它细化一下，第一个就是说我们在场的几位嘉宾都是在商业地产文创行业有非常资深的经历，文创能给商业地产带来什么不一样的体验。体验这个房子装修的好不好，灯光亮不亮，服务人员服务的周不周到，都是一种体验。那么文创能给我们商业地产带来什么不一样的体验，我们按照这个顺序来，首先请我们杨总回应一下这个问题。

　　主持人：谢谢陈总，非常谦虚，低调。刚才所讲的这些内容都是最时髦，大家关心的话题。而且刚才一提到现场可以通过摇一摇进行导视，瞬间听到现场摇的声音，效果非常好。给一点小小的建议，如果有红包分享，就完美了，开一个玩笑。刚才通过几位嘉宾对自己典型案例的介绍也好，对文创文旅商业地产个人的建议和看法也好，我们可以感觉到两岸各有所长，我们的台湾地区有经验，有模式，有品牌，而我们大陆有市场，有资金，有很多未被我们察觉依然在沉睡的资源。这是双方各自的优点，也是对方所需要的补充点。那么如何将这两点更好的结合在一起，创造一个两岸文创文旅商业地产共赢发展的美好明天，就是接下来将要进行趋势论坛的主旨内容。所以接下来有请取代我工作我们论坛的嘉宾主持，赢商集团控股有限公司总裁吴传鲲先生，我们也有请我们论坛几位讨论嘉宾，他们是：台湾易展管理顾问有限公司董事长杨修铨先生，宜兰传统艺术中心、统一兰阳艺文股份有限公司发展总监林世伟先生，上海世茂商业投资管理有限公司南中国区总经理邢啸冬先生，福州市小脚印商贸有限公司--妈妈集市总经理吴积丰先生，对《商业地产体验化趋势与文创的关系》进行探讨，欢迎他们！

　　陈钢：谢谢各位！大家看到这个图片的题目应该知道我不是一个文化人，但是我很高兴以一个在互联网或者信息技术这个行业从业的我有十几年的经验，也在房地产业做了很长的时间。跟大家沟通交流一下到底我们的信息技术跟文创有什么关系。客观来讲，现在每一个行业都是离不开idea。以前是这样，我觉得以后更会是这样。现在很多企业说不好做，但是我可以很客观地给大家说我们这个行业造人还是非常难造，而且人工的工资的增长每年都在15%以上，这也是我们受到很大的压力。我们很明显地感受到IT这个行业对各个行业还是非常有支撑作用的这样一个行业。

赢傲科技CEO陈钢

　　下面转回正题，我想给大家分享几个非常重要的观点，就是说文创跟IT之间关联的地方。很多同行在很多购物中心写字楼或者社区做沟通的时候，我们基本上都会有一个共识，就是我们想让客户体验到的是文创，感受到的是文创，我们不希望他太多注意力在科技或者信息技术方面，我觉得这是个非常非常大的挑战，我们也一直在努力，希望能够在这方面做得更好。但是不管怎么样，我觉得我们在以IT的角度构建整个体系的时候，我们就会发现我们要定位我们的目标是很重要的，就是客户。我们首先得有一个体系来存储我们整个客户跟我们交互的，跟我们的创意，跟我们的文化所交互的所有要沉淀的东西，得有一个体系先做出来。所以我跟我的客户，我的合作伙伴沟通类似的解决方案或者产品的时候，我们都很强调一切以客户为中心。我大家看到这个截图是方兴，大家看起来是很简单的界面，也是能够传递给用户非常非常简单，而且非常非常小的这样一个界面。但是这个界面耗费了我们差不多两三个月的时间，因为我们后台继承了太多的东西，我们想让客户尽量感受到IT技术的存在。但是他能够充分的有一个便利在那个地方。

　　刚才第一个主题的时候蔡总说到他的会员，其实我们很强调是这样一个概念，会员是很重要的一个体系，当然会员肯定不仅仅是个资料库，里面有很多会员的政策，还有支持整个会员政策实施所有相关的一个技术的体系。我们都要很慎重地思考，慎重要把它能够落地下来。这是我提的第一个概念，就是关于客户的问题。第二个我们跟文创相结合的时候，我们很强调一个场景，也就是说，在我们技术手段上，我们通常能做到就是无处不在和客户接触的一个触点，还有各式各样的触发条件。但是触点和触发条件能不能正常和更好的运作，就要看我们有没有情怀，有没有文化，有没有创意在里面。否则其实是没有人用的地方，这是个相辅相成的东西。当然在技术人员的角度来讲，它是千方百计的想在我们所有的物理空间，比如说我们购物中心，我们的写字楼，我们的酒店，任何一个地方都提供各种各样的触点，能够和客户做一个连接，连接这个词在互联网这个行业里面是非常热的，但是这个连接能不能真的连起来，我觉得跟在座各位很有关系，这取决于你们，而不是我们。

　　我下面给大家举几个例子，这几个是很成熟，目前在很多地方都在使用的一个例子。现在很多购物商场都提供这样一个手段，这个手段它在本意上要解决的是一个寻找，找东西这样一个痛点。你要找一个商品，找某个人，找某个物理场所，我们技术人员刚开始做这个东西的时候，是想把本来商场的一个固定的导视变成移动，去到某一个地方找某一个东西。比如说现在这个会场里面，事实上我们设计了一个触点，让大家了解各种各样的信息。会后大家可以试一下，把蓝牙打开，微信支持摇一摇那个功能，可以搜寻到会场所需要的信息。通过这样的触点，我们跟文创的创意结合起来就可以传递很多很多的信息，当然这只是个手段。这是我们利用信息技术快速地支持这样亲子活动这样一个例子，也就是说，现在可以提出很多创意，很多很多人文的东西，但是我们要实现的时候，有的时候还是要借助技术的手段，我们需要有一些平台，有一些框架，能够满足满足这样的需求。就是很多在线体验的东西。这样一个创意由一些商家想出来的，很多创意其实不是搞IT的人想出来，都是商家，购物中心运营方想出来。但是他们想的就是以前我买一个东西，买一个礼物，包装盒会做得很漂亮。但现在可能要拓展，在包装盒上放一个二维码，收到的人扫一下，手机会出现很温馨的视频，跟你说一段话，这是很简单的idea，让社会变得非常有人情味这样一个地方。特别是人不能到的时候，或者接收礼物的时候，对技术人员来讲花两天时间就能够实现。我只是给大家提了一个创意实现的例子。

　　比如说现在我们很多广告、灯箱，平面的东西，我们要让它移动起来，我们如果就在那个固定的屏幕上面来做那个事情可能成本会变得非常高。特别是在购物中心、地铁站、写字楼或者电梯间里面，是很难投放和维护的。我们能够通过平面的东西和用户手机的连接，能够把它一体化，这也是很成熟的，目前常用的这样一种技术手段。当然现在搞技术的人还有很多很多的想法，但是技术上还是有一定的限制。但是我觉得未来可能会变得很不一样，比如说现在的虚拟现实之类的技术，可以让你把现实的东西和虚拟的东西同时展现在你的面前，这在实验室里面都是有，我们跟惠普、微软这些公司的实验室里面看过实物，经过测试，我觉得未来很多物理空间会充满虚拟数据同样的东西，当然这个依赖于很强大，很稳健的IT的技术。

　　刚才我这几点说的是一个场景的构建，是无处不在的触点，这就是IT技术能支持到文创的手段。下面说一个我们经常用到的手段，以前我们其实说一个圈子，也就是同类的人怎么能够联系起来，物以类聚，人以群分。其实购物中心这种大型的卖场也是很想通过各种手段把人群分类起来，因为不同的人群对生意不同的作用是很明显的。这是在购物中心测试的方式，我们在购物中心里面大规模部署了一个叫作爆料人这样一个系统，事实上我们想让我们的客户不管遇到什么有趣的事或者有价值的事或者不爽的事情，都能够快速地像爆料的方式能够爆出来，当然了这里面要有很强的营销手段来支持这个，这个我们首次测试也是选择在方兴（音），方兴很支持我们做创新性运营的东西，目前上线效果觉得也是很不错的。因为他对人群的活跃有一个很好的作用。这样我们就很容易把各类的人群能够做一个区隔，这个是上海绿地大规模上我们的社区，其实我们做商业的时候，通常我们是关注到整个开发商全部的物理空间，而不仅仅是在购物中心里面，还关注它的社区和写字楼，还有它的酒店。这是我们在绿地实施的叫左邻右舍这样一个创意，我不知道大家有没有留意这样的事情，在小区住了很久，不一定知道隔壁住的是什么人。有没有这种感觉？也不知道你楼下住的是什么人。但是我们通过这类的活动，我们发现陌生感就会少很多。你周末打一场球，在社区里面定一个球场，召集人过来打球。这样把人和人之间，可能中国文化的原因，人和人之间陌生人比较拘谨，现实生活中的拘谨反过来在网络上释放，网络上变得很不拘束，很容易接受新的东西，很容易参与网络上的活动等等。这是社区的一个例子。

　　我们看下一个特定的物理空间，这是我们在深圳书城选取的方案，书城是很特定的空间，一进入书城有一个标签，怎么能够让标签细化。大家很多人可能上过豆瓣，豆瓣是一个线上的通过不同的人看不同的书，去不同的空间参加不同的活动。其实我们的书城或者其它另类、特定的物理空间也可以做同样的操作。我拿起一本书，就算没有遇到那个人，但是一个很物理的东西，如果我知道有什么人，有多少和我同类的人关注这本书，看过这本书，留过什么言。或者我还有机会接到他在哪个咖啡厅哪个椅子上看这本书，这种东西在物质上或者数字上感觉不到有太多实实在在的意义，但是有很大一群人是很在意这种感觉的，这种氛围，这种感觉会让他愿意来这样一个物理的空间，这也是我们在物理空间上面用IT的手段辅助文创具体的做法。

　　做到所有最后我们需要定一个标准，我们做所有的东西到底有没有作用，也是很多做互联网，做客户系统很难做到的事情。当然了，确实有很多技术的手段的限制，但是不管怎么样，我们交付一个东西一定要有量化的方法。我们从社区到购物中心到写字楼，我们公司已经做了差不多有三年了，目前总结出来能够做到量化的东西确实客观上来讲也不多，但是我们还是很追求这样一个目标。我下面提几点跟大家分享一下。我们非常非常关注这三个参数，在我们用信息化的技术来做很多事情的时候，我们后台的数据都要过滤出这三个指标第一个有效的粉丝，为什么提有效？我们很多购物中心做完一场活动之后发现它的粉丝暴涨，一个月之后变成僵尸粉，从来没有动过。现在还有专门做策划，做吸粉的公司，通过各种手段做一个活动，工作人员输很多文字进去。现在我们要有完整的算法和技术手段，让运营的人知道什么是有效的信息，它是真正的对运营有帮助的这样一群人，在社区我们叫有效用户，写字楼也叫作有效用户，购物中心通常叫作有效粉丝，这个参数很重要。我们提出这样的概念，在座很多都是在运营自己的商业，运营自己的购物中心，有效这两个字非常重要。第二是活跃度，也就是说我们要关注整体或者是每个人的活跃度。IT技术上要支撑这样一个KPI告诉你到底有多活跃，你一个有效的粉丝是每个星期都会跟你交互一次，还是每个月还是每年。

　　我给大家说一个活跃度很典型的例子，比如说以前做社区的时候，大家很关心的一个就是报修。当我们系统运行之后有很多业主可能一两年都没有报修一次，用你那个功能是非常非常少的，活跃度很低。但是很偶然，我们在上海实施的时候提供了一个功能叫作看PM2.5，那个活跃度非常高。你会觉得那个功能好像很简单，不是拿个PM2.5。然后我做报修的一个功能，耗费了大量的人力物力，但是我们不能说那个不错，但是你会发现它的效果没有PM2.5那个小小的功能要大。其实今天大家在场也可以看到PM2.5，刚才我看了一下非常好，就是这个区域。第三个就是更关键的，叫销售贡献度，直接或者间接。目前我们大部分购物中心实施的时候采取间接的销售贡献度，我们会观察有效粉丝，有效会员的增长跟销售额的增长有没有关系，活跃度跟销售增长，销售的影响有没有关系。在一定程度上，我们会抽样看百分之多少的会员能够直接有购买活动，是抽样，客观来讲确实是这样。现在没有办法知道所有人购买的活动，将来也不大可能有这个完整的数据。如果对抽样进行分析，就涉及到大数据的领域，这个统计学分析也是有很严谨，很科学的一个参考意义，我们希望这个东西变得越来越有说服力。目前来讲，我觉得做运营的人，如果做商业互联网运营的人这几个参数确实很值得去关注的。

　　最后我还是刚开始的那句话，IT是在后面，文创是在前面。如果一个项目真的做得成功，应该客户感受到的都是文创，而不是IT，IT是默默在后面支撑把它转化为利润的这样一个工具。OK，谢谢大家！

　　主持人：谢谢！相信很多朋友去台湾会选择非常地道的小吃，看一些著名景点，很多人选择去林先生介绍的这样具有传统文化特色的商业街，去走走逛逛。我个人在国内去过这样的地方，以四大名著为主题的概括性地产街区，很多我认识的历史人物跳起“小苹果”，我感觉整个人都不好了。越在地，越国际，这个需要大量的同行们需要学习和发挥。

　　本次论坛是文创+和商业地产O2O为遗体的，互联网+是现在非常流行的一个话题，也是我们国家未来发展重要方向。如何将这样一个宏观话题拓展到微观领域，如何将概念转变为实实在在的体验，这就是我们要讨论探讨的。接下来尤其在商业地产领域如何更好的与互联网+形成一个共赢和1+1大于2的效果。我们将有请赢傲科技CEO陈钢先生上台为我们做演讲，掌声欢迎！

　　林世伟：大家早上好！在台湾有接待过非常多来自大陆的好朋友，无论是官方或者是民间，也接过非常多的邀请。但是总是因为某一些原因没有办法成行，把第一次在大陆正式的讲演献给文博会。我想接下来先放一段30秒的视频，让大家了解我们在传统艺术中心正在做的事情。我们在从事的是一个传统艺术的文创园区，对我们来讲文创园区要能够获利才能够有序经营，能够有序经营才能够去推展它文化的广度以及深度。这是我们所追求的。在过去我们12年的文化园区，今天利用有限时间跟大家分享我们如何创造持续的获利，创造有序经营的环境。另外更重要的是追求我们在进这个园区我们如何来创造，如何带动台湾传统的艺术以及工艺的复兴。

宜兰传统艺术中心、统一兰阳艺文股份有限公司发展总监 林世伟

　　我想企业未来经营方向是非常重要，每天问自己几个问题，第一个我们经营的优势到底是什么，我们经营逻辑又是什么，我们赚什么样的钱。我们竞争对手为什么没有办法复制以及未来十年我们发展最大的瓶颈是什么，这是企业经营者非常重要的一个思考定位和未来方向。就我而言，台湾的传统艺术中心我们很重要的一个方向是我们的想法要global，我们的行动要local，也就是所谓的越在地越国际。今天先介绍一下这个园区它的一个缘起，文创园区对很多人来讲是烧钱的事业，我们是可以获利的文创园区。台湾的文化部为了统筹台湾传统艺术的保留，借由民间的参与，觉得这样比较有效率。本身我们集团基于企业社会的回馈，采取这样园区的经营。这个园区对于我们来讲有一点必要，大家对于统一集团第一个印象是方便面，在上海是711，这是我们集团在400家公司里面唯一一家以文创营运的一家公司。另外一个第一是全台湾第一个成功OT文创园区，今年是第12年经营年度。我们园区有一个小故事，台湾传统艺术其实逐渐在凋零，包含工艺和戏曲，甚至科班的从事艺术，从事工艺创作一二十年，没有好的舞台而放弃了，这是觉得非常非常可惜的事情，这是我们集团想参与文化创意的缘起。我们园区24万平方米，比较核心的部分。另外全台湾最大的闽南红砖建筑群的文化聚落，有一些好朋友去过，有一些没有去过，距离台北一个小时的车程。

　　这是我们组织的架构，我的母公司是711，我们成立统一宜兰艺文公司，我们讲旅商文，有人讲文旅商，无论怎么组合，这个顺序对我蛮重要的。对我个人而言，比较好排列方式是文、旅、商。先要有所为的文化，一个文创园区的灵魂，创造一个旅游以及商业，这个组合是有意义的，接下来我也会从这个角度去讲如何在文创园区里面做文化，间接到旅游以及商业。我们成立台湾传统艺术推广基金会，负责园区的协助园区展演，深耕文化创意产业。不仅创造好的传统艺术的表演，很重要也是做一个行销，行销除了好的节目的行销，展演的行销以外，另外一个很重要在所谓的机构的行销，其实很多人常常会忽略这一件事情，其实机构行销就像是一个意念的传达，为什么要进这个文创园区，起心动念是什么，为什么会得到大家的共鸣，这个很重要，这是比较容易被忽略的。还有艺文家族的建立，我们要把艺文作为一个有组织的，这相当重要。

　　接下来我用几张影片快速介绍一下大家认识我们所有的传统艺术中心，左边这张图是我们老街，这个时间点应该在春节前后，可以看得出来这个老街上有非常非常多的红灯笼，营造出很浓厚的过年氛围。我们想要做的就是在老街上是台湾传统工艺或者艺术的橱窗，右边是巩义市驻园创作场域，前街后坊在台湾很特殊，是有它历史的脉络。我们邀请台湾这边以及世界各地的一些艺术家来到我们这个园区从事驻园的创作。这是我们的餐饮跟伴手礼，左下角这栋建筑可以感觉到早期是烧红砖的砖窑厂，基本上现在不烧红砖，改烧新台币和人民币，里面卖的是地方特色的伴手礼，所以其实有相当的蛮有意义的地标的地景，这是园区的参与。

　　这是园区人文旅店的部分，请了知名设计师帮我们规划，我们希望提供给来到这个园区的游客深度的旅游，甚至来到这个园区从事艺术的住宿的空间。这是传统建筑的部分，有我们的黄举人宅、戏台、广孝堂和文昌祠这个过程。主要介绍一下黄举人宅，其中一栋是我们黄举人宅，顾名思义是一个举人的故宅，在清朝民间，我们这个地方出了第一位举人，并没有去当官，后来他觉得读书蛮重要的，就开了私塾，有很多地方的学者。宜兰开始出了非常多的进士和举人，这是有它的一个历史的故事。那我们利用这样一个故事，现在只是作为所谓古代科举制度的介绍以及在奴隶社会的介绍。保存比较完整，而且有它历史的故事。所以很多的一些取景都会在这个地方，包括上海世博会台湾馆官方的MV，其实就是在这边取景的。那我们知道说像是在福州三坊七巷也是很多名人故居，适合做故事的行销跟包装。

　　这是我们园区的展演的设施，这是室内可以包含400人的剧场，400人的音乐剧场以及展示馆，还蛮喜欢展示馆用工艺说戏，可能是石雕、砖雕等等，说大家耳熟能详的三国演义等等，获得相当的好评。这是园区户外展演景观的设置，其实很多文化都离不开水，甚至都市发展的脉络很多时候是水陆的交通比陆路交通还要发达。园区当时在规划的时候，水陆交通特别进行了一个规划，很多人来到我们这个园区是搭船进来的，这是蛮大的特色。前面是一个简单的介绍，接下来跟大家分享文创园区如何成功经营的关键。从过去一些成功也好或者是失败的经验所萃取出来的几个部分，我很喜欢的它是一个人字砖，是人字形的砖块。意思是人来人往，川流不息。我想在O2O的部分象征流量或者人潮，整个文创园区的经营最重要你如何创造源源不断的人潮以及维持这样的人潮，这是我接下来要跟大家分享的几个重点。　 

　　第一个问题常常问自己艺术的原创跟所谓通俗相对该怎么来配置。艺术我想要跟生活做结合，我们称为文化，文化通过时间的堆砌增加它的厚度。怎么跟普罗大众做一个结合，这是重要的。怎么样决定这样文创的比例，我们都同一件事情，所谓文化从我们所讲，脚所踩这块土地孕育出来。文化源头探究要很深入，切入的角度要很深入，展出来的展演才会有它的内涵，无论在质或量的部分。这样的比例有三个很重要的关键，第一个是所谓民众的需求，第二个当然就是我们地方的风土民情，第三可能是所谓的艺文团体。这是园区每天都在进行的表演，我们建构园区成为东方的迪士尼，我们当然不是迪士尼，我们也没有迪士尼强大的电影工艺，不会有所谓的狮子王和辛巴，但是我们有几千年的中华文化这样作为我们的文化的底蕴，这是我们今年在我们老街，刚刚看到很有名的老街上面每天进行踩街表演，一年365天都有，每天至少五个场次以上。这个表演把台湾10种所谓正统的文化，结合地方戏曲，鸽仔戏来进行演出。这是我们四季的展演，第一季全台最有年味的地方，第二季笑笑羊同乐会，第三季霹雳奇幻嘉年华，是布袋戏或者鸽仔戏，第四季是亚太传统艺术界。我想分享一下台湾最有年味的地方，我们可以选择某一个领域把它做到最顶尖的部分，以台湾最有年味的地方来说，我想过年对每个人的意义可能都不见得一样。我印象中我小时候每次过年还蛮期待我父母亲给我红包，大家吃团圆饭的感觉。现在微信摇红包还蛮方便。闽南话形容整个过年的习俗，一直到初十五的元宵节，形容过年的习俗，我们在园区提供过年的习俗。我们第一季全台湾最有年味的地方，欢迎所有人来这边体验可能已经忘记的那一种过年的感觉。

　　策展的概念，我想在招商的部分要用策展的精神来进行招商。一个地产的开发，不是把空间请了很多的贵商进去，这样子就够了。策展一定要有核心的主轴，想传达的概念，想要影响哪一群人，给他带来什么样的体验，这是我所讲的用策展的概念进行招商。这是我们园区，比如说我们在多元展演的部分，我们从全台湾邀请非常多的艺师跟柜商进来，这个是精挑细选。我们是海选，海选才能进来，我们要求每一个艺师进来的时候一定要在那里面进行展演，不希望园区成为单纯文创销售的场域，这样非常可惜，这是我们的要求。还有比如像是地方的戏曲工艺的体验，很多海外的朋友来到台湾学法语，通过地方戏曲的体验，这是他们非常喜欢的课程。我们想要做一件事情把我们老街，台湾工艺展演的橱窗希望提供的是台湾传统艺术的复制。

　　这是另外一个蛮有意思的一体，我们做创业园区会不会过渡商业化，纯粹的商业性设施比例有多少。台湾曾经有一个官规某一个文创园区就是餐厅加餐厅加餐厅，到底这是不是对的讨论的议题，假若纯粹是商业性的，那又到底多少。你在里面找不到吃，甚至没有买到伴手礼，还有多少人会想到这个园区。另外一点在美国很多创业其实来自咖啡馆，甚至很多的一些艺文爱好人士进行交流的地方。重点不在于有多少的所谓商业空间，商业扣减能不能这样的人，让他们能够喜欢来，在里面进行交流。甚至我们讲24节气的饮食，饮食也可以是一个文化。从因也可以用展和眼，可以当成文创园区展演空间的延伸，这是我想跟大家分享的。

　　如何不断改变的园区的氛围。其实我一直这样的去努力，你不太可能每年都有一个在那边，你如何改变园区的氛围这是相当重要的。这是我们园区，我们园区除了刚才所提的室内展演空间，户外有非常多的展演空间，像是在看到那一条老街上，我们在户外至少有四个大型的表演的场域，甚至在我们老街上整条老街就是剧场。我们希望透过大量的活动来去创造改变园区的氛围，甚至我刚才所提出第一角的题目叫作全台湾最有名的地方来，不同的季节来，但是总是会有一些期待的。

　　另外这是跨界的部分，我这边想跟大家分享的是在台湾，在元宵节的时候，元宵节集中一些人看灯笼，这个有文化的渊源。我们在这样蛮有意义的问或者甚至票选全世界第二大夜间的嘉年华。我们用投影的方式可以用实际直接做互动，比如说我要给谁一个什么样的话语，别人就可以听到。还有利用3D方式结合我们戏曲，或者用3D实现布袋戏。我们希望不同的客群来到这个园区都可以找到他们想要的，我们会安排艺师来到园区跟粉丝进行见面，另外有新创的艺师跟有客进行互动，提供他的经验。另外青少年才艺对证，让大家学习传统艺术的新兴学者们，每年在这边进行一个交流沟通。这个机构幸是重要的，如何去有效紧密地建筑这样的family其实是重要的。

　　另外提到体验式的功能。我想我们可能到欧洲我们会去参观教堂，比如说日本参观寺庙等等之类的。那在台湾我们叫作红包，这个园区用DIY的方式进行呈现。另外一个我们会让这些欣欣了解到这个仪式。还有一个年初四都会收涎，还有抓周等等，通过这样有温度的交流，让宝宝从小跟这个园区有很深的连接，见证了参与了他生命中重要的时刻。每个小孩现在都是家里面的宝，每个孩子平均至少每年带来6位家庭可以来到这个园区，这个可以创造相当大量的人，甚至可以推动园区的发展。

　　最后我想用最前面所提到的，我印象很深刻我在一次展演里面2013年联合国统计文创产业美国占43%，欧盟占了37%，日本占了10%，韩国占了5%，线下的5%由其它这些国家所共同创造。那我始终相信，我们华人有几千年的历史，这是我们最好的一个文创的底蕴。所以我想象总有那么一天，我们中华文化可以更发扬光大。我们想法要国际，做法要在地。也就是文化的国际化，生活的在地化。越在地，越国际。谢谢！

　　主持人：谢谢蔡总，首先代表孩子们感谢蔡总给他们提供了充满浪漫童话的乐园。蔡总非常会推广自己，不仅说骑士堡如何如何好，更何况骑士堡增进夫妻之间的感情，维系家庭的稳定，这是一大卖点。告诉您，生三个孩子在大陆依然是违法的政策，开一个玩笑，谢谢蔡总。我们刚才的议题是谈论孩子关于未来，当然除了未来之外，我们还有悠久的历史，如何传承历史也是我们每一个商业地产人，我们文创文旅商业地产人的职责之一。如何将我们中华五千年的灿烂悠久的文化艺术传递给现代人，传递给正在与我们进行紧密接触的世界各国的人们，这也是我们需要探讨、求索的一个目标。

　　接下来我们将有请是宜兰传统艺术中心、统一兰阳艺文股份有限公司马上总监林世伟先生与我们分享“传承艺术中心之成功营运关键”，掌声欢迎！

　　蔡政雄：各位尊敬尊贵的来宾，大家好！非常感谢，也非常感动能够有这个机会在第八届文博会跟各位嘉宾分享台湾的骑士堡如何能够在五年的时间成长五百倍。最近国内很重要两则新闻，除了伟大的习大大出访英国宣扬国威以外，前天发布重要消息第十八届五中全会通过全面开放二胎。当时我听到这个消息，我第一个念头我打算跟我们的主办单位请假，我必须要快跑前进。主办单位告诉我说来不及了，我说为什么，因为你被排了第一棒。非常感谢主办单位对儿童文创产业的重视。

　　骑士堡国际事业股份有限公司总经理 蔡政雄

　　我想接下来让我跟各位简单分享一下，五年前在台湾只有我一个人，现在我两岸员工已经超过500个人。我是台湾骑士堡的创办人蔡政雄，五年前这家公司相当于这个时间点在台湾的台北开幕，在暑假开幕，现场人烟稀少。当时这个行业它很像儿童乐园，也很像早教班，也很像说故事的地方，也很像学才艺的地方。当时支持我的事业只有我们家三个宝贝，每天跟着我出门，陪我下班。妈妈带他们回家，我们家宝贝说不要，要陪爸爸上班。其实五年前是我的第十次创业，这过往十次创业陪小孩时间相对少，但是我在骑士堡看到魔力，看到神奇的力量，我们家的小孩可以陪爸爸上班接近半个月的时间每天从早到晚，不可思议。为什么这样一个环境，这样一个儿童乐园对小朋友有这么大的吸引力。我想我观察到我小孩在这个场地里面能够快乐的游戏和学习，加上我很贪心，我不希望我们骑士堡只是一个游戏的地方而已，我希望它是一个能够一边学习，一边游戏的玩中学的场域。

　　骑士堡目前是全台湾规模最大，也是质量最好的室内儿童乐园，我们以品质教育为核心，融合了创业启蒙的生活教育体验服务。为什么这样一家公司能够在五年的时间迅速扩张？一切只是致力于教育跟服务，我们能够有这样的成绩，那我们简单用3分钟的影片跟各位做简单的说明。全场设计都是由我们自己的团队设计研发打造的。谢谢各位的掌声！我想在影片当中我们可以看到我们用这样一个童话情境吸引小朋友到我们场域里面，小孩很简单，我们让他学什么他就学什么，所以学习的重任在我们肩膀上。我想也是因为这样的正能量，让我们创造了不可能。在成立第二年当中，我们就获得台湾的创意选秀全台湾第一年，之后四年、五年时间当中得到非常多官方政府的支持，包括经济，包括文化部，包括台北市政府。今年对骑士堡是非常非常重要的转折点，我们获得了亚洲最大的教育集团倍乐生集团在全世界开设第一家巧虎欢乐岛，为什么有这样的机会能够进驻中国，我们的成功方程式很简单，台湾的团队，国际品牌加上大陆的市场。

　　简单跟各位分享一下我们运营模式，我想再简单也不过了。对于我们所合作的开发商，百货公司而言，我们提供不止是租金而已，我们真正能够做到的是提升商场的国际品牌形象，甚至也能够增加亲子服务的功能。对小孩而言，他就是快乐的玩中学，对家长而言，我常常喜欢开玩笑说结婚不是恋爱的坟墓，有小孩之后才是恋爱的坟墓，有很多结婚前能做的事有小孩之后变得不一样。所以因为有了巧虎，有了骑士堡之后，常常吵架的夫妻因为巧虎，因为骑士堡感情变好了，把小孩教给我们，夫妻俩手牵手逛街去了。当然我们这样的儿童乐园绝对不是靠假日流量支撑的，我们是全世界最安全的校外教学的场所。太冷、太热，下雨天、寒暑假，一年365天有一半是我们的，我们在平日提供是非常安全的教育教学的场域。

　　 接着从我们经营层来看，我们怎样去经营这样的儿童乐园。在照片上可以看到这是我们在台中小木耳匹诺曹的家，我们每一个主题堡用不同的童话主题建构，所有的软件、硬件，甚至空间都是世界独一无二。左边是我们的设计师的手稿，右边是工艺家的鬼斧神工。我们做的比画的还漂亮，做的比说的还好，看到会以为这是迪士尼，这不是，这是我们台湾的骑士堡。在所有的硬件上头，我们仅仅扣联我们的核心价值就是教育跟游戏。所以我们看到我们的设计稿，我们真的能够照着我们设计稿1：1打造出来。甚至我们也建立大数据库，我们可以针对不同的年龄段提供不同的空间，不同的游乐设备。其实大小孩跟小小孩能不能玩在一块儿？不行，是非常危险的。在我们经验当中，上了小学的小孩我们称之为霸王，称之为迅猛王，他们会把现场小小孩给撞倒，这个是非常严重的潜在危机风险。我们有了大数据库可以去打造更安全的场域。

　　 在教育的面向，我们着重的是品格教育、素质教育，现场有大姐姐能够跟小朋友互动，告诉他们排队的重要，守秩序的重要，分享的重要，怎么做到勇敢的表现。巧虎秀在全中国只有巧虎看得到。我想在我们这样空间里面，每天充满着快乐跟欢笑，我想在座各位我想我非常自豪可以跟各位说有谁工作比我还幸福，我们面对全世界，全宇宙最天真的一群，我几乎投注全心全力努力把这样的场域做好。再提到我们从商业面来看我们的表现，我们不止是全台湾最大，我们是全台湾生意最好的，巧虎、骑士堡我们开到哪里，人流就跟到哪里。我们完全是以会员制的方式在做经营，巧虎这个品牌在大陆已经有十年的时间，我们累积了一百万的会员。也就是这些会员的微信号、手机号码、邮箱，家里的地址我们通通都有。在台湾，在中国巧虎是号称儿童界的周杰伦、蔡依林，甚至有很多朋友跟我分享说在家里妈妈讲的话不听，爸爸讲的话不听，小孩只听巧虎。

　　我们这样的品牌跟其它同业不一样的地方，我们能够把百万的会员甚至所有巧虎的粉丝引导、引领到商场里头来，这个商业的逻辑非常简单，我把小孩“软禁”在商场里面，他买了门票不可能10分钟、20分钟就走，在场内停留的时间会是两个小时以上。小孩玩累了，满头大汗的出来，肚子饿，在商场停留至少四个小时时间。所以家长等于间接被我“软禁”在商场四个小时的时间，那我们简单的试算一算这样一个数学公式，一个小孩，我有一百万的会员，一个小孩可以带多少家长，至少一个半，我只算爸爸妈妈，没有算到外公外婆，姥姥都没有算进来。一百万的会员，我们乘以2.5，每个人在商场里面平均的客单价我们保守算300块人民币，这样会员一个月到商场里头来一次可以算他10个亿的营业收入。这个数字是我们在台湾的经验，我们走到哪儿可以把会员拉到哪里，这是非常非常用心经营我们大数据库，资料库，很重要的动力来源，走到哪儿会员带到哪里。

　　台湾的骑士堡，大陆的巧虎是世界首家，安全和快乐是我们的首要，也是我们最重要。没有安全什么都是空谈。未来我想我们在大陆的发展计划还是积极以购物中心为主，目前来说我们的唯一投资方韩国KTB投资基金，目前跟我们有合作是华人文化产业投资基金，简称CMC，这家公司最近很牛，很红，到习大大出访到英国签了乐高乐园回来，很快可以在国内看到乐高乐园由CMC这家公司代理进来。这家公司同时投资了功夫熊猫和中国好声音，未来希望能够有更多的机会能够跟国内的专业开发商有更多的合作机会。

　　我想我不是来中国找事业，我们也不是来创业，我觉得这个行业非常非常妙的地方是我不用想赚钱，我只要把小孩顾好，让小孩满头大汗，妈妈就愿意把钱给我，更何况我们在教育他的小孩。这是我的成功方式，毫不吝啬跟大家分享，我们专注于他的学习，就可以创造我们现在的不可能。创造爱与陪伴的快乐童年，打造快乐的下一代，成就美好良善的文明城市。在座各位社会贤达跟我有一样的梦想，我今天不是来介绍骑士堡，也不是来介绍巧虎欢乐岛，我是呼朋唤友，希望为大中华下一代共同努力。好，谢谢各位！

　　主持人：有请林总留步，林总为本次论坛倾尽了很多的心血。作为本次论坛的承办方，您向两岸的业界精英广发的英雄帖，接下来进行这个环节少不了你的参与，为海峡两岸文创文旅商业地产趋势论坛进行启动。除了您之外，我们还要再邀请另外四位我们的重要嘉宾来共同上台。让我们掌声欢迎我们启动嘉宾：赢商集团控股有限公司总裁吴传鲲先生；社团法人台湾连锁加盟促进协会理事长李日东先生；全国工商联商业不动产专委会主任、亚太商业不动产学院院长朱凌波先生，还有共同机构董事长、赢商网福建站总经理林旭先生、台湾创业设计中心理事长陈文龙（音）先生。我们五位嘉宾请大家把手放在我们启动杆上做好准备，让我们倒数共同见证这样的时刻。让我们记录下这样一个历史性的时刻，预祝两岸文创文旅商业地产有一个美好的发展前景，同时也感谢我们五位启动嘉宾，谢谢！

启动仪式

　　随着我们开幕仪式的顺利启动，我接下来进入今天论坛正式环节，首先有请第一位演讲嘉宾，在座每个人都有梦想，这个梦想或大或小，所以接下来请到这位朋友他就是一位圆梦人。骑士堡是台湾最大的室内儿童乐园，汇入多项儿童品格教育课程,如故事屋、舞蹈课、体能律动课、DIY以及综合性活动如主题嘉年华、情境大冒险等。"巧虎欢乐岛"是全亚洲第一个巧虎实体乐园，结合多样的游乐设施与巧虎唱跳Mini Show,将艺术潜发、科学发现、体能发展、认知启蒙及社会生活等儿童发展目标融入乐园中,带给孩子们不一样的体验。两者除了都是孩子们游戏、玩乐的天堂外，还诞生自同一位"儿童梦想实践家"之手。从骑士堡到巧虎欢乐岛，把他称之为孩子王一点都不过分，下面有请台湾骑士堡创始人、大陆巧虎欢乐岛负责人蔡政雄先生上台演讲，有请！

　　林旭：开始之前转达一下文博会石总的歉意，本来他在之前也会跟大家做一个交流，但是刚刚因为文化部的领导下来视察，所以他临时有个接待的任务。尊敬的各位来宾，大家早上好！非常感谢各位今天来捧场，很多在座的去年其实都有来过，我们这次又相聚在厦门，而且又是这个厅，这是跟文博会合作的第二届文创商业的对接会，也是我们的福建商业地产和我们台湾业者第二次交流的一个盛会。这样跨界的模式在国内，至少在我们视线范围内还属少例。我们希望从中国商业地产的视角提供另外一个思考的角度，能为我们现在相对来说比较举步维艰中国商业界提供转型另外一种可能。我们本届大会跟上一次有一个不太一样的地方，我们把它命名成趋势论坛，我们是希望这个名称以后将固定下来，进行一个品牌化的运作。就是对商业地产的发展趋势进行有利的探讨，也是基于这种考虑我们在文创之外加入互联网+的元素，因为我认为这是另外一个避不开，躲不掉，刚刚起步，又充满争议的话题。在这个话题里面，我觉得我们有很大的探讨的空间，我们希望在文创之外其它跟商业地产发展有关的东西，未来都能在我们这样一个平台上面得到我们的讨论，得到展示。因此这是我们第二届两岸文创文旅商业地产对接大会，但是也是首届两岸商业地产趋势论坛，在未来我们赢商网福建站的概念里面，两岸这样一个概念我们将一以贯之，思想交锋，模式融合，商机嫁接，会是我们不变的宗旨。

　　共同机构董事长、赢商网福建站总经理林旭

　　去年通过我们的平台，我们把台湾的巧克力博物馆落到福州商业地产项目，去年参会地产商我们深圳的地产商跟我们今天的演讲嘉宾把那个项目带到深圳。去年有其它的团队通过我们的平台和开发商，我们这边一些商业地产项目达成了各种层面的合作。今年我们郑先生继续带来文创品牌和模式，我们的蔡政雄先生带来骑士堡和巧虎欢乐岛跟大家沟通，我们杨修铨先生也是去年大会的演讲嘉宾，会带来熏衣草品牌的模式。还有台创中心的执行长陈先生等等一大批台湾文创或者是文创商业都正在寻求各种各样的模式进行登陆。所以今天的大会我们不仅希望大家通过嘉宾的分享让脑袋充实，也希望我们晚宴环节为大家充实，希望通过商机的嫁接达成合作，为大家的口袋充实。这才是平台的价值，另外今年大会还想提一下的是两岸儿童产业联盟和两岸商业地产联盟的成立，儿童产业成为商业地产购物中心的宠儿，越来越成为一个相对比较热门的招商的方向。职业经理人我们认为永远是所有项目的最宝贵的一个资源和灵魂，所以我们想在趋势论坛之外延伸出两个日常性的组织和平台，更好为商业地产事业尽一份力量。

　　最后感谢各位嘉宾的到来，祝各位在这里渡过愉快的一天，谢谢大家！

　　主持人：谢谢李总，我觉得刚才致辞当中有一点让我印象深刻说到了数字，一个是两兆，还有台湾用了三四十年的发展做到的事情，大陆只用了十几年。我们可不可以在我们这个行业当中通过大家的交流与合作，以这样一个论坛为平台，作为一个好的起点，共同推进大陆产业的加快发展，推动台湾产业第二次更好发展。接下来让我们掌声有请本次论坛的承办方代表共同机构董事长、赢商网福建站总经理林旭先生上台致辞，掌声欢迎！

　　李日东：我们今天主办方的赢商网吴总裁，还有福建站的林总，还有总策划人石总以及各位伙伴，大家早上好！非常高兴能代表台湾连锁加盟促进协会来和赢商网共同主办这次的论坛。很多人应该不了解什么叫台湾连锁加盟促进协会，我这边简单跟大家简介一下。台湾连锁加盟协会是跨娱乐等等所有行业的协会，它是一个商业。我们从1985年创立到现在，是台湾一开始经济的一个协会。早期台湾也是从农业时代进入到工业时代进入到科技时代，进入到网络时代而进入到现在连锁服务世纪的时代。今天赢商网主办这个论坛也是趋势所在，商业来到这边地产一定要加上商业模式的创新，所谓文创商业。台湾我们连锁加盟促进协会它所扮演的一个重要的角色也是在这个方面，我们可以从1复制到100到1000。我们现在协会总部店数将近400家，在台湾这么小有9万家的商店。我们这个协会算是影响台湾连锁业里面重要的协会，我想刚才有提到我们未来两岸的合作，我的看法是说未来他不是高科技产业的时代，一定是一个连锁服务产业世纪的来临，我们从中国大陆的经济起飞到突飞猛进，到现在很快，台湾用三四十年进入这个时代，大陆几年就超越。所以现在市场上的需求必须迫使到所有我们的商业，我们地产一定要来结合商业，他才能长久。正如刚才吴总所说的商业一定要有加入一些文化、文创的涵养才能持久，那我想这是我们这次论坛重要的一个大家要讨论的议题。

　　社团法人台湾连锁加盟促进协会理事长李日东

　　现在的生活大家进入到迅速发展繁忙的生活，我们的生活改变了我们，所以现在当地产商，当业者，当领导也要跟着这个趋势去改变，这个商业模式也要跟着改变。这次邀请到台湾我们几个成功的模式，今天下午有一场跟大家成功模式分享，我想这是我们未来两岸大家一定要互相怎么样去建立一个合作模式，去创造未来的一个地产商业的世纪。我在这边也敬祝论坛成功，祝大家身体健康，万事如意，谢谢！

　　主持人：谢谢吴总这么轻松、自然、侃侃而谈的开幕致辞，为我们今天论坛开了一个好头。我觉得刚才吴总在致辞当中有两点印象深刻，第一企业家不仅要作为一个商业人，还要成为一个文化人。第二我们台湾业界同行有很多很多值得我们学习的经验，所以利用这个机会我们要把他们的资源好好的榨取一下，开个玩笑。但是今天非常高兴两岸的业界同仁能够相聚于此，社团法人台湾连锁加盟促进协会是台湾地区，最专业、规模最大的连锁加盟产业协会，自成立以来，以促进连锁加盟事业的健全发展为努力目标，对台湾地区经济提升与就业机会的提供具有重大贡献。所以接下来我们将要有请的是社团法人台湾连锁加盟促进协会理事长李日东先生上台致辞！

　　吴传鲲：尊敬的各位女士们、先生们，大家早上好！我谨代表本次大会的主办方赢商网对大家的莅临表示衷心的感谢！这是我们第二次在这个地方主办这个论坛，每次我都会感慨我们赢商网主办过很多活动，在这样一个圆形的场地是很少见的，圆在中国代表圆满，代表美好，希望这次活动能够圆满成功。讲到我们的文创地产，文旅地产，其实现在在我们内地，在大陆互联网+的概念非常流行，但是我觉得在我们考虑互联网+的时候，我们更多应该把目光投向文化+，其实互联网+很大程度上解决传统产业量的问题。文化+解决的可能才是传统产业里面质的问题，我们的商业地产为各种消费活动、经济活动提供了一个物理空间，假设我们有文化注入到这个物理空间里面，那么我们这个空间会变得非常有灵魂。

赢商控股总裁 吴传鲲

　　在文创这个概念里面，我又觉得“创”比“文”更重要，其实文创产业的核心还是在于我们的创造力和想象力，文创在很多时候是我们地产跟很多文化的跨界结合，可以是设计师文化，可以是饮食文化，可以是服装文化，可以是很多很多工业文明，工业设计的文化。但是假如这些文化没有创意你会觉得它很难跟你此前所见到的这类东西很难区隔开来，所以在这方面我觉得“创”比“文”更重要。第三个困扰我们很多内地开发商在内地去做很多项目，有很多时候开发商和投资者想在项目里面加一些文化的因素，但是会发现落地非常难，这个落地氛围很难找到盈利模式或者说是很难从大的投入和长周期的回报之间找到一个什么样的平衡，这一点是非常难的。在这一点上，我觉得我们应该向台湾的文创产业去学习。细节问题、执行力问题又是我们的好的文创项目能不能最终落地的一个根本问题，投入能不能到位，这个投入是两个层面，一个是资本层面的投入，一个是时间层面的投入。去年这个论坛我印象非常深刻台南的零百货（音），一个不到五千平米的项目做的非常漂亮，台下的人听的感觉非常非常好，但是它不到五千平，这种项目需要精雕细琢，需要时间投入，需要大量金钱成本去投入才能做好，这一点是大陆非常多的开发商非常欠缺的。

　　那么五百年前西班牙的女王说过一句话，魔鬼在细节里，天使在想象中。做文创产业最后归根到底都是在于每一个细节，每一个执行力。我相信接下来的我们很多嘉宾台上演讲都会让大家感受到这一点。中国的大陆商业地产发展在最近的五年进入了一个快速的通道，短时间内大量的商业地产项目入市，造成供求关系阶段性、区域性的失衡，同质化现象非常严重。创新成为项目规避风险的重要手段，在新的国家的政策大力发展文创产业的前提下，商业地产也希望从中找到灵感，找到方向，打造具有独特文化氛围的商业地产项目。在这个背景下，我们把目光投向了台湾，台湾的文旅文创产业在发展上比大陆早，发展的也更成熟，发展水平在整个亚洲也是处于领先地位。但受到市场和资源的限制，实际上发展空间有限，大陆地区广阔的市场空间给我们台湾的文创产业也提供了一个很好的表演舞台，已经有很多的台湾的文创品牌进入到大陆，我们希望看到更多的台湾文创品牌能够进入到大陆，能够给我们大陆商业地产开发提供新鲜的血液，我们赢商网福建站搭建这个平台，正在希望为这件事情做一点点的努力，也希望真正搭建起一个两岸文旅文创产业，包括资源、智慧乃至资金的交流对接平台，真正实现两岸在文旅文创产业的合作共赢。

　　最后再次感谢各位嘉宾的到来，感谢我们共同机构，我们赢商网福建站各位同事的辛勤努力。最后希望我们的论坛主办成功，也希望在座的每一位来宾有所收获。谢谢！

　　主持人：尊敬的各位领导、来宾朋友们，大家早上好。欢迎大家莅临【海峡两岸文创文旅商业地产趋势论坛】的活动现场。很高兴在这么一个特殊而意义重大的日子和大家共聚于此，我是本次论坛的主持人李昊。

主持人开场

　　本次论坛是由国台办、文化部、国家新闻出版广电总局、福建省人民政府主办，赢商网福建站、共同机构承办，亚太文化创意产业协会、社团法人台湾连锁加盟促进协会联合协办。在此我谨代表论坛组委会向关心和支持本次活动的社会各界人士表示衷心的感谢，对各位嘉宾的莅临表示最热烈、最诚挚的欢迎！同时还要鸣谢世茂广场摩天城、厦门世茂EMALL、正荣集团正荣城，建发集团湾悦城，金源集团罗源世纪金源对本次论坛的赞助与支持！

　　本次【海峡两岸文创文旅商业地产趋势论坛】以"商业地产大变局"为主题，以"文创+"和"商业地产O2O"为议题，邀请两岸最具影响力的多位商业地产商、品牌商，进行深度交流，同时还盛邀两岸知名行业权威专家，分析、分享成功案例，探讨当下商业地产的破局之路。

　　下面请允许我为大家隆重介绍出席本次活动的重要嘉宾。他们是本次论坛协办单位社团法人台湾连锁加盟促进协会理事长李日东先生，海峡两岸文化产业博览交易会总策展人石振弘先生，台湾创意设计中心执行长陈文龙先生，全国工商联商业不动产专委会主任、亚太商业不动产学院院长朱凌波先生，赢商控股总裁吴传鲲先生，共同机构董事长、赢商网福建站总经理林旭先生，台湾骑士堡创办人、大陆巧虎欢乐岛负责人蔡政雄先生，宜兰传统艺术中心、统一兰阳艺文股份有限公司发展总监林世伟先生，台湾商圈教父、台湾央级政府顾问、易展管理顾问公司董事长、台湾民国村、薰衣草森林品牌顾问杨修铨先生，上引水产品牌顾问、自由落体公司总经理、亚洲文化艺术发展协会执行长陈俊良先生，赢傲科技CEO陈钢先生、上海世茂商业投资管理有限公司南中国区总经理邢啸冬先生，正荣集团商管公司总经理张子玉先生，阿尔达商置资本集团总裁梁飞建先生，福州阳光城商业管理有限公司总经理林铭永先生，社团法人台湾连锁加盟促进协会秘书长刘樱婷女士，世贸商业管理有限公司市场部总监王菲女士，厦门世贸商业管理有限公司总经理蔡兆胜先生，福州世贸商业管理有限公司总经理王勇先生，冠业集团董事长林永强先生，福州市小脚印商贸有限公司--妈妈集市总经理吴积丰先生。再次把热烈的掌声献给出席本次论坛的嘉宾，也同时把掌声送给所有前来参加论坛的两岸品牌商、开发商，送给在座的每一位朋友们，谢谢你们的到来！

　　文创文旅商业地产作为新兴市场行业，吸引无数商业地产开发商甚至传统住宅开发商大量转型进入。然而，目前国内文创文旅商业地产还处于起步阶段，大量商业地产项目兴起，可文创品牌资源却较为稀缺。本次论坛是两岸文创文旅商业地产与文创文旅品牌的联袂，今天我们将从文创文旅商业地产现状、机遇、挑战、未来等不同角度深入交流、窥探文创文旅商业地产创新运营与资本运作，共同分享两岸文创文旅商业地产的成功经验，促进两岸相互交流、考察，创造对接合作平台，探求商业地产新模式。架设两岸文创文旅商业合作共荣发展桥梁！

　　那么，首先，我们将请出赢商(集团)控股有限公司总裁吴传鲲先生上台致辞，掌声有请。

　　论坛现场准备就绪，只待您的参与！

嘉宾陆续进场

参会嘉宾翻阅相关资料
 

　　现场直播即将开始，敬请关注！

　　2015年10月31日，由国台办、文化部、国家新闻出版广电总局、福建省人民政府主办，赢商网福建站承办,台湾亚太文化创意产业协会、社团法人台湾连锁加盟促进协会协办的“第八届海峡两岸（厦门）文化产业博览交易会隶属活动——两岸文创文旅商业地产趋势论坛”在厦门国际会展中心隆重举行。

　　本次峰会以“商业地产大变局”为主题，以“文创+”和“商业地产O2O”为议题，邀请海峡两岸最具影响力商业地产商、品牌商，包括最具投资价值的200个大牌地产商以及艺拓、巧虎欢乐岛等200家台湾品牌商、200家大陆品牌商进行深度交流。

　　大会针对商业地产转型的两个主要方向：互联网+和文创，邀请两岸巨头和行业权威专家分析、分享成功案例，讨论当下商业地产的破局之路，从商业地产发展中的机遇、挑战、现状等不同角度全方位探求未来的发展趋势。同时大会整合各方优势资源，促成各方全新方式的商业联盟——两岸商业地产招商职业经理人联盟和两岸儿童产业联盟，共同寻求新时代下合作共赢的机会。